北京一直在偷偷地救市

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自去年930后，已經很久沒有“大規模救市”了。

不是不想救，而是針對買房人的政策幾乎都出完了——降首付、破限購、降房貸利率......

時間和事實證明，這種救市方式純粹就是拖延時間，因為購房者認定了首付還會更低、房貸利率還會再降。

然而，盡管并未出政策（雖然北京仍有降首付、解限購的空間），但北京其實一直都在“偷偷地救市”。

為什么說“偷偷”呢？因為北京救市的思路變了，不再單一針對買房人的資格和資金，而是把矛頭對準了新房和新地塊，通過調規直線拉高一手房的產品力。

例如，西紅門東御璟星城·元啟，這個項目是2024年2月，中建壹品從一眾房企中，以15%的溢價率、48.76億的總價，而且觸發搖號規則搖號才艱難拿下的。

然而風水輪流轉，隨著行業下行，西紅門東多個樓盤激烈競爭，僅僅過了7個月，西紅門就不香了，出讓的兩宗地差點流拍，最終由興創底價托底，而中建壹品的這個元啟項目，也是流年不利，首次開盤只賣了70多套，后來更是淪落到20億出讓40%的股權，成為京圈內少數賣股權的項目。

在這樣的情況下，如何救市呢？那就是改規劃，通過贈送陽臺、設備平臺來拉高產品力，之前賣掉的房源甚至可以重新網簽，這種操作簡直活久見。

▲坦白說，元啟項目規劃陽臺，這直接背刺了周邊橡樹灣、玖玥府等樓盤的業主。而元啟也將“南向奇偶陽臺”作為最大的賣點，如此一來，房子自然是不愁賣了。

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事實上，除了御璟星城·元啟通過改規劃外，還有不少項目，比如北京潤府二期 雲萃項目，也在一期的基礎上，進行了調規升級。

▲北京潤府二期雲萃戶型圖。相比一期，二期跟一期的價格差不多，但是贈送了南北雙陽臺，得房率提高了至少10個點，同時，新增了兩處首層架空和五處風雨連廊，裝標可能也提升了。

▲據說，北京潤府還做了一次問卷調查，讓一期怨種業主同意二期加陽臺，同意的話給1000塊京東卡......

顯然，在北京樓市成交并非火熱的情況下，小區規劃能夠隨行就市般就行修改，很明顯是有一雙有形之手在操控，通過土地、新房產品力的預期管理，為新房的各項成交背書，最后引導樓市整體回溫。

但是，調規也是一把雙刃劍。畢竟這樣的事情多了，無論老業主還是新買家，都更傾向持幣觀望了，而這又會促使老盤降價，屬實螺旋了.....

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從北京潤府可以看出，調規的手段不止放開陽臺和得房率，事實上，可以操作的方法太多了：

（1）改變土地性質。

典型如即將出讓的太陽宮地塊，從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮住宅用地”；已開盤的通州中鐵建花語璟云，原來用地性質是F3其他類多功能用地（產業用地），經調規后變為R2二類居住用地。

（2）配建減負。

上面提到的太陽宮地塊，原來規劃的商業是0.95萬平米，養老設施8000平米，經調規后，商業減少2000平米，養老設施更是直接取消；

同樣的，中海朝陽ONE，原規劃須配建6000平米養老設施，調規后只需要建1000 平米的社區養老服務驛站；

亦莊招商序，經過兩次調規后，南側巨大的教育配建被砍掉，周邊更是貼心的改建為公園綠地。

（3）指標整體核算，給到房企的設計空間大大增加。

比如五月海淀半壁店出讓的保利兩地塊，由于臨近機場控高15米，疊加噪音形成不利因素，為此調規給到開發商容積率、綠地率可統籌核算的自由，極大發揮了保利的設計能動性；

中建玖合通州運河項目一共8個地塊，超大體量，為刺激市場，給到開發商七個住宅地塊可以統籌平衡設計的自由，建筑限高甚至拉高至100米。

如此種種，皆展現了“調規”調控手法的靈活性。

由此，從宏觀的資金和限購角度調控，轉向微觀的地塊規劃、產品設計調控，從調控購房者到刺激開發商，可以說，北京樓市的救市，其實一直都沒斷過。