信托制、酬金制、包干制，哪招能治物業(yè)病？

由本人同名公眾號已發(fā)原創(chuàng)文章，略加修改而成，因頭條平臺同步關(guān)聯(lián)不暢，特此手工發(fā)布。

信托制、酬金制、包干制，哪招能治物業(yè)病？

一、包干制

包干制其實就是：你的錢，我保管、我使用，我答應(yīng)給你服務(wù)并給你服務(wù)好，你要相信我。我賺多賺少，和業(yè)主沒有關(guān)系，我花多花少也和業(yè)主沒關(guān)系。我拿錢去包養(yǎng)大爺（上市物企高管年薪幾百萬），也和業(yè)主沒關(guān)系。

包干制，好比會員制理發(fā)店，充值給我就好， 我承諾給你常年理發(fā)。誰知道，兩個月后，理發(fā)店關(guān)門跑路了！包干制也好比，糧食讓老鼠看管，還要相信這老鼠不吃糧食。所以，不少小區(qū)的業(yè)主，察覺到異常，發(fā)現(xiàn)糧倉顆粒無收了，甚至倒欠物業(yè)錢了。

公共收益沒了就沒了，反正不進業(yè)主口袋，可是很多業(yè)主覺得心里苦呀，年年支出物業(yè)費，也沒見落個好。物業(yè)是爺，也忍了；物業(yè)合同各種承諾沒有做到位，怨聲載道，難忍也只好忍；但是房屋設(shè)施設(shè)備還日漸破敗，各種安全隱患高發(fā)，這讓業(yè)主徹底崩潰了。所以，網(wǎng)絡(luò)上，詬病住宅物業(yè)的聲浪，此起彼伏，在很多業(yè)主心中，住宅物業(yè)快成了過街老鼠。包干制物業(yè)的春天，徹底沒了，很多物業(yè)感到陣陣寒流來襲了。

也不知道包干制為啥，這樣考慮，為什么這樣篤定，覺得物業(yè)費和公共收益讓前期物業(yè)攥著不會出事。莫非因為前期物業(yè)，多數(shù)是開發(fā)商的親兒子，所以才會有如此信任？！

過往三四十年，包干制大行其道，必然有更多原因。對開發(fā)商來說，物業(yè)行業(yè)可以充當(dāng)替罪羊、出氣筒、黑白雙手套等等作用，客觀上解決了開發(fā)商不想認真負責(zé)做好售后、做好質(zhì)保的問題，也緩沖了質(zhì)量矛盾引起的直接沖擊，甚至部分開發(fā)商還可以當(dāng)物業(yè)是資金活水來源（資金周轉(zhuǎn)不良時，物業(yè)妥妥的可當(dāng)臨時現(xiàn)金奶牛）。

過往三四十年，物業(yè)行業(yè)，當(dāng)然也為街道社區(qū)充當(dāng)了好助手和好抓手，部分解決了小區(qū)衛(wèi)生和治安等等問題......或許，也是社區(qū)居委會的運轉(zhuǎn)資金來源之一，居委會部分經(jīng)費，可以來源于所轄服務(wù)區(qū)的企業(yè)贊助，反正居委會組織法好像真有這條，現(xiàn)實是否有，沒有考證過。我只是奇怪，若有，一般會什么企業(yè)最有動力去贊助支持居委會呢？

二、酬金制

酬金制也就是物業(yè)每筆錢開支，由業(yè)主通過業(yè)委會來審批，實報實銷，只賺固定的利潤，如只賺10%，其余錢必須投入小區(qū)或留在賬上不能亂花。從原理上，酬金制是非常好的制度，若能真正實施到位，的確能解決住宅物業(yè)的問題。

但是，酬金制有個難點，就是絕大多數(shù)小區(qū)，沒有能運行好酬金制的配套人馬。需要業(yè)主抽出不少精力管錢、管工程、管支出，而且還要非常精明，關(guān)鍵還要基本上等于免費干。所以真正把酬金制運行好的小區(qū)，真的寥寥無幾。

所以，如何真正讓酬金制落地，是需要高度重視的問題。這真是一道治病良藥，但是很苦口，開發(fā)商和住宅物業(yè)肯定是一百個不喜歡（因為物業(yè)只能吃簡餐了、地產(chǎn)也沒了抽血機了），社區(qū)街道也可能五十個不喜歡（原因省略）；住宅業(yè)主可以深愛之，但是也難有精力運行之。

三、信托制

信義制、信用制、信托制的理論基礎(chǔ)，其實基本接近，道理也不復(fù)雜。都是參考信托基金的信任為錨理念，而設(shè)計的運作方式。即設(shè)想將物業(yè)費，變成信托資產(chǎn)，讓其在業(yè)主共同監(jiān)管的陽光下運行。讓物業(yè)各種開支都適時透明，及時展現(xiàn)在業(yè)主的眼中、手機中，每筆賬理論上業(yè)主都可以質(zhì)疑。

聽起來，這個也挺美好。但是，好像也值得細細推敲。就怕一些信托制、信義制等，新瓶裝舊酒！

因為現(xiàn)在多數(shù)信托制（信義制等），物業(yè)費還是繳納到物業(yè)開立的賬戶上的，保管權(quán)依然屬于物業(yè)，支取權(quán)依然屬于物業(yè)，真正放專業(yè)信托機構(gòu)賬戶上的極少。無非每筆錢進出可以查看而已。當(dāng)然，這也是較大的進步，所有進出能看一看，總比看不到強，或多或少能讓業(yè)主心里舒服點，有了點當(dāng)家的樣子了！

但是，包干制就沒有公示制度嗎，理論上也有，無非物業(yè)哪個角落張貼一紙頭就好。業(yè)主能看到、還是沒看到，都不重要，重要的是物業(yè)拍照留證了，社區(qū)和街道及物管科，覺得公示了就好。

如果信托制，就只是物業(yè)的每筆財務(wù)進出，能公示在手機APP上，保證想看到就能看到了，那應(yīng)該還不夠。

如何避免信托制，就是公告欄變手機公告欄而已，是個關(guān)鍵點。每筆收入、每筆開支是否真正合理，是否真正屬實，也不能就能說是完全可信的。一樣需要解決信任問題，即每筆錢（看到的數(shù)字）的屬實性和科學(xué)性的問題。驗真問題是難點，和酬金制把關(guān)難，屬于同一個問題。

股市就是一個例子，雖然每家上市公司年報、季報都公開了，但還是不能避免虛假財務(wù)報告，還是可能有挪用侵占資金現(xiàn)象，所以依然少不了對上市公司的行為監(jiān)管。

信托制要徹底贏得信任，也要設(shè)計一套監(jiān)管制度。以往所見即所得，有圖即真相，但是AI時代告訴我們，所見不一定所得，有圖未必就真相。

信托制運行若干年后，信托制下的小區(qū)如何了，業(yè)主居住幸福度如何了，也都需要時間去檢驗。

所以也無需神話信用制、信托制、信義制。其實信托雷也不少，過往多少信托機構(gòu)，在雷聲中轟然倒下，應(yīng)該不少人依然記得。

四、 回歸本質(zhì)

草根談：其實解決住宅物業(yè)問題，或許真沒那么復(fù)雜。問題不在用什么制，或許以下三點，應(yīng)該可以讓住宅物業(yè)的詬病基本痊愈，就看敢不敢干和愿不愿干而已。

參考非住宅物業(yè)，基本沒病原理，得出的結(jié)論：

1、讓業(yè)主真正當(dāng)家做主，讓成立業(yè)委會像成立居委會一樣簡單容易；各方不能無端干預(yù)，頂多頂多幫助一下。最好能允許業(yè)主大會或業(yè)委會能成為實體法人組織，以便能帶薪聘用專職人員管理物業(yè)。

2、讓住宅物業(yè)真正市場化，讓甲乙方能對等談判簽約。無法續(xù)聘，新聘物業(yè)到位后，落聘物業(yè)必須無條件物業(yè)離場。讓物業(yè)費真正掌握在業(yè)主方，預(yù)付費模式，改為每月或每季度一考核一支付模式。

真正市場化的消費行業(yè)或服務(wù)行業(yè)，哪個不是先見物品或先做服務(wù)，然后消費者再支付或者同時支付呢？要不就像教育事業(yè)那樣，先收費也可以，但是物業(yè)就不能是市場化為主，應(yīng)納入公用事業(yè)性質(zhì)管理了。

3、讓前期物業(yè)制度消失。過渡期間，售房后就允許成立臨時業(yè)委會，以便把關(guān)公共資產(chǎn)和公共收益；或者正式業(yè)委會前，職能部門必對保全小區(qū)資金資產(chǎn)做好真正的監(jiān)管。

#業(yè)委會# #酬金制# #信托制# #包干制# #房地產(chǎn)# #物業(yè)行業(yè)上岸#

建議“星標(biāo)”關(guān)注本號，防止迷路！

您覺有收獲，請轉(zhuǎn)發(fā)，傳播真善美！

點贊、關(guān)注、收藏、看一看，

讓更多人知道，才會更好！