中央城市工作會(huì)議解讀：從棚改到原拆原建，老破小有了新出路！

2025年7月14日到15日，時(shí)隔10年，國家再次召開“中央城市工作會(huì)議”。

而上一次召開中央城市工作會(huì)議，還是在2015年。

而上一次2015年召開的中央城市工作會(huì)議，就明確提出了一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)影響巨大的名詞：棚改貨幣化。

于是從2016年到2020年，中國就啟動(dòng)了歷時(shí)5年的棚改貨幣化，從而推動(dòng)了中國房?jī)r(jià)迎來上漲最猛烈的五年。

那么，這一次時(shí)隔10年再召開的中央城市工作會(huì)議，這一次又提出了什么新的口號(hào)呢？

根據(jù)本次會(huì)議的通稿，里面明確提到：在當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的城市工作，將以城市更新為重要抓手。

很明確，2025年這一次的中央城市工作會(huì)議確定了“城市更新”將會(huì)成為城市發(fā)展今后最重要的工作。

這也就意味著，未來城市的發(fā)展，將會(huì)從原來的大規(guī)模賣地開發(fā)增量的時(shí)期，轉(zhuǎn)向大規(guī)模更新存量資產(chǎn)的時(shí)期。

城市的新房開發(fā)量將會(huì)進(jìn)一步減少，很多地方的建設(shè)局已經(jīng)更名變成了城市更新局了。

這一次的中央城市工作會(huì)議，已經(jīng)發(fā)出最強(qiáng)烈的信號(hào)：城市發(fā)展，正式從新房開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向存量房更新經(jīng)營(yíng)。

土地財(cái)政時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)增量開發(fā)時(shí)代結(jié)束了，新房將會(huì)進(jìn)入“賣一套少一套”的時(shí)代。

而對(duì)于存量房市場(chǎng)，這一次的中央城市工作會(huì)議明確提出：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

“城中村和危舊房改造”依然將會(huì)持續(xù)推進(jìn)，但是改造的方式可能將會(huì)有所不同。

如果說2015年那一次是“棚改貨幣化”，是直接拆遷給錢。

那么2025年這一次將是“城市更新”，方式更加多樣化，包括了原拆原建和房票安置。

從“棚改貨幣化”再到“城市更新”，很顯然，大城市的老破小有了新的出路。

老破小的拆遷，一共分為兩種：

一種是貨幣化拆遷，就是把你的房子拆掉，然后給你錢，讓你去市場(chǎng)中買房。

這是2015年的做法。

另外一種就是原拆原建，就是把你的老破小拆掉，原地蓋回來。

在新的城市更新中，國家逐漸用原拆原建來代替之前的貨幣化拆遷，是目前老破小危舊房改造的核心手段。

未來，原拆原建將會(huì)成為老破小資產(chǎn)翻倍的核心密碼。

比如北京西城區(qū)樺皮廠危樓改造后，業(yè)主房產(chǎn)證重獲70年產(chǎn)權(quán)，評(píng)估價(jià)暴漲180%！

原拆原建的核心邏輯：用“政策杠桿+金融工具”，破解原拆原建資金困局，讓老房從“城市傷疤”變身“黃金資產(chǎn)”。

第一：老破小的四種死亡困局。

第一種就是舊改。舊改就是項(xiàng)目?jī)H僅翻新外立面，但是老破小的電路老化、消防、地下管網(wǎng)等隱患并未消除。

第二種就是房票置換。用補(bǔ)償房票來置換業(yè)主手里的老破小，把主城區(qū)的房子置換到遠(yuǎn)郊區(qū)，實(shí)際購買力下降40%。

第三種就是自然淘汰。隨著房子越來越老，最終導(dǎo)致無人問津，淪為整個(gè)城市被放棄的資產(chǎn)。

第四種就是高價(jià)改造。比如每戶改造需要50-60萬，從而導(dǎo)致絕大多數(shù)家庭放棄改造。

城市老破小只要面臨以上四種情況，都會(huì)導(dǎo)致價(jià)值貶值，無法提升自身價(jià)值，資產(chǎn)快速貶值。

破解的辦法只有一個(gè)，那就是“原拆原建”。

2025年的政策破局，就是鼓勵(lì)大規(guī)模的“原拆原建”，可以產(chǎn)生五大效果：

第一，產(chǎn)權(quán)重置的效果。

危舊房經(jīng)過原拆原建之后，土地年限全部重置，原來是房齡40年的，經(jīng)過原拆原建之后，全部變成0年。

產(chǎn)權(quán)年限重置，就會(huì)讓物業(yè)價(jià)值出現(xiàn)明顯升值。

第二，容積率提升。

原拆原建允許增加10%-15%建筑面積，部分區(qū)域可突破限高。

第三，減少業(yè)主出資比例。

原來是政府和業(yè)主各自出資50%，未來可以變成三方出資：

政府補(bǔ)貼30%（納入城市更新專項(xiàng)債），開發(fā)商墊資40%（換取新增面積銷售權(quán)），業(yè)主自籌30%（可申請(qǐng)裝修貸利率2.5%）

業(yè)主出資從原來的50%下降到了30%-20%。

第四，產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)變更。

原拆原建之前，房子是央產(chǎn)房和公房，經(jīng)過原拆原建之后，產(chǎn)權(quán)就變成了個(gè)人產(chǎn)權(quán)。

原拆原建就是一個(gè)公房變私房的過程，產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)變更，個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值再次得到翻越。

第五，抵押貸增值。

原拆原建之后，資產(chǎn)的估價(jià)會(huì)提升50%-80%，貸款額度多，會(huì)撬動(dòng)百萬抵押貸資金。

成本收益生死簿

綜上所述，從2025年的中央城市工作會(huì)議來看，大棚改的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)的大開發(fā)時(shí)代也已經(jīng)結(jié)束。 取而代之的是存量房的時(shí)代，是城市更新的時(shí)代。 未來的房地產(chǎn)必將屬于好房子的時(shí)代，越是好房子，未來的價(jià)值就會(huì)越高。 而對(duì)于老破小來說，也必將迎來城市更新的新出路。最后大家如果想要加入我的老破小群，請(qǐng)識(shí)別下方二維碼進(jìn)群。