突如其來的信號(hào)，房地產(chǎn)已經(jīng)是明牌了

　　兩天前有個(gè)重要的會(huì)議，叫做中央城市工作會(huì)議。

　　這個(gè)會(huì)議規(guī)格非常高，最高的領(lǐng)導(dǎo)們都出席了，重要性也不用多說，上次召開還是在2015年，十年一次。我第一時(shí)間就在星球里做了解讀。

　　但是我看到很多人的理解都是錯(cuò)的，方向跑偏了，就想再聊聊這件事。

　　好多人看到上次開這個(gè)會(huì)，時(shí)間是2015年，隨后迎來了棚改，房價(jià)大漲，就以為這次提到的城中村和危舊房改造，也能有類似的效果，對(duì)樓市能有提振作用。

　　說實(shí)話，真是想多了。

　　十年前是啥情況？

　　經(jīng)濟(jì)還在上升期，人口還在增長，城鎮(zhèn)化率剛過一半，居民杠桿率也還不高，大家對(duì)未來的預(yù)期是積極樂觀的。在那種情況下，樓市出點(diǎn)啥政策，市場反應(yīng)都很大，說反彈就反彈，去庫存是能實(shí)現(xiàn)的。

　　但是現(xiàn)在，很多事情都變了。

　　還想著來一波棚改和去庫存，就能把房價(jià)拉起來，是不現(xiàn)實(shí)的。

　　上面說的這些，都是客觀現(xiàn)實(shí)，就算想拉市場，難度也非常大。

　　更關(guān)鍵的是，高層本來就沒這么想，很多人只是在那自作多情，一廂情愿。

　　但凡仔細(xì)看看會(huì)議通稿全文，就會(huì)清醒下來。

　　首先，大會(huì)對(duì)于目前的城市化階段，有個(gè)明確的定調(diào)。

　　“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”

　　這句話說的很直白。別想著還能快速增長了，接下來就是穩(wěn)定發(fā)展；別想著還有大規(guī)模增量了，以后是存量提質(zhì)增效的階段。

　　關(guān)鍵詞是存量，是提質(zhì)增效。

　　還有一句話，也是定調(diào)性質(zhì)的內(nèi)容：“以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手”。

　　關(guān)鍵詞是高質(zhì)量，是內(nèi)涵式。

　　這倆詞，都是收縮式的，是在存量的基礎(chǔ)上搞升級(jí)，不是粗曠式的大發(fā)展。

　　話都說到這個(gè)份上了，還品不出什么味道嗎？

　　我知道，有人可能會(huì)問，不是還有城中村改造和危舊房改造嗎？這里沒有機(jī)會(huì)嗎？和十年前的棚改到底有什么差別？

　　實(shí)話告訴你，這里面差別太大了。

　　我先不說文章開頭提到的那些時(shí)代背景，已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，就只說棚改和城中村改造，這兩件事也是非常不一樣的。

　　棚改的全稱是什么？棚戶區(qū)改造。

　　那什么是棚戶區(qū)？棚戶區(qū)這個(gè)詞，主要存在于北方城市，指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)。

　　那是一些非常簡易破舊的房子，以平房為主，承重結(jié)構(gòu)是木板、土坯、磚頭，屋面材料是油氈或石棉瓦。

　　總之，當(dāng)時(shí)的棚戶區(qū)改造，大部分都是這種極其簡單破舊的小平房。

　　不用思考就知道，這種房子很容易拆掉，施工成本很低。

　　就算是貨幣化棚改，給賠償，面積也很少，花不了太多錢的。

　　但是建成的房子，都是高層、超高層的樓房。

　　這就有個(gè)什么結(jié)果？

　　有利可圖啊，利潤空間非常大，不管是地方操盤手，還是地產(chǎn)開發(fā)商，都有極大的動(dòng)力，去推動(dòng)棚改。

　　在多方勢力的共同努力下，棚改就能迅速推進(jìn)，房價(jià)也快速上漲，參與這個(gè)游戲的各方，都是賺錢的。

　　但是現(xiàn)在的城中村改造呢？

　　推進(jìn)難度就非常大了。

　　提到城中村，深圳和廣州是非常典型的，這里有大量的城中村。

　　而且這些城中村，建筑密度都很大，一棟挨著一棟，樓層也不是很低，價(jià)格又高，想要拆遷，成本可太高了。

　　既然成本很高，咋樣才能賺錢？

　　建成后的住宅，不斷提高樓層，30層不賺錢，就增加到50層，50層不賺錢，就提高到70層。

　　這不是說著玩，而是真實(shí)發(fā)生的事，最典型的，就是深圳的白石洲舊改，就是建的70多層住宅。

　　現(xiàn)在看來，有點(diǎn)一地雞毛。當(dāng)時(shí)白石洲的舊改指標(biāo)，賣得非常貴，搏舊改的人并沒賺到錢。甚至連操盤這個(gè)舊改的房企，資金也早已撐不住了。

　　再看看其他的城中村，舊改推動(dòng)的進(jìn)度都極為緩慢。

　　最最核心的問題就是，這事很難賺錢。

　　既然沒有多少利潤空間，就漸漸地沒人做這個(gè)事了。

　　清醒點(diǎn)吧，別期待城中村改造能帶動(dòng)房價(jià)上漲了，時(shí)代過去了就是過去了，不是一廂情愿就能回來的。

　　說到這里，其實(shí)我都不用再聊會(huì)議中的其他內(nèi)容了。

　　因?yàn)槟闫诖氖欠績r(jià)，而其它內(nèi)容和房價(jià)就更沒啥關(guān)系。