上海四代宅要來了？容積率“優(yōu)化”已悄然執(zhí)行

最近，在后臺(tái)咨詢上海第四代住宅的粉絲朋友們非常多，我身邊最近想買置換的朋友也在等政策。實(shí)際上，四代宅的一大特征就是陽臺(tái)面積限制的大幅放松。上海越來越多行業(yè)內(nèi)的聲音傳遞出信息——上海的四代宅可能真的要來了！

一份名為《關(guān)于進(jìn)一步提升住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的指導(dǎo)意見（討論稿）》在上海房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流傳，結(jié)合寶山區(qū)“招商序”項(xiàng)目試點(diǎn)“三陽臺(tái)”戶型（套內(nèi)143㎡設(shè)計(jì)3個(gè)陽臺(tái)，總面積18㎡）、金茂堂前項(xiàng)目也悄然打破了陽臺(tái)8平方米的限制（2個(gè)陽臺(tái)中間隔開，非承重可打通），釋放出上海容積率政策優(yōu)化的重要信號(hào)。

“目前是先從郊區(qū)試點(diǎn)，其他項(xiàng)目一事一議向管理部門申請。”地產(chǎn)申度在與行業(yè)交流中，從多個(gè)開發(fā)商處也證實(shí)了政策確實(shí)有在悄然放松。但因?yàn)橹皇窃谟懻摳咫A段，還需等待正式發(fā)布方可生效。

截至發(fā)稿（4月22日），《關(guān)于進(jìn)一步提升住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的指導(dǎo)意見》尚未在官方渠道（如上海市規(guī)劃和自然資源局或住建局官網(wǎng)）公開發(fā)布正式文件。

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討論稿核心內(nèi)容（非正式版）

外立面與材料升級(jí)

不計(jì)容激勵(lì)：采用石材、鋁板、陶板等高品質(zhì)外立面材料的飾面層可不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)開發(fā)商提升建筑美觀與耐久性。

架空層規(guī)范：住宅底層架空層（層高≥3.6米）用于公共空間時(shí)不計(jì)容積率，提升歸家動(dòng)線體驗(yàn)。

陽臺(tái)與空間優(yōu)化

面積限制放寬：陽臺(tái)投影面積上限從固定8㎡調(diào)整為套內(nèi)面積的10%（如套內(nèi)100㎡可設(shè)計(jì)10㎡陽臺(tái)），并允許單戶設(shè)置多個(gè)陽臺(tái)。

半面積計(jì)容規(guī)則：符合規(guī)范的陽臺(tái)（進(jìn)深≤1.8米）按投影面積50%計(jì)入容積率，間接提高得房率。

層高與挑空設(shè)計(jì)

層高下限提升：新建住宅層高不低于3米，改善空間壓抑感，適應(yīng)中央空調(diào)、地暖等設(shè)備需求。

挑空客廳：套內(nèi)≥140㎡的戶型允許設(shè)置挑空空間（≤2層層高），增強(qiáng)大戶型通透感。

配套設(shè)施與公共空間

風(fēng)雨連廊：不封閉的連廊不計(jì)入容積率和建筑密度，提升社區(qū)連通性。

地下空間利用：鼓勵(lì)地下設(shè)置會(huì)所、健身房等公共設(shè)施，精裝交付并同步驗(yàn)收

02

解讀：精細(xì)化管控下的價(jià)值平衡

地產(chǎn)申度認(rèn)為，上海政策調(diào)整呈現(xiàn)三大特征：

1. 精準(zhǔn)放權(quán)：區(qū)別于其他城市“一刀切”贈(zèng)送，上海通過套內(nèi)面積閾值（如80㎡、140㎡）實(shí)現(xiàn)梯度管控，避免郊區(qū)出現(xiàn)“別墅化陽臺(tái)”亂象；

2. 品質(zhì)導(dǎo)向：要求采用石材/鋁板外立面的項(xiàng)目可獲容積率獎(jiǎng)勵(lì)，與北京“綠色建筑加分制”形成南北呼應(yīng)；

3. 存量激活：借鑒紐約TDR模式，未來或試點(diǎn)“歷史建筑保護(hù)容積率轉(zhuǎn)移”，將中心城舊改地塊容量向五大新城疏解。

TDR（Transfer of Development Rights）是紐約首創(chuàng)的“發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移”機(jī)制，核心是將歷史保護(hù)區(qū)未使用的容積率（開發(fā)權(quán)）轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域，通過市場交易實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。上海擬借鑒這一模式，將中心城舊改地塊（如歷史建筑保護(hù)區(qū)）的開發(fā)容量定向轉(zhuǎn)移到五大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯），形成“中心城保護(hù)+新城開發(fā)”的雙贏格局。