福州三遠(yuǎn)片區(qū)新投映萬(wàn)合分析

繼續(xù)樓盤分析，三遠(yuǎn)舊改除了福厝遠(yuǎn)山拾里外，板塊也上市了另外一個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格更低，號(hào)稱三環(huán)內(nèi)新盤單價(jià)最低的一個(gè)，下面來(lái)聊聊。

樓盤情況

新投映萬(wàn)合：尚峰公館，地處：三遠(yuǎn)舊改，福光南路與遠(yuǎn)洋路輔路交匯口。

項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層住宅，其中商品房4棟+安商房6棟，其中922戶安商房、344戶商品房，合計(jì)1266套，項(xiàng)目實(shí)行軟隔離，購(gòu)房者需要特別注意。商品房主推：81、102，113、114平。

土拍情況

2022年9月29日，福州三江口建設(shè)發(fā)展以底價(jià)9.09億競(jìng)得宗地2022-46號(hào)，樓面地價(jià)8419元/㎡。土地面積：55.85畝，容積率：2.9以，限高：100米，商品房銷售指導(dǎo)均價(jià)：33000元/平方米。

地塊須配建安置型商品房67500平方米，銷售均價(jià)為16700元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購(gòu)。

分析：3年的一場(chǎng)土拍，當(dāng)時(shí)已經(jīng)是國(guó)企兜底的市場(chǎng)，當(dāng)天土拍，三遠(yuǎn)首次推出，以安商為主，三幅地塊分別被福厝、左海、新區(qū)拿下，其中福厝拿下純商，樓面價(jià)13468，左海安商，樓面價(jià)6940。

對(duì)于新區(qū)這幅地塊，配建6.75萬(wàn)方安商房，比例達(dá)到61%。

對(duì)于安商房的回購(gòu)價(jià)1.67W，對(duì)比樓面價(jià)存在利潤(rùn)差，目前可以發(fā)現(xiàn)商品房的售價(jià)和安商房回購(gòu)價(jià)基本一樣。

很明顯安商房的市場(chǎng)，已經(jīng)徹底改變，以往回購(gòu)價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)，如今甚至比市場(chǎng)還高，只能說(shuō)福州房?jī)r(jià)下跌的實(shí)在夠快。

換言之，安商房的實(shí)際價(jià)值已經(jīng)低于回購(gòu)價(jià)，拆遷戶上靠面積補(bǔ)差價(jià)，實(shí)際是虧本生意了。

對(duì)于三遠(yuǎn)舊改，后來(lái)全部上架出讓，剩余的純商地塊被榕發(fā)一家全部拿下，樓面價(jià)1.3W左右。

面對(duì)這種天量庫(kù)存的外圍地塊，最終兩幅地塊被回購(gòu)，也讓這個(gè)巨型舊改的供應(yīng)一下子壓縮了不少。

對(duì)于新區(qū)集團(tuán)，相比于其他國(guó)企，在土拍市場(chǎng)拿地并不算高調(diào)，只不過(guò)拿地的情況都比較糟糕。

項(xiàng)目主要以兜底三江口周邊地塊為主，2022年拿下的巨型純商，最終住宅部分被回購(gòu)收回，算是幸運(yùn)。

其他地塊，最成功的就是南二環(huán)的映南臺(tái)，最晚上市，去化最快，也是房企難得可以賺錢的項(xiàng)目。

作為對(duì)比，在五四北1.8W拿下的映悅湖，已經(jīng)注定是虧本了，剩余的項(xiàng)目主要是安商，最后一幅三江口純商，預(yù)計(jì)也是艱難，就看能否在被回購(gòu)了。

綜上，房企在福州這幾年的兜底過(guò)程中，參與度不高，基本拿不到優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)房企未來(lái)在市場(chǎng)的品牌效應(yīng)也沒(méi)有太大幫助。

戶型情況

81平：三房?jī)蓮d一衛(wèi)，位于中戶，非連廊產(chǎn)品，北向不通風(fēng)，主打緊湊三房的剛需產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)是沒(méi)有過(guò)多空間浪費(fèi)，劣勢(shì)在于廚房、北面臥室開窗過(guò)小，不過(guò)介于項(xiàng)目定位，這個(gè)產(chǎn)品預(yù)計(jì)也是最吸引客源。

102平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，進(jìn)深大面寬小，客餐廳一體，兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，劣勢(shì)在于兩個(gè)衛(wèi)生間面積都偏小，這個(gè)面積段的三房對(duì)于剛需吸引力相對(duì)一般，加上非主流布局，市場(chǎng)吸引力偏低。

113平/114平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，一梯一戶，主流布局，三開間朝南，主要缺點(diǎn)餐廳沒(méi)有獨(dú)立空間，影響整個(gè)房間動(dòng)線，次臥隔斷客廳電視墻，雙衛(wèi)面積都偏小，還對(duì)著餐廳。

至于兩個(gè)戶型的差異在于113平位于內(nèi)端，公衛(wèi)采光偏小，北向臥室面寬變小。

分析：對(duì)于項(xiàng)目的戶型，2T4主打剛需產(chǎn)品，不過(guò)由于面積不大+高層，公攤不低，其中端頭戶型又非主流，只有81平的產(chǎn)品相對(duì)吸引剛需，對(duì)于113、114的獨(dú)梯產(chǎn)品，這個(gè)面積段在市場(chǎng)還是有吸引力，只不過(guò)安商房的屬性，讓總價(jià)會(huì)過(guò)高，抗性太大。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于三遠(yuǎn)片區(qū)，距離地鐵2號(hào)線800米，4號(hào)線1.2公里，算不上純粹的地鐵房，對(duì)于剛需加分不高，周邊有宜家、臺(tái)江萬(wàn)達(dá)，休閑購(gòu)物尚可，項(xiàng)目南側(cè)就是光明港，有一定的河景資源。

項(xiàng)目西南側(cè)存在一邊存在廟宇、一邊存在祠堂，對(duì)于商品房9#、11#存在一定影響。

由于項(xiàng)目是安商，雖然也給了所謂的軟隔離，但是福州這么多年市場(chǎng)下來(lái)，除非馬路硬性隔離，否則安商鬧劇就結(jié)束不了。

特別是商房的套數(shù)遠(yuǎn)高于商品房，最終鬧起來(lái)，結(jié)局也不要多想。

最后就是劃片爭(zhēng)議，隔壁的福厝劃片了鼓山苑、鼓山新區(qū)、遠(yuǎn)洋小，三所任選。

項(xiàng)目對(duì)外宣稱是還沒(méi)批下來(lái)文件，大概率也是一樣，只能說(shuō)目前周邊的劃片，福厝僅僅是特殊情況。

所以這個(gè)安商房有個(gè)最大的問(wèn)題存在就是，如果給這個(gè)項(xiàng)目同樣的劃片，那意味著拆遷戶只要把戶口遷移到安商房上，同樣可以劃片進(jìn)去。

那屆時(shí)北側(cè)的左海安商的拆遷戶，預(yù)計(jì)也會(huì)鬧，所以遠(yuǎn)洋小學(xué)該如何存在？

介于這么多隱藏問(wèn)題后，這個(gè)劃片還是建議和福厝一樣，除非售樓部能給出文件，否則不確定性太大。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目而言，地處三遠(yuǎn)片區(qū)，剛需配套加持并不大，劃片預(yù)期并未明確，安商隱患較大。

價(jià)格情況

項(xiàng)目已經(jīng)上市，目前均價(jià)在1.6W左右，最大的對(duì)比就是隔壁的福厝遠(yuǎn)山拾里1.9W左右。

兩個(gè)項(xiàng)目都存在剛需產(chǎn)品，福厝有79的三房一衛(wèi)，87的三房?jī)尚l(wèi)，對(duì)于新投的81平三房一衛(wèi)，是直接競(jìng)品。

新投總價(jià)130W，福厝79-150W，87-165W，差價(jià)20-25W，存在一定價(jià)格差，不過(guò)差異并不算非常大，特別87平的兩衛(wèi)產(chǎn)品，在市場(chǎng)的流通性以及居住性都明顯更優(yōu)。

至于項(xiàng)目113平的一梯一戶，由于福厝的89-四房已經(jīng)沒(méi)有庫(kù)存，其他同面積產(chǎn)品是2T4的端頭，所以存在一定稀缺，只不過(guò)210W總價(jià)，這個(gè)區(qū)位的安商存在產(chǎn)品不匹配的情況。

整體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目對(duì)比福厝，只能靠低價(jià)破圈，奈何拉不開過(guò)大的差距，安商在現(xiàn)在市場(chǎng)，已經(jīng)是變向稀缺的存在。

歷史的過(guò)多經(jīng)驗(yàn)表明安商二手殺傷過(guò)大，現(xiàn)在買安商，已經(jīng)不是49年入國(guó)軍了，而是入清軍的感受。

對(duì)比周邊定價(jià)：周邊老舊二手在1.5W左右，不過(guò)有劃片加持，沒(méi)有劃片的安置房三遠(yuǎn)佳園這些，已經(jīng)有掛牌8.6K的高層存在。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目而言，目前最大的預(yù)期就是劃片，如果劃片能夠明確，對(duì)于81平的剛需產(chǎn)品，對(duì)比目前周邊二手，價(jià)格還算不錯(cuò)，只不過(guò)隔壁有福厝存在，庫(kù)存又不少。

所以目前最簡(jiǎn)單的方案就是等市場(chǎng)變化，目前1.6W的價(jià)格完全是基于劃片了，后續(xù)多等就是了。

盤點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于三遠(yuǎn)片區(qū)，優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格比較貼合剛需，部分產(chǎn)品有自身特色，劣勢(shì)在于周邊硬性配套不足，劃片不明確，安商隱患過(guò)大，隔壁存在純商競(jìng)品，板塊供應(yīng)不低，后續(xù)二手壓力也不小，房企在福州市場(chǎng)的品牌效應(yīng)不高。

綜上，這個(gè)項(xiàng)目目前來(lái)看等劃片明確，等價(jià)格平穩(wěn)到正常流速后再考慮81平的產(chǎn)品。

題外話

對(duì)于剛需市場(chǎng)，近期個(gè)別項(xiàng)目推出80平以下的三房一衛(wèi)，不過(guò)從大部分項(xiàng)目的去化來(lái)看，極限剛需產(chǎn)品市場(chǎng)反而并沒(méi)有買賬，案例比如榕發(fā)攬湖77平去化低于89平，榕發(fā)北源的76平去化低于89平。

從這些去化就能剛需市場(chǎng)，89左右的三房?jī)尚l(wèi)才是主流，多一個(gè)衛(wèi)生間，對(duì)于居住和流通加持并不低。

對(duì)于購(gòu)房者，買房過(guò)程，可以通過(guò)其他新盤的戶型去化差異，去發(fā)現(xiàn)自身的選擇側(cè)重點(diǎn)，畢竟這些戶型面積差異導(dǎo)致的總價(jià)并沒(méi)有過(guò)大。

此外就是目前市場(chǎng)，很多房子，特別是安置房，已經(jīng)跌到?jīng)]有流動(dòng)性了，這對(duì)于剛需買房尤為重要。