謝逸楓：城市更新大變革來臨！央企，國企，民企聯手央企新模式

文/謝逸楓

目前多場重要會議反復提及城市更新，可見城市更新是自上而下非常重要的戰略方向。5月15日，中辦、國辦印發關于持續推進城市更新行動的意見，明確房地產行業在增量轉向存量的過程中，能夠有效拉動投資和消費，擴大內需。

7月15日，城市工作會議再次強調，以推進城市更新為重要抓手。7月30日，中政局會議明確表示，高質量開展城市更新。8月28日，中辦、國辦印發關于推動城市高質量發展的意見提出，高質量開展城市更新，為重要抓手。

例如深圳不少城市更新項目出現停滯的現象，據合一城市更新最新數據顯示，截至2025年8月3日，深圳已列入城市更新計劃項目1061個，已通過城市更新專規批復項目750個，通過率70.7%。實施主體公示554個，實施率為52.2%。

恒大公告顯示，截至2022年12月31日，恒大負債總額為24374億元，剔除合約負債7210億元后為17164億元；借款6123.9億元、應付貿易賬款及其他應付款項10022.6億元（含應付工程材料款5961.6億元）、其他負債1017.4億元。

截至2022年末，恒大擁有土地儲備2.1億平方米，完全竣工及在建的在售項目累計1241個；參與舊改項目共79個，其中大灣區就有55個（深圳34個，分布在南山、龍崗、龍華、坪山等區），其他城市24個。

從2015年下半年開始，恒大對外披露的深圳土儲及貨值幾乎是以翻倍的速度在生長。到了2016年，恒大的舊改項目數已達到21個，預計銷售金額達4025億元；到了2018年的巔峰時期，舊改項目更是達到了45個。

恒大在深圳城市更新項目，只有6個被盤活，其他停滯的舊改能等來白騎士。恒大集團在2019年宣布了46個深圳項目，其中大部分是舊改項目。經過3年的“爆雷”，只有6個舊改項目得到了接手盤活。

根據最新的情況，這6個被盤活的舊改項目分別是向南一期項目（2023年4月初，安居建業接手）、蛇口城市更新項目（一期為原聯合餅干廠項目，招商蛇口接手2024年7月獲得批復）。

排榜村項目（恒大集團和桑泰集團共同運作，正在進行設計和建設工作）、坪山正奇城市更新項目（深圳市安和三號有限公司接手，計劃于2024年底入市）、岳盟工業區項目（安居建業接手，更名為塘城壹號，為商住綜合體項目）。

白石崗項目（深圳市鵬泰投資開發有限公司接手，并于2024年2月獲得國家開發銀行深圳市分行專項貸款支持）除了這6個被盤活的舊改項目，其他停滯的舊改項目的前景不明確，能否等來白騎士成為了一個未知數。

根據公開信息統計，截至2021年9月23日，恒大在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目高達22個，拆除土地面積共計303.9公頃，平均拆遷面積達到13.81公頃，規模之大，可見一斑，恒大布局深圳的決心之大。

恒大2022年在深項目多為舊改，其中立項的項目約20個，主要分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區，除了少數處于簽約收樓階段的，其余在建的包括已拆平、計劃立項的項目，基本處于停工階段，如今恒大似乎已無力回天。

除了恒大國香山一、二期已建成入住外，其余項目在當時皆處于在建/前期推進階段。5年時間過去，發現當中的21個舊改項目連最基礎的立項都沒有，只有24個項目有進展（鹽田太平洋工業區項目的實施主體為特建發）。

恒大深圳舊改項目中只有約一半在推進，其他項目要么沒有申報立項，要么陷入停滯。恒大已經退市，進入破產清算程序。2025年3月11日，恒大龍崗區坪地街道坪地中心社區石灰圍片區城市更新單元計劃失效。

過往城市更新因粗放式發展和缺少法律法規約束，開展速度較慢，無序競爭加劇了供給過剩的問題。此次比以往會有明顯不同，高質量開展城市更新戰略下，法律法規會更加完善，更合理的城市規劃會有助于房地產長期保值和增值。

城市更新成為房地產市場的重點方向，重要性進一步提升。城市更新對于房地產的意義是長期且深遠的，對于房企來說，預示著更多的機會。城市更新門檻高，競爭少，但是條件非常苛刻，一般房企無法參與，唯有資金實力強的企業。

目前參與城市更新的房企類型為五類，一類型是特部地方國企（包括城投），二類是少數央企地產板塊的房企類，三類是頭部綜合性房企和民企，四類是未來的央企。五是資本方合作（銀行、保險、基金、信托等）、中央企業合作參與。

合理規劃和建造城市更新項目與開發商的綜合開發能力相輔相成，參與城市更新的開發商需要較強的資金實力。截止2024年年報，開發商具有綜合開發實力、融資成本低、賬面現金超過1000億元，只有四家。

意味著可以參與一線城市和新一線城市的城市更新項目的房企少，四家公司分別為A股為招商蛇口、保利發展。H 股為華潤置地、中國海外發展。但是，中央企業可以通過合作、控股、項目參股的方式，進入城市更新。

8月24日，佳兆業聯手中信城開（中國中信集團有限公司（前稱中國國際信托投資公司，簡稱中信集團，為中央金融企業）旗下從事房地產開發經營的全資子公司）就深圳福田佳園項目簽署了戰略合作協議。

佳佳兆業集團發布自愿性公告稱，于2025年8月18日，集團與中信城開就深圳福田佳園項目簽署了戰略合作協議。雙方將組建聯合工作團隊，以共同管理模式高效推進項目建設，致力于將福田佳園項目打造成為好房子建設的標桿示范項目。

福田佳園項目（舊改項目）位于福田CBD中心區，地段十分優越。此次雙方戰略合作的達成，標志著“央企助力+市場化運作”創新城市更新模式及創新發展模式的深化實踐再攀新高，實現了多方利益主體科學協作、共贏雙贏的戰略目標。

根據資料顯示，前身東山小區，建于上世紀八十年代，總占地規模近8萬平方米，曾是深圳建安集團的單身宿舍和職工住宅區。佳園項目分兩期開發，一期以住宅為主，所處地塊原為單身宿舍區，產權屬建安集團。

二期為復合多業態，地塊原為職工住宅區，已通過福利分房，產權屬于職工個人。錯綜復雜的權屬關系為后來的舊改工作埋下了諸多隱患與阻礙。2008年建安集團取得項目拆遷許可證，但是拆遷工作沒有實質性進展。

一直到2010年4月深圳公布第一批立項的城市更新項目，拆遷工作都未完成。2012年，建安集團引入佳兆業共同開發。建安集團將宗地以作價入股的方式注入項目公司，佳兆業和建安集團分別占股65.5%、34.5%。

佳兆業集團介入后，項目建設進度未迎來立竿見影的提速，在2021年又開始停滯不前。直至2020年1月，一期工程才正式啟動建設。受佳兆業債務危機影響，項目再次陷入困境。2022年12月底，佳兆業佳園在住建局公示。

按照佳兆業佳園備案來看，住宅143套，備案均價約10.3萬/平方米，單價區間為8.41-12.57萬/平方米，區間總價約1162-9891萬。2023年4月，在深圳市政府指導下，佳兆業引入國企福田安城投進行合作。

2023年12月底，佳兆業佳園一期順利完成回遷房集中交付。一期商品房按照購房合同在2024年5月底交付。因此，從項目的規劃來看，項目二期地塊的開發，大概率是此次佳兆業與中信城開合作的重點項目。

7月21日，國資委提出中央企業是城市發展的重要參與者，是城市基礎設施建設的主力軍，與城市發展休戚相關。毫無疑問，這更是明確了頭部央企參與城市更新的戰略定位。受制于較高的參與門檻，城市更新賽道的競爭并不擁擠。

城市更新對國內前50強、前30強、前10強房企非常重要，因為城市更新這個賽道，項目具有高利潤、競爭對手少，長期穩固的龍頭地位和利潤修復的殺手锏。經歷過這輪房地產大調整、大周期后，將變成市場新的引領企業。

城市更新是未來房地產長期發展重要戰略，是房企未來增長的重要曲線，是房企利潤修復和長期主義的陣地。背后的推動來就是城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。