專家：建議成立“房地產穩定基金”

羅志恒、馬家進（羅志恒系粵開證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事）

目錄

一、當前房地產正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續的調整階段

二、當前房地產要高度重視的三個問題

三、房價何時見底：房價止跌回穩所需的內在支撐和市場信號

四、政策建議

房地產對經濟增長的貢獻已由曾經的正向拉動轉變為一種需要其他經濟部門努力抵消的下行壓力。房地產業增加值占GDP比重從2020年高點的8.3%回落至2024年的6.3%。與此同時，房地產業對GDP增長的拉動也由正轉負，2021-2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個百分點。雖然2025年上半年房地產業對GDP增長的拉動回升至0.07個百分點，但仍處歷史低位，與其國民經濟支柱產業的地位不符，房地產業增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3個百分點。若考慮房地產上下游產業鏈的建筑、建材、家電、家具以及金融、商務服務等行業，房地產對經濟的拖累將更為明顯。

若是與前幾年市場深度調整、信心低迷的階段相比，隨著一系列穩地產政策落地顯效，房地產市場出現止跌回穩態勢，其對宏觀經濟的負向沖擊確有邊際緩和。但從經濟全局考慮，房地產仍是最大的拖累項。在當前國內消費仍有待提振、下半年出口可能面臨回落壓力的背景下，房地產調整導致的增長缺口，對中國經濟的影響更加凸顯。綜上，對當前房地產形勢的準確判斷是：房地產市場正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續的調整階段。（詳見《房地產調整到了什么階段？對經濟的影響有多大？》）

第二，房價下跌可能引發的金融風險和社會穩定問題亟需高度關注。部分房地產企業的現金流較為緊張，如果銷售市場無法在短期內迎來實質性好轉，房企的債務和流動性風險可能上升。房價下跌與居民就業收入不穩疊加，需要高度關注和提前預判銀行金融風險和社會穩定問題。

第三，當前地方政府難以走出“房地產調整—財力下降—推動房地產止跌回穩能力不足”的循環。地方政府長期以來對以土地出讓收入為核心的“土地財政”依賴度較高。房地產市場的下行直接導致土地出讓收入減少，地方財力隨之下降。這又進一步削弱了地方政府采取有效措施（如收購存量商品房、盤活存量土地）來穩定房地產市場的能力，形成了一個難以自行打破的負向循環。

當前，中央層面已推出政策，允許地方通過發行專項債來支持收購存量土地和商品房用作保障性住房。然而，專項債的額度是有限的，并且會進一步加重地方政府債務負擔。更為關鍵的是，當前真正需要大規模去庫存的城市，多為二三線乃至更低能級的城市。但這些城市往往面臨人口流出壓力，對新增保障性住房的實際需求相對偏低，導致地方政府通過收購方式去庫存的積極性和可行性受到限制。因此，必須借助強有力的外部力量，幫助地方政府走出這一困境。

價格是房地產市場的核心指標，但是市場止跌回穩的信號通常會遵循“量、價、預期”的先后順序出現，是一個多維度驗證的過程。

最早且最重要的先行指標是交易量的持續回暖。俗話說“量在價先”，當新建商品房和二手房的成交量擺脫持續下滑的態勢，連續3-6個月出現環比和同比的增長，這通常是市場需求開始被激活的第一個明確信號。

緊隨其后的是價格指標的企穩。這表現為房價環比跌幅的持續收窄，直至趨近于零或在部分核心區域出現微弱上漲。同時，二手房市場上，掛牌量不再激增，議價空間縮小，買賣雙方的博弈態勢發生微妙變化，這些都是價格趨穩的跡象。另一個關鍵信號來自庫存和市場活躍度的變化。當商品房待售面積連續數月下降，樓盤的去化周期縮短至18個月以下的健康區間，這意味著市場吸收能力正在恢復。與此同時，開發商的行為也會發生轉變，例如參與土地拍賣的積極性提高，土地溢價率回升，這反映了他們對未來市場的信心正在修復。

最后，市場情緒的轉變也是重要信號。當媒體的報道從悲觀轉向中性或正面，看房人數和中介的活躍度顯著增加，通常意味著市場已經度過最困難的時期，正在筑底并準備進入一個新的穩定階段。

第四，進一步優化核心城市的限制性政策。建議進一步實質性放寬北京、上海、深圳等一線城市的住房限購等限制性舉措，以釋放被壓抑的真實需求，發揮其市場風向標作用，提振全國市場信心。

第五，進一步降低交易成本。繼續引導5年期以上LPR下行，進一步降低居民房貸利率，并削減購房交易環節的各項稅費成本，切實減輕購房者負擔。

第六，建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風險。對于因經濟環境變化而暫時出現個人房貸月供逾期的居民，建議金融機構在審慎評估的基礎上，建立規范化的申請與審批流程，適度予以展期或制定靈活的還款計劃，防止個人信用風險演變為社會穩定風險。