房地產向好的信號

上月底的高層會議，地產領域受到重點關注，其中新增提出：

“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

研究機構認為，上述表述對行業發展或具有歷史性影響意義。

具體該如何理解呢？

01再提去庫存 影響或是歷史級別

回顧2015年12月和2016年4月，高層曾提出過房地產去庫存，隨后在棚改去庫存的帶動下，房地產市場走出低谷。

國金證券研究認為，此次高層再定調，預計系列自上而下平衡房地產供求關系、去庫存的相關措施將相繼落地，對行業產生的影響或是歷史級別。

國金證券研究認為，助力地產“去庫存”或可從三方面發力：

其一，各地新房銷售政策或可因地制宜進一步優化；

其二，“三大工程”或是“消化存量”“優化增量”的重要抓手，城中村改造項目的房票安置、保障房體系建設中對存量房的收購或可部分推動地產去庫存。

其三，地方政府助力地產“以舊換新”或可推動消化存量。

國盛證券研究認為，“消化存量”可能落地的方向是成立統一平臺收儲，收購對象含開發商的累積的新房房源庫存、開發商的未動工庫存地塊。因二手房是非標產品，不會是主要對象。

招商證券研究認為，此次會議表述為消化存量“房產”而非“房地產”，或意味著后續政策對象或更多集中于市場上去化困難的待售商品住房，而非未開工或停、緩工的土地或項目。

但是，值得關注的是，研究機構普遍認為，對比 2014-2016年寬松周期，本次會議表述是“統籌研究”，一方面說明政策是自上而下的，同時也說明去庫存政策的推進速度不會快。

天風證券研究分析，盡管現在政府收儲模式已經初現端倪，但預計短期內推進節奏可能仍會較為穩慎，這也是本次會議強調“統籌研究”的用意。

02 可能的途徑及資金來源？

業內認為，本次會議再提“統籌研究消化存量房產的政策措施”，或有助于各地存量去化成熟模式的形成。但無論是“以舊換新”還是收購存量住房改作保障房，都面臨著資金難題。

長江證券研究分析，歷史上的去庫存，是依靠政府部門和居民部門大力加杠桿來實現，而本輪政府收儲，庫存并未實質去化，只是從居民部門階段性轉移至政府部門，考驗地方財力和杠桿空間。

平安證券設想，各地城投分批次收購存量住房轉做保障房，資金來源可以分為三塊：

首先，商業銀行以住房為抵押物發放貸款，利率水平不超過同期個人住房貸款；

其次，綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本，可由ZY財政提供 2%-3%貼息，并引入民間資本參與運營。

最后，央行可設立萬億以上規模的專項再貸款，為商業銀行提供充足的資金。

03 關鍵在于提振購買力

盡管自上而下的“消化存量”政策落地還需時間，但業內總體認為，此次會議相關表述有利于推進整個房地產產業鏈信心的恢復。且目前看，供需兩端去庫存政策已經齊發力。

比如，4月29日自然資源部的發文，要求商品住宅去化周期超過36個月的城市暫停宅地出讓，也是從供給端限制供給，有利于存量項目去化。

4 月 30 日，北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，在五環外新購一套住房。雖然政策效果雖有待跟蹤，但政策放松信號意義很強。

國盛證券研究預測，今年年內，有希望繼續推進的政策包括：

需求側繼續加碼一線（限購區域、社保年限、商業、首付比例）、房貸利率下行、交易稅費進一步下調等；供給側，成立平臺收儲新房轉為保障房；三大工程繼續推進。

天風證券同時認為，房地產的關鍵問題還是主體紓困和提振居民購買力，后續關注重點在于政策執行力度和有無配套財政或者金融工具支持，比如PSL或者其他。