濟南四代宅，無差別暴打老房子？

今天我們來客觀地評價一下四代宅。

希望看文章的朋友不要好像大熱天的蟈蟈，一遇到和認知不同的事就搞得非常上火，對身體不好...

尤其像四代宅把老房子無差別淘汰了、或者說有錢的都傻瓜買了用來吃土，可能實際情況都不是您想的這樣。

新生事物必然有利有弊，而最關鍵的問題是作為個體是否能夠接受。

比如汽車的國VI和國V有區別嗎，肯定是有，對你買車也有指導意義，但是國VI淘汰國V是相當漫長的事情。

前文到此。

我用幾個問題，讓大家盡量全面的了解四代宅，因為濟南暫時沒有案例，很多案例是源于西安和鄭州。

最起碼西安的沙塵暴是比濟南猛烈的...

問題1：四代宅是怎么興起的

四代宅的發端源于南方，對于住宅來講，南方的光照條件天生比北方優越，所以在最初的探索中，四代宅天生契合南方地區。

后來在相關部門的大力倡導之下，四代宅由南向北發展，像西安，新盤大概60-70%都是四代宅。

問題2：四代宅是怎么在濟南興起的

這里大的層面是國家驅動，中層是山東省驅動，前段時間報道的山東版好房子的標準都源于此。

到了濟南來講，相關部門確實給出了真金白銀的誠意，包括文件條款上的支持，像露臺不算面積，大力推動社區內公共空間的落地，比如現在很多盤會有的架空層。

說的更白一點，就是過去不讓偷的面積可以偷...

文件條款我就不給各位找了，從官方角度看，他們認為四代宅是推動居住水準抬升的答案 ，也是擁抱大自然的途徑。

當然，還有其他的文件，像是對于下沉式園林的認可，架空層社區空間的認可，等等等等。

這一系列的規章制度，以及不計容積率的真金白銀，導致開發商愿意擁抱四代宅。

問題3：四代宅的優點是什么？

因為濟南現階段的四代宅基本都是豪宅，導致很多剛需朋友認為四代宅和自己沒關系。

（這盤外地的）

如果有一天開發商告訴你，91平的戶型可以提供3室，甚至可以送你一大露臺，你會不會感覺非常心動。

因為在其他看到房子里，要么95平才能做3室，要么91平兩室，更別提露臺了。

91平的建筑面積，在四代宅的語境中，它的得房面積可能會達到100平，所以這就是四代宅的第一個優點，叫做得房率高。

這也是為什么南邊的萬科觀山隱秀會號稱濟南第一個得房率100%的樓盤。

如果換算到豪宅，你會發現這類四代宅大平層幾乎把別墅的優點全部集成到了一起。

有露臺，有陽光房，部分比較夸張的，入口都會有專門花園，而且這種露臺和我們之前見到的露臺完全不同，很多是挑空的。

在這種語境下，它的第二個優點叫做生活場景的升級。

用人話來說，你過去不能在家做的事，現在在四代宅上基本都能搞。

前兩天我在家叫了個半天妖的烤魚，一有水蒸氣，我廚房的報警器就會報警，但是如果有露臺有陽光房，是不是就能滿足了呢？

這里我要多說一句，因為四代宅種類繁多，很多露臺并非長條形，還有正方形，我還見過凹陷下沉式的。（可以支持圍爐煮茶）

所以像什么兒童娛樂啊，種菜啊，朝著對面跳廣播體操，弄個望遠鏡看月球表面，在四代宅身上都可以滿足。

至于更多延伸的東西，你們肯定會看到廣告，但是基本逃脫不到露臺的使用。

特別說一句，鮑德現代逸城就是多個陽臺，面積太小，和現在的四代宅完全兩種情況。

第三個優點是采光和顏值

誰說陽臺不能朝東不能朝西的，在四代宅都可以實現，大家都聽過東淋西曬，應用到四代宅身上，這點就變成了360°采光。

現在市面上很多房子的采光已經很不錯，但是四代宅的采光才是真正的躍遷一個層級，而以玻璃幕墻環繞為主體的外立面客觀上提升了建筑物的顏值。

當然四代宅的戶型設計花活非常多。

像是兩家可以共用同一片空中區域啊，像是大陽臺上挖個小泳池，等等的細節，但是都是基于上面的三點優點。

問題4：四代宅的缺點是什么？

缺點這塊有些能解決，有些就解決不了，現在互聯網資訊很發達，你同樣可以求證。

第一個缺點，風大吃土

西安很多交付的四代宅，沙塵暴之后，整個露臺需要進行全方位的清洗，至于厚度大家能在圖上看到。

話說回來，別人兜里有錢不是說腦子有水，解決方案就分成三派。

1.勤勞派，畢竟還是晴天多雨天少，通過自己辛勤的付出進行全方位的打掃。

2.認慫派，開發商也不吹牛了，全社區可以進行陽臺統一封閉，這類相對罕見

3.中間派，業主自行封閉陽光房，圖上大家能看到，根據面積的大小好像補丁。

自己都封上了

還有些安裝什么科技窗簾啊什么科技遮光布的等等，但是大部分就是以上三類。

所以說，吃土這事啊不用太操心，買這房的人都明白。

而且從實際的應用看，像什么業主私搭亂建，很難管控。

你不要以為每個人都會按照開發商描繪的生活場景來生活，也不要相信物業真能管理的了這件事...

有社會經驗的人都懂。

結合第一個缺點又衍生出了第二個缺點，叫做顏值降低，這點不展開說了。

第三點是隱私問題

因為露臺是挑高而且是交錯的，這就導致部分四代宅戶型有些怪異的缺陷。

（樓上那家是別人的，僅僅示意）

挑高的露臺是我家的，怎么抬頭一看樓上是別人家的窗戶...

除了這些以外還有一些樓棟之間啊相互層之間的隱私問題。

還有些什么孩子的安全問題、苗木的種植問題（根太猛會把樓板扎穿）等等等等，但實際上這些不是主流。

問題5：四代宅會不會淘汰以前的老改善盤

我個人認為是有沖擊的，你要相信四代宅不單單是個賣房的名詞，其實是從上到下的一套社區體系。

拿我前文舉的例子:

91平三室送南北兩陽臺，100平三室什么都沒有，這兩套房子在總價一致的前提下，肯定是91平的好賣，這一點是毋庸置疑的。

雖然說91平的單價會比100平的高。

同樣的200平的大平層沒露臺2萬一平，四代宅露臺2萬4一平，如果有這樣的價差，那么肯定會有人來進行性價比上的比較。。

在合理的價格區間之下，你要承認四代宅是有優勢的。

但同樣，你說會淘汰也不管客觀。

新能源淘汰燃油車了嗎，國六把國五淘汰了嗎，沒準二十年后能淘汰，但不是現在....

不過唯一可以確認的是，以后四代宅會越來越多，因為有上頭的真金白銀的政策杵著....

問題6：有些人說四代宅不適合濟南...

我認為這個話題屬于偽命題，看來看去不就是看個價格，包括來買四代宅的人，多數也是沖著“白送”的面積跑來的。

這些人考慮的東西，往往在考慮贈送面積值不值多花錢，全方位升級到底值不值得多花錢，花多少，50萬還是100萬.....人人都有一本賬。

而不是四代宅到底能招來多少土。

說點極端的話，1萬一平，他就算叫8代宅，大家也會沖，和他幾代關聯不大。

小編認為，四代宅沒有適合不適合這么一說，只有價格合適不合適。

多花100萬，多出來的露臺不讓封，一年做不了幾次燒烤，抬頭往外面一看全是鄰居的樓，沒多少人會考慮。

四代宅和普通住宅的價差才是我們該關注的事情。

從外地現在的經驗看，四代宅確實比普通住宅的賣得好，也導致市面上四代宅的比例越來越多。

濟南這邊觀山隱秀剛開盤，賣的挺一般，所以市場接受度還有待觀測。

好了正文結束，下面是四代宅項目的展示環節，按照亮相的時間來分。

魯投公示的盛福四代宅

中海盛福項目規劃

地塊回顧：歷下區，目送式幼兒園、小學、初中

產品端：從規劃圖上來看，項目規劃13棟小高層和3棟高層，小區容積率2.5，高層是24-25F，兩梯兩戶，可以對標和諧的豪宅神盤天空之鏡，178平的斷貨王產品。

所有樓棟交錯式排布，所有樓棟側向間距都大于18m，不同于以往的兵營式布局，使大部分樓棟除了有南北向景觀之外，還有側向景觀，保證了景觀視野最大化

重點！！外立面及露臺：從效果圖看，外立面為玻璃欄板、鋁板、鋁板一體板和真石漆，南立面看起來和一面鏡子一樣，值得期待一下。

看外立面效果圖，露臺的贈送面積不小，部分戶型還設計了環形露臺，樓層之間有挑檐設計，應該是出于露臺隱私性的考慮，中海在其他地區做了挺多四代宅項目，細節處理挺到位。

社區大門及景觀：社區大門以石材為主，搭配鋁板，看效果圖挺高級，有點摩登酒店的感覺，大門和紅線之間距離預留了比較長的距離，看看中海準備怎么搞排面吧。社區里面規劃有下沉庭院、會所、架空層空間，配置拉滿了。而且延續高端產品的一貫調性，整個小區都沒有規劃底商，保障社區居住的純粹性。

華潤項目規劃

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