上海
上海樓市最熱的話題是動遷，對我們影響最大的事情也是動遷。
動遷看似是少數人的游戲，但是會改變所有的人財富分配。
到處都是動遷的消息，徐匯動遷提速、長寧啟動動遷、虹口動遷提速……
5月底，虹口區人民政府發布關于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11個街坊舊區改造房屋征收》獲得官方批復。
加上4月批復的虹口30街坊，一口氣有12個地塊要啟動動遷。
徐匯江南新村8月底啟動征收、浦東嶗山新村改造方案出爐……
這些突破性進展不斷刷屏。
8月27日，上海又公布了官方文件，加快本市城中村改造。
2025年上海市“征地和拆遷補償”預算總額1402億元，相比2024年大漲23.8%。
主要用于25個城中村改造，涉及1.2萬戶居民，每戶大約分到動遷款1170萬。
上海突然多了幾萬個千萬富翁，購買力突然膨脹。
實際規模可能更大，因為上海又在強推房票制度。
拆了你房子不給錢，給你一張房票，你拿著房票去換新房，成功突破了沒錢動遷的瓶頸。
這些資金流入樓市，徹底改變了市場格局。
很多朋友說這也不多啊，才1.2萬戶，才1402億元。
可能你對樓市不了解，上海每年新房也就賣5000億，1400億不少了。
而且這1.2萬戶只是買房起點，后面的置換鏈條很長很長。
他們被拆遷了，沒地方住，一定要買，這是純粹新增剛需。
環線調研過東安一二村的動遷，超過80%的居民都拿錢，而且大部分家庭選擇市區買二手房。
動遷戶不想搬太遠，最好買在徐匯，黃浦、長寧也能接受。
雖說每戶平均拿到千萬，只拿了五六百萬的也不少，他們買不了市區新房。
還有一些家庭不止買一套，很多三代人同住的，買兩三套很正常。
還有一些家庭別的地方也有房子，借這個機會重新配置資產，又產生新的需求。
這些需求流入二手房市場，幫助大量房東解套。
這些房東拿著現金，轉頭就又去買房，這樣一環一環下去，成交套數增長肯定不止1.2萬套。
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對樓市的直接影響只是開始，間接影響才是真的惠及全民。
動遷提速真正的影響是，全面改變了上海的地價體系。
這幾年徐匯區是標桿，動遷力度最大，項目最多，預算最高。
大家想過沒有，為什么是徐匯？
因為徐匯動遷賺錢啊。
動遷這個事情，只有動遷戶、zf、開發商都賺錢才搞得起來，有一方不同意就爛尾了。
動遷戶、zf、開發商都賺錢，錢怎么來？
大家一致看向了新房接盤俠。
對的，買新房的朋友買單一切。
新房接盤俠花的錢越多，動遷戶、zf、開發商賺的錢越多，動遷速度越快。
2019年，百匯園二期入市，均價9.7萬/㎡；
2020年，融創徐匯濱江壹號院入市，均價11.8萬/㎡；
2021年，云錦東方二期入市，均價13.2萬/㎡；
2022年，御江廷入市，13.1萬/㎡；
2023年，保利濱江天珺12.3萬/㎡；匯元璽13.1萬/㎡；
2024年，香港置地啟元17.8萬/㎡；中海領邸15萬/㎡；
2025年，綠城潮鳴東方19.5萬/㎡。
6年時間，這里的新房漲幅達到了101%。
東安一二村動遷花了500億，動遷戶實際補償每平近15萬元，開開心心。
規劃住宅面積41.8萬平方米，預計銷售收入800億元。
規劃有10.45萬㎡的商業辦公，包括一棟195米高地標，加起來1000億有的吧。
毛估估上百億利潤空間，另外兩個玩家也開開心心。
上面是按照住宅單價20萬計算，如果住宅只能賣10萬，項目純虧錢。
哪里新房漲得多，哪里動遷速度快。
這是因為房地產行業的暴利來源就一個：土地增值收益。
上海哪些房子還要暴跌？
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最近有博主抨擊濱江凱旋門捂地，李嘉誠之前捂地被罵死了。
拿了真如的地很久不開發，坐等土地升值。
天下烏鴉一般黑，之前開發商賺錢靠的就是土地增值，無非是短期還是長期。
如果土地不增值，建房子成了制造業，那就沒什么利潤了。
2011年社科院《住房綠皮書》指出行業平均毛利潤率高達55.72%，這不是制造業能達到的。
高毛利賺的是土地價差。
低價從農民手里收過來土地，畫張大餅，高價把房子賣給老百姓。
跟古玩撿漏一樣，就欺負一下老百姓不認識古董，賺信息差。
農民也沒辦法，農田旁邊什么都沒有，誰也不知道土地該賣多少錢。
高價接盤新房的也沒辦法，那個時候新房都在新城區，旁邊都是農田、荒地，誰知道房子多少錢合適。
那十幾年這個游戲玩兒的很6，低價收土地，高價賣新房，創造了大量財富。
各個環節的人都賺的盆滿缽滿，甚至連中介都賺翻了。
早期參與買新房的也賺翻了，土地年年漲價，你房子買得早后面也能漲起來。
沒規劃的區域就完蛋了，土地價值長期不動，房價漲不動，居民財富漲不動。
那十幾年的新城開發，改變了很多人的命運。
不買房的后悔，買了海灣、美蘭湖這些爛尾區域的后悔，賭對張江、前灘的居民有些財富自由了。
后來這個游戲玩不下去了，新房交房成了二手。
有了二手房就有了價格參考，郊區新房就不能想賣多高賣多高了。
農民看到房子那么貴，也不想賣地給你了，郊區就搞不動了。
郊區新房沒人買，開發速度大幅放緩，原來畫的大餅落地不了。
游戲進一步玩不下去。
大家把眼光看向了市區。
市區的新房還賣得動，這個是共識。
市區還能收割全國、收割改善，上海壹號院上次開盤，只有20%的買家是上海人。
市區有個問題，任何一個區域都有二手房，你新房不好隨意定價。
新房定低了，這個游戲就沒意思了，不賺錢。
新房定高了，大家不買怎么辦？
于是我們推出了價格雙軌制，新房定價歸新房，二手房歸二手房，兩個算法。
新房是iPhone，跟你二手房諾基亞有什么好比的。
所以徐匯濱江新房漲了那么多，老破小還降了10%。
老破小越便宜越好，這樣動遷戶不好意思要太多錢。
新房品質越來越高，會所越來越漂亮，公區越來越精致，外立面越來越高級，裝修卷不動了就多發明一些詞語。
已經好久沒在新房上看到國內的石材了，全部都是進口的，你在阿根廷進口，我就要去肯尼亞。
這些太虛了，我們甚至還可以出臺標準明確新房的優勢，數據上全面吊打二手房。
這套下來作用非常好，市區的新房全面提價，虹口金茂16.8萬，大寧中建14.68萬，上海壹號院要過20萬了。
高福里據說要突破翠湖六期的價格，唯一的不確定因素就是給不給批。
現在豪宅紛紛看齊翠湖六期，2027年翠湖七期肯定要拔高到25萬，天花板得不斷的漲大家才都有空間。
這些價格上漲還沒反應到二手房，一方面做了人肉切割，一方面二手房本來就在下行。
長期來看，這次新房上漲帶動地價上漲，肯定拉動二手房。
很多人不認為上海房價還能漲，也沒事，抬高地價至少是延緩了房價下跌。
很多郊區2017年以來房價一分沒漲，地價一分沒漲，有些地方還跌了30%。
他們相對市區，居民財富整體縮水50%以上。
很多人說我沒錢買豪宅，買了市區老破小也不保值，也跌了30%，跌回了2020年。
你去安亭看看，那里的老破小跌了50%，跌回了2015年。
這還是剛剛開始，新房拉動的地價上升還沒傳遞給你，后面市區老破小和安亭還要分化。
跟不上這次紅利，就好像郊區大開發時代你沒買房一樣。
郊區大開發時代土地增值怎么來的？
一方面是城市化帶來的整體財富膨脹，一方面是zf砸錢砸出來的。
三林原來是一片農村，重金修了地鐵6號線、8號線、11號線、南北高架、中環、外環、東方醫院……
你說它能不領跑上海？
現在我們變了，錢再砸向郊區沒意義，你們都不信。
臨港給了地鐵、醫院、很多好學校、大商場，一點水花沒有。
現在資金流向市區，黃浦區一片一片的老破小，硬生生的砸成中國第一富人區，黃浦居住價值是不是提升了？
都知道徐匯濱江房價有泡沫，泡沫怎么來的？
不說一江一河這些虛的概念，徐匯濱江最近的變化有西岸傳媒港CBD、西岸夢中心、公辦學校（宋校、復旦附屬實驗學校），以及一大堆新樓盤營造的城市環境。
產業上肉眼可見的騰訊、阿里搬過來，模速空間更是引爆熱點，龍騰大道都開始堵車了。
濱江步道本身就很宜人，轉頭看一眼西岸金融城越來越高的天際線，誰都會對未來充滿信心。
徐匯濱江也有很多缺點，但是三四年時間變化這么大，上海還能找出來第二個嗎？
今天不討論徐匯濱江房價泡沫有多大，這里的房價上漲有相當的資源支持是肯定的。
這些資源為什么不去支持美蘭湖？
我們腳下的地每一天都在動，及時把握住巨人的腳步才不會被落下。
這里面的資源再分配方方面面，遠不止市區買套新房那么狹隘。
今年動遷預算1402億，按照翻倍計算，新房貨值超過2800億。
占上海新房份額超過一半，這就是時代變化的能量。
已經有很多人參與進來，有專業團隊買房博動遷、有中介門店搶灘動遷區、有開發商搶破頭、有人研究動遷戶買哪里、有外地土豪前來掃貨、有人趁高位趕緊拋盤……
新房接盤俠買單一切。
在這場新的游戲里面，你扮演了什么角色？
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