王炸政策集中落地，影響幾何？

每個周五都令人期待，這個周五也不例外。

繼8月30日廣深率先官宣認房不認貸后， 9月1日晚，上海和北京相繼官宣，全面推行認房不認貸。

此前，業內預計北上不會全面推行認房不認貸，而會“一區一策、分區施策”。顯然，政策大超市場預期。

執行認房不認貸，意味著被高首付比例（北京普宅60%、非普80%；上海普宅50%、非普70%）拒之門外的改善型購房需求，有望加速釋放。

01地產銳觀察

與此同時，9月2日下午還有一條消息刺激著市場的神經。

在多個業內微信群里，流傳著一條據稱是路透援引不具名消息人士的說法，大意是還會有更為積極的房地產支持措施出臺，比如松綁大城市中非核心區域的限購，并稱有可能在未來幾周內各城市會陸續公布。

雖然未證實，但在月底月初這兩三天王炸級別政策集中推出的背景下，業內也預計接下來會進入政策的集中落地期，還會有進一步限制性政策的松綁，包括限購限售、普宅認定標準等。

02地產銳觀察

今天下午，還有小伙伴提出疑問，認房不認貸、降首付比例、降增量房貸利率、降存量房貸利率，這樣王炸級別的政策都出來了，為啥地產股還震蕩不定，感覺效果不大呢？

對此，有機構分析，8月底正好趕上房企集中發布中期業績，普遍報虧的狀態，讓市場資金還有疑慮；同時之于地產，“不見兔子不撒鷹”已成為市場的常態思維。

而在今晚北上官宣“認房不認貸”后，預計市場信心會大幅增強。期待周末樓市和下周股市的表現！

03地產銳觀察

據申萬宏源研究統計，目前還有十多個城市執行認房又認貸政策。在四大一線城市全面執行認房不認貸，江蘇省、武漢、東莞、惠州、佛山發文跟進后，剩下的城市也會密集落地。

從上表可以看出，四大一線城市及寧波、西安、合肥、重慶、成都幾個二線城市的首套和二套首付比例差距較大，執行認房不認貸，對推動這些城市的改善性需求入市的利好也會更大。

04地產銳觀察

同時，首付比例下調力度可觀。

據8月31日央行、金融監管總局聯合發文，統一全國住房商貸首付比例下限，首套不低于20%，二套不低于30%。

目前，大部分二線城市依然執行首套3成及以上、二套4成及以上的首付比例。這意味著，二線城市首付比例有1成的下降空間，而一線城市有2-4成下降空間。

華泰證券有測算，首付比例下調空間最大的是一線城市二套房，無房有貸人群在認房不認貸政策疊加效應下，北/上/深/廣的首付比例最高可下降60/50/60/50pct。

05地產銳觀察

首付比例降低的同時，房貸利率也將下調。據央行和金融監管總局8月31日聯合發文，下調增量房貸利率下限，二套LPR+20BP，首套LPR-20BP。

據統計，北上深廣四大一線城市首套房利率下限分別還有75/55/50/20bp下降空間；二套目前全國均執行利率下限LPR+60bp，普遍存在40bp的下降空間。

認房不認貸、降首付比例、房貸利率調降，政策多管齊下，購房成本特別是改善置業成本將明顯下降。

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同時，存量房貸利率也將調降。

央行和金融監管總局8月31日聯合發文，自9月25日起，存量首套商貸借款人可以和銀行提出申請，置換新房貸或者協商降低房貸利率。

這將為那些在高房貸利率時期的購房者月供減負。同時，也有助于減少提前還貸現象，減少違規使用經營貸、消費貸替換存量房貸的現象。

值得注意的是，還有一種可能，即那些過往在認房又認貸城市買房的無房家庭，由于名下有貸款記錄而被執行二套房貸利率的，有可能被重新認定為首套，執行首套房貸利率。當然這是猜想，后續還需觀察政策具體落地執行。

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也有機構認為，和2014年允許已經購買一套再購買一套可以執行首套房貸政策相比，本輪認房認貸規定的是“家庭成員名下在當地無成套住房”，政策還有進一步放松空間。

天風證券同時指出，當前房地產政策的調整，有利于高能級城市真實購房需求的釋放，但既不是“強刺激”，可能也無法有效帶動人口有流出壓力的低能級城市市場的改善。

也有地產銳觀察的群友指出，當前王炸級別政策集中出臺，會更有利于央國企，對民營房企銷售的帶動作用有多大還得觀察。

因為在品牌民營房企持續出險、出險的品牌民營房企得不到明顯救助的情況下，釋放的購房需求還會有選擇地流向央國企，而非民企。

對于后市，你們怎么看呢？