開發商ICU、土地減值、房價普降三千，五年了，這才是濟南樓市的真實一面？

這幾天在家里找到了一張2020年的樓市地圖...

看了之后我只想說無限唏噓，當下濟南樓市的慘狀，是5年前，也就是站在2020前絕想不到的神奇圖景。

本文不吹牛逼，并不會告知諸位，啊中海拿下了文博西地塊，啊大濟南的房價破5萬指日可待，啊買房吧，啊巴拉巴拉。

我們就是通過2020年、2021年兩年的開發商情況、土拍情況、房價變動與當下進行比對。

而這些數據大家動動小手都能搜到，小編就不對具體的數據過多解釋，盡量把業內的知識講述的淺顯點，繼而讓大家明白，濟南樓市到底是個什么現狀。

其實本文不太希望各位轉發(因為我并不想挨罵）， 因為有些事情還是少點人知道比較好，省得評論區整天一大堆濟南房價早晚4000的神奇言論....

特別提示：

圖是隨便配的，只是為了讓大家閱讀的時候放松一下，找了點風景好的照片。

01

我們該如何判定一個開發商是活著還是死了..

有些人可能會講，XX項目還在售證明某某開發商還活著，XX開發商還有辦公地證明開發商還活著。

正如那句名言，有些人活著，但是宛如死了。

判斷一座開發商存活與否，唯一的指標就是該開發商在土地市場的動向。

有些開發商濟南不拿地，山東不拿地，但是全國依然在拿地，這證明開發商僅僅不看好濟南的土地和房價，而不能證明開發商已經死掉了。

甚至我們放寬一些，我們在閱讀某些土拍快報里，我們要學會閱讀這些快報里面的開發商報名情況。

如果開發商依然在土拍（報個名也行），那證明這種開發商依然在存活，要比那些“500強、100強、老牌房企”但是已徹底湮滅在土地市場的開發商強萬倍。

鑒于我沒法挨個點名勸各位避坑某些樓盤，但是某些樓盤的風險性依然較強，有的是交付質量，有的是延期問題。

比如前段時間一下大雨就被泡的協宸熙岸...

我們以2020年6月份的土拍為例。

6月11日，新城在22家報名房企中競得經十一路C-1地塊，這塊地最終變換成1.8萬甩賣的新城時光印象。

據媒體披露，這22家房企分別為：

世茂、碧桂園、中海、正榮、陽光城、招商、鑫苑、中梁青島、城投、旭輝、萬科、綠城、弘陽、金地、陽光100、保利、三盛、銀豐、金科、新城、海倫堡、金辰、

這些個加粗的房企大家大可搜搜現狀，我就不過多點評了， 只能說一個時代已經落幕。

同樣2025年的土拍焦點為中海盛福地塊，報名的房企變成了7家，分別是中海、保利、金茂、華潤、招商、瑞馬、海通（其實還可加上魯投畢竟也在隔壁拿地了）

2020年全年104宗居住地塊（含商住混合）總成交金額，占全市住宅、商辦用地總成交額（約558.4億元）的86.2%，480.97億元，2024年這個數字銳減成77宗，290億。

而且特別需要指出的是，這些土地較5年前那可優質太多了，因為多為改善盤的原因，所以土地出讓金的漲幅高于建筑面積的漲幅。

這些年大家也能看到，很多號稱“”稀缺“”的區域不停有土地往外冒，和吹的稀缺完全是背道而馳。

時隔5年，變了人間，牌桌還是那個牌桌，玩家紛紛離場，地方豪強落子省城，優質地塊頻出，這也為了土地資產的減值埋下了伏筆。

02

土地資產減值，顧名思義，大家在網上經常能看到，某些開發商在早些年搶奪的高價地塊，經當下的財務機構一評估，遠遠遠遠低于當年的土拍價值。

20億變成10億，7億甚至5億都是有可能的。

我們同樣以現在即將入市的新盤為例，這里面唯一的個例就是中海CBD的壹號地，確實破了紀錄，但是剩下99%的土地價格較5年前都是減低。

中海盛福項目的土地價格為9750元/平、溢價率50.7%，記住加紅的兩個數據，5年的12月3日越秀的樓面價12528元/平，溢價率27.71%

我個人認為拿什么大華地塊和中海地塊做對比純屬NC，因為兩塊土地的性質差異巨大，雖說同在一個片區，但并不說明問題。

但越秀不同，在地圖上能看到，兩塊地屬于斜對角，配套幾乎共享，但是盛福片區歷經5年的完善和成熟。

一平米的土地價格降了2500塊，而更為夸張的的是，反而溢價率還上去了。

這件事只能證明，土拍部門為了吸引更多的開發商入局，主動把底價降了

下半年要入市的萬虹縵云府，樓面價5948元/平，海信翰墨府9300、鳳棲翰林6500、鳳凰壹品8306、國譽鳳啟9296、建發雍泉府5592。

如果對比容積率和地塊位置，縵云府和翰墨府的差異有3000塊一平這么大嗎？

改善片區、剛改片區基本屬于泥沙聚下，剛需就更有意思了。

張馬屯建工春和景明的樓面價6410元/㎡，17年斜對面錦悅府拿地的時候這塊地8118元/平（張馬屯都是那波高峰，多數都在這個數字之上）

地價同樣有2000塊的差異。

2000塊大家不要感覺很少，如果2000塊全部應用在精裝之上，你買到的房子會美輪美奐的...

同理，如果2000塊用于降價，更會起到摧枯拉朽的效果。

所以，這也是我一直搞不太懂某些人的思維，期盼中海提振房價的心情可以理解，但是中海/魯投對于產品里的打造和提升同樣要考慮在范圍之內。

其實存在一種可能，這些搭上新規（新規相當于地價又降低一些）的四代宅，不但居住性能遠超隔壁二手房，折算贈送的話，賣的也未必比二手房貴。

那么問題來了。您的二手房賣給誰呢？

03

在講完開發商和土地之后，再看看講一講房價的走勢。

實際上現在已經相當明確了，有些房子受累于土地市場的減值，有些房子受累于居住性能的落后，更多的房子兩者兼有，還摻雜了很多投資客的恐慌情緒。

下面用實際案例來點評，均取材于貝殼二手房價與當年的新房價格。

因為樓盤眾多，我只能找一些具備特點的樓盤來舉例。

金地華著，地段沒有明顯減值、居住性能比力高萬科海信強多了，業主賠個利息。

萬科繁榮里，地段減值（哥這就別剛了），居住性能較周邊稍強，一平掉3000。

漢峪濟高梧桐郡，地段稍減，居住性能稍強，掉個2000

綠地御山臺，地段明顯減值，居住性能較周邊不算強，4000塊

魯能泰山7號，唐冶學區房，地段沒有明顯減值，居住性能減值，而且投資客眾多，較高峰掉3000，比開盤價還是好一些。

駿茂府，地段減值，居住性能少強，投資客不多，較開盤3000塊

中海華山、領秀城、文旅城，屬于基本三項基本湊全了，所以導致會出現驚爆眼球的房價。

好多人問我們家的房子能保值嗎，你就按照這三大項去卡，基本就能得出結論。

比如我說個冷門的，中海國社紫御公館，洋房產品，這個小區就很意思，小區內部的房價呈現兩極分化。

只要是戶型設計和當下戶型相匹配的，房價相當穩定，部分四室的房主可以賺點錢的..

而那些奇形怪狀的三室房源一個比一個降的低...

甚至從掛牌量上看，好房子好房源房主有點惜售的意思....

再比如南邊的博觀山悅，當年可以3萬的價格，如果放到二手房市場您是會選博觀山悅呢，還是華潤望云呢...

老破小人盡皆知就不提了，前些年吹捧的超級豪宅二手房同樣在回落....

最后我在講點最近的感悟。

因為這段時間房價下跌走勢明顯，這就導致很多我們心目中的老豪宅其實已經成為尾大不掉的滯銷貨。

比如全運村同樣會出現單價不超2萬塊（還有更便宜的）的房源，好多人就開始上頭，哇全運村耶，夢中的情房，居然這么低，我要趁現在入手。

但實際上，像這類老豪宅因為居住性能的走低，極有可能還會繼續下探，尤其是在面臨濟南樓市的新態勢新情況之下。

老的評判標準舊有的評判觀念極有可能變成陷阱，即使它是全運村。

按照現在的市場形勢準確評判房源的價值，切勿被老光環迷花了眼。

這算是個忠告。

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