安徽
今天，蜀山區董鋪湖旁，合肥城改玉湖云境的實景示范區正式開放！
玉湖云境這個項目，有很多買房人在關注，想了解產品細節。但產品我們稍后再了解，先看看價格！
據了解，項目6-11層洋房均價僅有不到2萬！
說到均價，大家第一反應可能都是由頂底樓拉低均價，標準層價格明顯高出。
然而，玉湖云境洋房所有頂樓送露臺，10/11層洋房首層架空，6層洋房一樓送院子，有露臺和院子贈送的房源價格不會是最低，那這個價格就很有含金量和想象空間了。
▲示意圖（過程稿）
也就是能以一個很有沖擊力的價格，在西南區域買一個新計容、實際使用率超100%、非頂底層的高品質洋房，還擁有當下最稀缺和需求量最大的約123-146平面積段，可以低總價實現改善目標。
對于價格，大家一般常用周邊二手房成交價來參考、比較，我們找兩個玉湖云境周邊代表性小區的成交價來看看。（引用2025年1-4月貝系二手房成交數據）
一是華潤桃源里，根據成交數據顯示，3月有一套洋房成交，單價高達2.7萬。
二是御璟江山，去掉底復，洋房價格在2萬到2.65萬。單價最高這套，是頂樓復式帶露臺房源，可見此類產品還是很受歡迎的，也存在明顯溢價。
從這里會發現，作為新計容、新產品的玉湖云境，價格可能還要低于前期開發的二手房，全城難尋第二處。
這里還有一個很有意思的數據，下圖是2023年和2025年御璟江山洋房的成交情況，從成交價對比看，御璟江山非常抗跌，價格降幅遠低于平均水平。
而御璟江山能有這個表現，固然離不開自身優異品質，但片區價值也是必不可少。
提到玉湖云境、御璟江山所在片區，由于被四季花海、董鋪水庫和大蜀山森林公園環繞，大家第一時間想到的可能就是其擁有充沛生態資源，宛如一個天然的大氧吧。
這是片區核心價值之一，但也并不止于此。
片區北鄰中國科學院合肥物質科學研究院所在地—科學島，其擁有30多個國家或省部級重點實驗室和研究中心，以及10多個大型實驗平臺，是合肥乃至安徽科研的主陣地。
同時，科學島現有職工約2700名，各類頂尖人才300余人，并設有6個博士后流動站、18個博士點和21個碩士點，在學研究生約3100名（數據源：合肥物質院官網），存在大量居住、購房需求。
▲圖源：網絡
此外，片區所屬的蜀山經開區近年環境科技、數字經濟、跨境電商、建筑業四大主導產業也蓬勃發展，也帶來大量高層次產業人口。
所以，沿著科學島路建設高品質住宅，是情理之中的事情。
如玉湖云境北側的“聚賢苑”，就是為高層次尖端人才量身打造的人才公寓，其業主多來自科學島。
而這個項目也是由合肥城改開發，從聚賢苑到玉湖云境，充分展現了合肥城改在蜀山區這片土地上的持續深耕和品質堅守。
▲示意圖（過程稿）
回到玉湖云境，項目位于甘泉路與石牛路交口，有個很顯著的特點：離塵不離城！
玉湖云境不僅與占地約2944畝的四季花海和約31萬畝水域的董鋪水庫相鄰，出門就到幼兒園、小學、初中、高中一站式教育的私立貴族學校—合肥安生學校，公辦合肥市五十中東校蜀山中小學，人文氣息濃厚。
往南1.5公里內，還有奧園城市天地和樂客來國際商業中心等大型商業，以及眾多商業街，配套完善。
1.6公里處的長江西路則在15分車程內，串聯起龍湖天街、安醫附院、婦幼保健院等優質商業和醫療資源，既能享受自然饋贈的健康與詩意，又不脫離城市的便利與繁華，可謂“自然資產”的典范。
▲示意圖（過程稿）
簡單了解了位置后，我們再來看看產品。
雖然玉湖云境價格很低，但作為擁有四十多年房地產開發管理經驗的市屬國有房地產企業，合肥城改堅持質高價優，讓品質與價格雙驚喜！
玉湖云境規劃5棟高層和7棟洋房，5棟高層由政府團購，對外銷售僅有3棟11+1層、1棟10+1層和3棟6+1層洋房，另外地塊西南角規劃1200平的商業和物業用房。
這7棟洋房頂層全部為復式，贈送露臺，如124平贈送約25平、134平贈送約56平、149平贈送約65平，如前文御璟江山成交數據所示，此類頂復+贈送露臺的房源二手房市場存在明顯溢價。
而在露臺之外，6層洋房一樓均有約57到80平的院子贈送，這也是市場上最受歡迎和稀缺的產品之一。
▲示意圖（過程稿）
在外立面上，玉湖云境采用非對稱立面設計手法，選用藍鉆玻璃幕墻、灰色/米白色石材、香檳金/米白色鋁板和灰色真石漆等材質，輔以270度轉角弧線處理，打造出一個很有辨識度和美感的立面效果。
▲示意圖（過程稿）
歸家動線上，合肥城改設計了“五進式歸家禮序”，分別是一進“天使之翼”門庭、二進下沉庭院、三進中央花園、四進景觀客廳、五進私屬雅居。
目前實景示范區呈現的東門，就是一進“天使之翼”門庭，猶如天使之翼般舒展，迎接業主歸家。
結合擁有約10米高數碼水簾飛瀑和鋪滿普拉達綠大理石的水池的下沉式庭院，以及與下沉庭院無縫銜接，集交通接駁、社交互動于一體的“中央車站”，歸家動線兼具藝術美感和尊貴體驗。
▲示意圖（過程稿）
▲示意圖（過程稿）
作為低密社區，玉湖云境還規劃了約3000㎡互動式中央景觀花園，包含逸云茶軒、翡翠綠坪、云池漱玉、云養樂園、云樹雅院五大場景，給業主帶來內外皆園的居住體驗。
另外還有約730米全景夜光跑道、3D林蔭式親子樂園、趣味式健身器材區等設計，以及約1600㎡的四大主題泛會所架空層，滿足全齡段業主的運動、休閑和娛樂需求。
▲示意圖（過程稿）
▲示意圖（過程稿）
最后我們再來看看戶型圖，新計容規則帶來最直觀的優勢就是得房率提升，玉湖云境目前公布的123/135/146戶型，實際使用率都在100%以上，結合價格，更讓性價比凸顯。
▲示意圖（過程稿）
▲示意圖（過程稿）
▲示意圖（過程稿）
▲示意圖（過程稿）
整體上看，以合肥城改玉湖云境的價格，不論對比新房，還是二手房，都很具有沖擊力和優勢，屬于難得的低成本改善機會。
目前項目的實景示范區已經開放，也臨近首開，有意向了解還需盡快前往參觀了解！
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