山東
四五年的時間，青島樓市經歷這輪深度調整，很多板塊的次新房，已經顯露出比較不錯的性價比。
本文主要聚焦青島各板塊的次新小區。
這部分房源，房齡小，戶型還可以，關鍵是價格足夠誘人。
通過本文，大家一起挖掘當前市場中真正的高性價比房源。
你會心動嗎？
1、浮山后次新房
保利大國璟，這段時間，多次被聚焦。當地居民和買商品房的業主，多次出現糾紛了。
但這些插曲，并不影響小區二手房的受歡迎程度。板塊內的其他小區，房齡過老，比如同德花園。
十幾年房齡的葉公館，套二戶型也過時了。所以，大國璟的套三雙衛，120—140平，成交非常活躍。
價格呢，也很友好。高層產品，樓層不佳的，單價低至2.8萬，好樓層三萬左右。
稀缺小高層，142平的寬廳，單價3.5萬。
這個小區，交付三四年，戶型不錯，精裝品質還不錯，浮山后學區房，性價比較高。
同樣的情況，浮山后的金茂府悅府、金地華章，也都很有熱度。
現在看，三年前的F4，缺點就是容積率太高，普遍都是高層產品。但是，瑕不掩瑜，秒殺老破小沒任何問題。
置業浮山后的品質改善群體，看不上老破小，就只能在這幾個次新小區里面轉悠……
2、嶗山最神奇的次新房
嶗山樓市，是一個精神分裂的存在。海邊有單價十萬+的豪宅，往里走，株洲路板塊，也有一萬出頭的次新房。
兩者相差十倍，都在一個區，真實發生。
中聯依山伴城，商品房小區，大盤。一二三四期開發完了，二期是七年左右的房齡，價格那是相當給力。
單價一萬二三，套二雙南臥，是不是很吸引人？
最近幾個月，這個小區成交太火爆了，價格就是王道。
像依山伴城這類低總價（100萬可買80多m2套二）、房齡不太老、具有一定通勤便利度，正好滿足了市區年輕剛需。
但是對于品質改善來說，株洲路地段顯得弱了，旁邊仍舊有工業區的痕跡。
而依山伴城的戶型早已過時，剛需聚集地，好多業主，看著孩子到了入學年齡，直接換房。
沒辦法，依山伴城周邊沒有好學校，小學、初中都不如意。
3、高新區次新洋房
綠地觀瀾半島，高新區的知名低密小區，別墅、多層、小高層都有。
雖然曾經歷波折，停工、延期都遭遇了。但綠地接收后，還是比較體面的收尾了。
咱不說當年這個盤炒到多少錢，直說現在的售價。
140多平的套三雙衛，南北陽臺贈送，全明通透，公攤較小，總價120萬左右。合計單價8000多元。
高新區的年輕人，不少被這個價格吸引了。
這種房齡又新、價格又實惠還是低密社區，在高新區比新房還受寵。
高新區8000元的次新洋房，是自住的香餑餑，卻非投資保值的首選。
這里的房子適合年輕剛需人群購買：價格特別敏感、首付能力特別弱、月供能力很差。
4、上合雙雄：花樣年和榮盛
依稀記得2017年底，中介的一個朋友，大力推薦這個盤：花樣年碧云灣。
從青島主城區范圍來說，這個盤，位置很偏僻，屬于膠州上合板塊。
那時候開發商宣傳的地鐵和高校（青島大學），至今都沒見到影子。定價可是真高，一萬多一平。
幸虧沒買。現在呢，122.65平的套三，竟然賣了56萬。
這個房東，真厲害。
除了碧云灣，板塊內的另一個大盤，榮盛錦繡外灘的局面相差無幾。
四五千元的單價，次新房，戶型很不錯，全明通透……
這兩個盤，今年很受膠州剛需的歡迎，尤其是在上合工作的年輕人。
四五千的單價，總價四五十萬，什么學區、地鐵，統統不重要了。
而當年那批投資客，成本有多高，虧了多少，已經沒人關心了。
5、活力區：三大盤的不同結局
海洋活力區，昔日三大盤直接PK。融創中心、中鐵世博城和華潤。
誰能想到，位置最不占優勢的華潤，屬于兌現好的，也最有良心。
位置最好的融創中心，最不體面，半拉子工程，還不怎么收場。
中間的中鐵世博城，開發商賺的最多，房價跌的最狠。
舉幾個例子。五年前最火爆的閱里地塊，5層洋房，現在成交價9000多元一平。
逸海南區小高層，有6000多元成交的，也有7000多元成交的。
中鐵世博城次新房的如今局面，和當年開發留下的很多遺憾息息相關：
中鐵置業山東公司內部管理有問題，甚至出現了時任一把手楊總鋃鐺入獄……
配套兌現打折，宣傳的海大附屬學校，交付時候變成了普通學校……
所謂的超級綜合體，超級大盤，多個住宅地塊，入住率始終上不來，人氣低迷。
當然，當價格到了6000—7000元，膠南本地需求還是有的，剛需、自住確實在積極行動。
當年搖號上車的伙計們，煙雨中。
6、結語：補倉去？
當潮水退去時，才知道誰在裸泳。
二手房的走勢，最能反映出樓市最真實的狀態。尤其是，越來越多的次新房，出現極高性價比。
自住需求，對價格更敏感。房東要想快速轉手，只能被“大刀砍”，這其中，中介扮演的角色很重要。
對中介來說，能成交拿到傭金是第一位的。成交價的高低，都不是事。
所以，大家看到了，好多房東吐槽：中介說這個價很好了，過幾天可能就賣不上這個價了。
對購房者來說，也別過于沖動。并非所有低價都等同于“抄底時刻”。比如即墨藍谷的三四千元特價房。
對投資客來說，不是所有“性價比”房子，都適合入手。
一個不爭的事實是：樓市分化正在加劇。
區位差、無地鐵，學區一般，小開發商，物業弱，房齡超10年，戶型設計全方位落后，房子的價值就會大幅縮水。
你說，該不該補倉……
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