車位紛爭，住建部的物管條例第37條、第54條不應再語焉不詳了

　　引言：

　　本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發出倡議修訂國務院物業管理條例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續發布。

　　倡議書：

　　若相關職能機關的同志有幸看到，一些有機會參與物業行業法規修訂的專家、學者有幸看到，這些優秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

　　張先生、梁先生、劉先生的聯合建議

　　關于修正《物業管理條例》第三十七條、第五十四條的建議

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部：

　　由貴部起草、國務院公布的《物業管理條例》第二十七條規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分；第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　但上述條款未對物業管理區域內按照規劃建造的計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的車庫、車位，及未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位的權屬未進行約定。對物業服務人收取的建筑區劃內業主專有、專用的產權車位和產權車庫的汽車停放費收益處分權未有約定。

　　一、目前關于建筑區劃內共有部分汽車停車位租金和停放費歸屬分配的法律規定匯總

　　1、《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　2、《民法典》第二百七十四條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　3、《民法典》第二百七十五條第二款規定：占用共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

　　4、《民法典》第二百八十二條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

　　5、《民法典》第二百八十三條規定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

　　二、目前關于建筑區劃內產權車位、車庫的汽車停放費收益分配的法律規定匯總

　　物業服務人收取物業管理區域內各種公共車位、產權車位、車庫的汽車停放費管理費、車輛停放租金，目前無任何明確的法律依據。

　　物業收取全部車位租金或參與租金收益分配，目前也無任何明確的法律依據。

　　唯一可查的是一個司法解釋，最高人民法院2024年11月發布的《關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋（三）》中明確指出："業主對專有車位享有所有權，但仍應當按照合同約定或者業主大會決定交納車位專項維護管理費用。物業服務企業不得以業主拒絕交納車位專項維護管理費用為由，拒絕提供基本物業服務。"

　　然而我國的前期物業制度，導致前期物業合同的起草與簽訂，完全由開發商決定，合同的另一方當事人（業主和業主大會）根本未參與，故成了強加給另一方的單方合同。故這些是否合理和必要，是需要法律作出明確規定的。

　　車位管理費聽起來指對業主為車位區域的衛生、照明、秩序維護付費；但往往地庫水電支出被物業算進了公攤，車輛失竊劃傷物業往往說其無車輛保護責任，存在重復收費嫌疑。

　　各地出臺的前期物業指導價，基本上都只給出物業服務費收費標準，并不給出車位管理費指導價，或許也側面說明物業對車位收費并無法律依據。

　　三、修訂建議的依據闡述

　　目前相關法律未對建筑區劃內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的及未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位的權屬未進行約定:對物業服務人收取的建筑區劃內的產權車位、車庫的汽車停放費收益分配未進行約定。存在較大爭議有二：

　　一是小區地塊使用權，當初由開發建設單位出資購買，按照“地隨房走、房隨地走”的原則，隨著業主購房后其使用權也隨之轉移到全體業主名下。《城市房地產管理法》第四十一條“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移”；《城市房地產轉讓管理規定》第五條“房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓”；《中華人民共和國民法典》第三百五十六條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”；第三百五十七條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。業主的共有部位車位和業主產權車位（車庫）土地性質的權屬其實是一樣的，無非分為大業主和小業主之分。《新疆物業管理條例》第十五條規定，物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業主附贈、出售、出租。下列車庫、車位屬于業主共有:(一)計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;(二)未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位；(三)占用小區道路、共用場地劃定的車位。2023年9月印發的《長春市居民小區車位和車庫租賃管理辦法》第七條規定，居民小區內建筑面積已計算在商品房公攤面積之內的車位以及占用業主共有道路、其他地面場地施劃的車位，屬于居民小區內全體業主共有。該條款明確了產權車位只要公攤面積分攤到業主頭上就算業主所有，收益分配權歸業主。

　　二是如屬于建筑區劃內業主專用部位的產權車位、車庫的汽車停放費收益全部歸物業服務人有失公平，從而讓物業服務人每年白白獲得不菲的巨大收益（有些單體規模大的物業管理區域物業服務人每年收取的產權車位、車庫汽車停放費用能收上百萬元以上）。此外，因為物業服務人對小區共有部分、地下人防工程和產權車位、車庫汽車停放管理一樣等級服務，沒有額外投入。

　　四、修訂建議條款如下：

　　一是下一次修訂《物業管理條例》時，在第三十七條增加一個專門條款如下：

　　物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業主附贈、出售、出租。下列車庫、車位屬于業主共有:

　　(一)計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;

　　(二)未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位；

　　(三)占用小區道路、共用場地劃定的車位。

　　二是在《物業管理條例》第五十四條增加一個專門條款為：

　　物業服務企業收的車位管理開支應測算在物業費用中，不得單獨收取；物業服務企業收取業主專有、專用的產權車位、車庫的汽車停放費，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

　　如貴部認為以上建議正確，懇請吸收到下一次對《物業管理條例》的修訂條款當中去。

　　事關全國持有不動產產權證業主的自身切身利益，事關能否從源頭阻止物業服務人非法獲取巨大的不當經濟利益，能否從源頭減少車位權屬糾紛、促進基層和諧。故，懇望貴部作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

　　 此致

　　敬禮！

　　 建議人：（名單附前）

　　 2025年7月 日

　　草根談：

　　車位權屬、車位售賣、相關收費之爭，由來已久，定爭止紛別猶豫！打馬虎眼，語焉不詳，不好使了！