謝逸楓：一字未提房地產(chǎn)，只提城市更新，釋放10萬億存量計(jì)劃信號(hào)

文/謝逸楓

2025年7月30日，一場(chǎng)年中重量級(jí)“會(huì)議”，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈的討論和關(guān)注，焦點(diǎn)集中在如此重要的經(jīng)濟(jì)和政策定調(diào)“會(huì)議”，為什么“一字未提房地產(chǎn)，只提了城市更新”，讓外界懷疑房地產(chǎn)“失寵了”、“主角變配角了”、“不管了”、“風(fēng)險(xiǎn)出清了”。

真相并非如此，作為每年的兩次重量級(jí)經(jīng)濟(jì)和政策定調(diào)的“會(huì)議”，之前就有“一字未提房地產(chǎn)”的慣例，卻不影響房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的位置和城市主角及扮演穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵行業(yè)。

2024年商品房銷售面積、銷售金額、投資額、房企到位資金分別降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年銷售面積、銷售金額、投資、房企到位資金分別為2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已由曾經(jīng)的正向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟(jì)部門努力抵消和對(duì)沖的下行壓力。從宏觀數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021年-2024 年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，處歷史低位，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長(zhǎng)1.0%，低于GDP總體增速4.3%。但房地產(chǎn)投資下滑是固定資產(chǎn)投資的主要拖累項(xiàng)，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定資產(chǎn)投資增速2.4%。

上半年拉動(dòng)GDP的引擎器、火車頭中，房地產(chǎn)熄火。其中基建投資增速4.6%，低于1月-5月。制造業(yè)投資增速高位放緩，較1月-5月回落1%。房地產(chǎn)繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降11.2%，降幅較1月-5月擴(kuò)大，創(chuàng)歷史最低水平。

6月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）環(huán)比下降0.12%，表明消費(fèi)和投資的企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.3%，主要是財(cái)政政策和搶出口支撐。其中財(cái)政政策發(fā)力，不僅直接推升了基建投資，帶動(dòng)了部分制造業(yè)投資和耐用品消費(fèi)。

中美關(guān)稅協(xié)議的談判過程，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)“搶出口”現(xiàn)象，二季度美國(guó)加征關(guān)稅對(duì)外貿(mào)形成擾動(dòng)，中美達(dá)成階段性協(xié)議之后，短期“搶出口”現(xiàn)象較為明顯，這使得短期工業(yè)生產(chǎn)受到支撐，讓出口短期內(nèi)，保持大幅增長(zhǎng)。

上半年“三駕馬車”的貢獻(xiàn)率看，最終消費(fèi)支出、資本形成總額、貨物和服務(wù)凈出口）的貢獻(xiàn)率，分別是最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率52%，資本形成總額貢獻(xiàn)率16.8%，貨物和服務(wù)凈出口貢獻(xiàn)率31.2%。

當(dāng)務(wù)之急是房地產(chǎn)救市不能半途而廢、斷斷續(xù)續(xù)、劑牙膏式的出臺(tái)政策、落地政策，要一鼓作氣，一步到位以更大力度更大規(guī)模政策刺激，否則無法讓促進(jìn)、鞏固、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，完成筑底到反彈的V型周期。

昨天“會(huì)議”與2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同點(diǎn)在于“一字未提房地產(chǎn)”、“首次未提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”、“未提棚改2.0”、“未提現(xiàn)房銷售”，表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到防范控制，正在化解，市場(chǎng)正在筑底。

盡管昨天“會(huì)議”內(nèi)容來看，沒有直接提房地產(chǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、棚改2.0、現(xiàn)房銷售、更大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，只表述為“落實(shí)好城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新”，但不影響止跌回穩(wěn)的目標(biāo)推進(jìn)。

適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，加力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，設(shè)立新型政策性金融工具，支持科技創(chuàng)新、擴(kuò)大消費(fèi)、穩(wěn)定外貿(mào)等。強(qiáng)化政策取向一致性。要持續(xù)用力防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

繼續(xù)實(shí)施地方一攬子化債政策，加快解決地方拖欠企業(yè)賬款問題。加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

2024年9月26日的中政局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。

降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是2024年9月以來，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地產(chǎn)政策概括為四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加的來源根據(jù)。

這是落實(shí)9.26會(huì)議的內(nèi)容，重點(diǎn)是抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)概括起來，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。四個(gè)取消是取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個(gè)降低是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低賣舊買新?lián)Q購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。兩個(gè)增加是通過貨幣化安置方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬億。

“金融16條”（三支利箭，信貸、股權(quán)、債市）和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款這些政策延期到2026年底，以及調(diào)整存量房貸利率和個(gè)人住房貸款首套、二套的首付比例。充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)在信息和財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

“稅費(fèi)調(diào)整”是繼一線城市限購(gòu)松綁后另一重磅政策。2024年11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布有關(guān)稅收政策的公告，涉及個(gè)人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購(gòu)買2年及以上的住房對(duì)外銷售的免征增值稅。

2025年6月13日，國(guó)常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出重磅部署，首次提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并圍繞構(gòu)建新發(fā)展模式、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、摸底存量資源等三方面推出系統(tǒng)性舉措，這應(yīng)該是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召開的城市工作會(huì)議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會(huì)議，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

二是如何穩(wěn)住樓市，防止大起大落，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)筑底到反彈。底線是穩(wěn)，一旦無法止跌了，穩(wěn)不住了，政策會(huì)適時(shí)加力，強(qiáng)刺激依然會(huì)出現(xiàn)。毫無疑問，城市更新和舊區(qū)改造是重點(diǎn)，強(qiáng)刺激出臺(tái)時(shí)機(jī)暫時(shí)不具備條件。

第一是城市更新和危舊房、老舊小區(qū)改造的落實(shí)，優(yōu)化存量推進(jìn)。按照城市更新的資金來源來看，包括專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、銀行商業(yè)貸款、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券。

2024年7月31日，國(guó)院印發(fā)深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃，對(duì)未來五年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體要求、重點(diǎn)任務(wù)、政策措施和組織實(shí)施等作出部署，《行動(dòng)計(jì)劃》正式出臺(tái)。

體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的高度重視和深入布局。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，城市更新市場(chǎng)空間巨大且規(guī)模日益擴(kuò)大，目前存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計(jì)算，城市更新項(xiàng)目每年將釋放出10萬億元的價(jià)值。

上海、天津、西安、廣州、無錫等地更是先后成立超百億元規(guī)模的城市更新基金，中國(guó)現(xiàn)有669個(gè)城市，將撐起一個(gè)數(shù)萬億級(jí)的城市更新大市場(chǎng)。因此，城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要支撐點(diǎn)。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度。一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。僅35個(gè)大城市就有170萬套改造需求，全國(guó)地級(jí)城市有297個(gè)，改造需求更大。

2024年城中村改造擴(kuò)圍至333個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設(shè)停車位超過50萬個(gè)。

研究出臺(tái)專門的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，加大國(guó)家投資支持力度等內(nèi)容。健全多元化投融資方式，加大國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資等支持力度，通過超長(zhǎng)期特別國(guó)債對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財(cái)政要支持實(shí)施城市更新行動(dòng)。

本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的城市更新既不鼓勵(lì)大拆大建，也并非類似2014年-2018年大規(guī)模推動(dòng)的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施建設(shè)、綠化水平等方面的提升，這個(gè)應(yīng)該是危舊房改造，城市更新也包括在內(nèi)。

2025年以來各地不斷加大房票安置力度，促進(jìn)住房需求進(jìn)入市場(chǎng)，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進(jìn)，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關(guān)舉措在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

會(huì)議明確七個(gè)重點(diǎn)任務(wù)，與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。一是發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。二是分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

三是高質(zhì)量開展城市更新，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。四是嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善歷史文化保護(hù)傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度。

不允許收購(gòu)商辦公寓。同時(shí)，須對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行“整棟、整單元”收購(gòu)，原則上不允許收購(gòu)零散房源。商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的前提是，風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)。

此外，要求利用貸款購(gòu)買的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋。在貸款存續(xù)期內(nèi)，不能改變房屋租賃用途。這筆借款期限長(zhǎng)達(dá)30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本。

既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標(biāo)壓力，還能減少當(dāng)?shù)氐纳唐贩繋?kù)存。更重要的是，短期內(nèi)，地方政府能通過城投平臺(tái)融到一筆錢，緩解現(xiàn)金流。目前，濟(jì)南、福州、天津、青島等市已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款。

2024年9月24日，央行表示，3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。截至9月末3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，收儲(chǔ)面臨諸多亟待解決的問題，價(jià)格撮合難度大、資金成本較高、供需錯(cuò)配等。

2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購(gòu)存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購(gòu)存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項(xiàng)目使用城中村改造專項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品房作為安置房。

一方面加速了城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，另一方面助力庫(kù)存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計(jì)完成認(rèn)購(gòu)商品房1100余套，去化面積近10余萬平方米，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元。

合計(jì)動(dòng)用資金超過3個(gè)億。其中“南充”收儲(chǔ)包括九熙府、棲山府等商品房，達(dá)到277套，2.4萬平方建面。儀隴縣項(xiàng)目400套，單套面積90平方下。毫無疑問，地方收儲(chǔ)正在緩慢的推進(jìn)，最關(guān)鍵是收儲(chǔ)的規(guī)模和資金及去庫(kù)存的作用有限。

廣東的廣州和佛山，2024年11月就開始動(dòng)用“專項(xiàng)借款”收儲(chǔ)房，其中佛山達(dá)到11.9億元，廣州為2.5億元。上海閔房集團(tuán)2025年次啟動(dòng)了“收存轉(zhuǎn)保”。深圳、廣州自2024年國(guó)企下發(fā)“收儲(chǔ)房”文件后，此收儲(chǔ)房行動(dòng)也正在推進(jìn)中。

目前已有上海、浙江、廣東、湖南、福建、安徽、山東、北京和四川九省市發(fā)行了用于收購(gòu)閑置土地的專項(xiàng)債，發(fā)行金額合計(jì)2638.96億元。其中，上海以462.48億元位居第一，浙江（含寧波）445.13億元次之，廣東431.35億元。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至最新，有27個(gè)省市公示了收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目的具體信息。項(xiàng)目累計(jì)覆蓋4658塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達(dá)5180.70億元。在廣州市今年初首次公布收儲(chǔ)項(xiàng)目后，各地積極響應(yīng)。

目前，廣東、重慶、江西、河南和安徽五地已公布的收儲(chǔ)項(xiàng)目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以571.36億元緊隨其后，涉及地塊404宗。

披露的收儲(chǔ)對(duì)象顯示，城投與地方國(guó)企占比在60%以上，而民企占比較少，基本不涉及發(fā)債民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。即專項(xiàng)債資源或向地方城投平臺(tái)和國(guó)企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務(wù)壓力，民企受限于收儲(chǔ)價(jià)格等因素，可能獲益相對(duì)有限。

2025年上半年各地?cái)M使用專項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地近3000宗，覆蓋約171個(gè)城市，總金額超3500億元，規(guī)模龐大。這種“土地+住房”雙輪驅(qū)動(dòng)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，興起了新一輪房地產(chǎn)存量激活的熱潮。

專項(xiàng)債已成為土地收儲(chǔ)的關(guān)鍵資金來源。2025年7月30日，華發(fā)股份發(fā)布公告，其子公司融華置地將以44.05億元的價(jià)格，將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給深圳土儲(chǔ)中心，標(biāo)志著盤活存量土地、穩(wěn)定市場(chǎng)方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。

此次收回的7塊地塊總面積約7.0468萬平方米，計(jì)容建筑面積約46萬平方米，目前均處于未建狀態(tài)。華發(fā)股份公告顯示，地塊賬面成本約58.41億元，此次交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生的虧損將超過公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的一半。

政府收回價(jià)格與評(píng)估值基本持平，若繼續(xù)持有地塊將面臨長(zhǎng)期資產(chǎn)沉淀和持有成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，此次交易有助于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。收儲(chǔ)交易中，通常會(huì)參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)，導(dǎo)致地塊價(jià)格相較于房企在市場(chǎng)高峰期的拿地成本出現(xiàn)“折價(jià)”。

目前深圳計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂集團(tuán)旗下“深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊，相較于世茂集團(tuán)176.25億元的競(jìng)買價(jià)格，折價(jià)幅度近六成。深圳通過專項(xiàng)債等市場(chǎng)化工具大規(guī)模收儲(chǔ)閑置土地，有效化解房企的存量風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)價(jià)值不再局限于物理空間的建設(shè)，在于能否通過產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新，持續(xù)為城市功能升級(jí)注入動(dòng)能。這種以城市功能為核心的發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，與城市發(fā)展的共生共榮。

2025年7月21日，上海發(fā)布了上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿），要求“好房子”建設(shè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)“架空層層高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一個(gè)陽臺(tái)的凈深不應(yīng)小于1.30米；住宅層高不應(yīng)低于3米，且不應(yīng)大于3.6米等。