如何看待深圳的樓市深V反彈和高層鼓勵房地產(chǎn)投資的新提法

剛開年，深圳樓市有兩個熱炒的新聞，一個是高層開會稱推動房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長。

另外一個就是媒體熱炒的深圳樓市的深V反彈。我們知識星球里也有人在問。

我們依次來說明。

第一個，有關(guān)深圳開會，推動房地產(chǎn)投資恢復(fù)增長這件事，很多自媒體把其解讀為高層態(tài)度發(fā)生了變化。把止跌回穩(wěn)變?yōu)榱酥沟厣?br/>

這個就是混淆視聽了。

因為止跌回穩(wěn)，說的是房地產(chǎn)終端市場，也就是我們居民在市場上購買一手房二手房這種。

但房地產(chǎn)投資指的并不是這個市場。而是指的房地產(chǎn)開發(fā)投資。這些都是在統(tǒng)計局網(wǎng)站上公布的。

其具體含義為：全部用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。

這個指標，我們在投資股市的房地產(chǎn)板塊時，經(jīng)常會參考，所以比較熟悉。

但即使你不知道這個指標，也能明白深圳所說的推動房地產(chǎn)投資恢復(fù)增長，絕不可能指的是炒房客或散戶的房產(chǎn)投資。因為這根本沒法統(tǒng)計，一個人在市場上買房，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上是沒辦法知道他到底是自住還是投資的。而會議上所說的恢復(fù)增長，那就一定是可統(tǒng)計，可衡量，可以計算同比增速的。

所以，很多自媒體熱炒這個，說高層態(tài)度發(fā)生了變化，本質(zhì)是偷換概念。

然后我們再說第二個，深圳樓市的深V反彈，這個是來自一些媒體的報道。

這里說的深圳成交量創(chuàng)4年新高，指的是2024年全年成交量和過去相比。但我們作為搏殺在樓市股市第一線的投資者都知道，數(shù)據(jù)，一定要看最新的。

就比如在股市，業(yè)績一定是看最新季度的同比增速，而不是看全年的。

甚至，我們還會更加挖掘數(shù)據(jù)的時效性，有快報就不去等待正式報，有預(yù)報就不去等待快報，如果有單月銷售額，甚至合同之類，那就是更領(lǐng)先的信息。

天下武功，唯快不破！

那么，對于樓市，我們的跟蹤方法也是月維度，甚至是周維度。在成交數(shù)據(jù)上，支付定金在網(wǎng)簽過戶之前，網(wǎng)簽過戶又在發(fā)放貸款之前。所以最領(lǐng)先的指標就是以支付定金的時間點來計算的成交量。

支付定金的成交量，只有貝殼有數(shù)據(jù)公開，那么深圳樓市的貝殼月成交量走勢是怎樣的。我們來看一看。

9月底提出止跌回穩(wěn)，接下來的成交量依次是：

10月 2703套（全年峰值）

11月 2127套

12月 1714套

1月 829套

所以，盡管10~12月拉升了2024的全年成交，并創(chuàng)下4年新高，但趨勢卻是一路向下，而并非逐漸走高，1月的成交量已經(jīng)回落到了止跌回穩(wěn)口號之前（也有春節(jié)因素）。

所以，后市怎么走，還需觀察小陽春的數(shù)據(jù)。在這里，對于樓市小陽春，我們是有一些前瞻指標的，這個我在去年小陽春之前寫過文章，并提前預(yù)測了去年小陽春的低迷（點擊：）。

這個前瞻指標就是活期和定期存款增速，原理是：

如果小陽春之前，大家有買房打算，就會開始匯集活期存款，當作買房首付，所以活期存款增速會遠遠超過定期存款增速。但如果大家買房意愿低迷，沒有為買房而準備的大額支出，就更愿意把資金存為定期。此時定期存款增速就會更高。我們看下圖：

比較上圖的2023和2016，很明顯可以看到，2023年底的活期存款增速僅1.66%，而定期存款增速卻高達19.54%；而2016年，這兩個數(shù)字是剛好反過來的。所以我們在去年初，提前預(yù)測了去年小陽春的低迷。

大家可用同樣的方法統(tǒng)計下2024年底的定期和活期存款增速（對于知識星球的同學(xué)，我在本周末會在星球發(fā)布這個數(shù)據(jù)），來預(yù)測下今年的小陽春。

綜上，對于樓市接下來的走勢，我們還需小陽春的數(shù)據(jù)來進一步確認。

那么，對于經(jīng)濟基本面，我是不是不看好呢？

不是！

相反，我對經(jīng)濟基本面還是有信心的，我在年后開工第一天，表達了對中國經(jīng)濟的信心（點擊：），主要表達了兩個方面。

1 2025年全年，人民幣兌一籃子貨幣（歐元日元英鎊）的匯率會維持基本穩(wěn)定，大家要跌一起跌，要漲一起漲。

2 DeepSeek會導(dǎo)致部分資金開始押注中國科技股。

盡管我發(fā)文當天股市是下跌，但在接下來兩天，確實有資金開始押注科技股，開始導(dǎo)致港股（特別是科技類的恒生科技指數(shù)）和A股的上漲。

當然，這種上漲并非基于業(yè)績基本面，而是僅來自于預(yù)期的押注，漲得也不是業(yè)績而是估值。

接下來，我們可以關(guān)注下周即將發(fā)布的1月份的社融和貸款數(shù)據(jù)。當然，這份實時數(shù)據(jù)我沒辦法在公眾號文章里解讀（不然文章就沒了）。數(shù)據(jù)我會在知識星球做解讀。

對于公眾號的讀者，大家可以關(guān)注下數(shù)據(jù)的發(fā)布時間，如果是下周的周中發(fā)布，那么數(shù)據(jù)就還不錯，如果是周五股市收盤后公布，那么就要引起注意了。

后記：

綜上所述，對于樓市，不用理會各種自媒體的炒作，我們獨立跟蹤小陽春的數(shù)據(jù)，做獨立判斷就好。

對于知識星球的同學(xué)，我周末會發(fā)布各大城市的指示居民杠桿變化的貸款增速數(shù)據(jù)，以及指示小陽春行情前瞻指標的活期和定期存款增速數(shù)據(jù)。

對于公眾號的讀者，可以自行在地方統(tǒng)計局和央行網(wǎng)站，獲取這兩份數(shù)據(jù)并計算得出結(jié)果。邏輯都寫在本文中了。

總體看去年其實并沒有翹尾，接下去樓市并不是太樂觀，但最終我們還是以數(shù)據(jù)為準。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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