"自建房"和"小產(chǎn)權(quán)房"將消亡！

　　2023年3月28日，中國住建部聯(lián)合15個部門發(fā)布了《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》。

　　這個通知的發(fā)布，宣告了中國城市“自建房”和“小產(chǎn)權(quán)房”將徹底退出歷史舞臺，中國自建房時代將徹底終結(jié)。

　　根據(jù)這個15部門的通知要求，接下來將會對中國城市自建房進行一次大規(guī)模的“整改”，稱之為“百日行動”。

　　這一次自建房和小產(chǎn)權(quán)房的整改，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

　　第一，對存在倒塌風險，危及公共安全的自建房，該拆除的要依法拆除。

　　第二，對存在設(shè)計施工缺陷的，要限制用途和限制使用。

　　第三，要嚴格禁止自建房的違規(guī)加蓋/加層行為。

　　第四，自建房的改建/擴建必須辦理嚴格的審批手續(xù)，加強對自建房的裝修管理，不得擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　第五，城市建成區(qū)范圍內(nèi)嚴格控制新建自建房。

　　簡單的總結(jié)就是：危險的要拆掉，缺陷的要禁止使用，老房嚴格控制加蓋加層和擴建改建，新建自建房幾乎不再可能。

　　這樣一來，中國城市的自建房幾乎已經(jīng)不再具有自住功能，甚至很多自建房可能都要面臨拆除的可能。

　　這就意味著，中國的城市自建房已經(jīng)被“徹底終結(jié)”了，將會逐漸退出中國的城市歷史舞臺。

　　那么，中國的城市自建房到底有多少套？對中國的樓市有多大的影響？

　　在2023年的2月份，住建部曾經(jīng)公布過一個數(shù)據(jù)：中國目前擁有6億棟房產(chǎn)。該消息一出，立刻震驚的整個房地產(chǎn)市場。

　　因為6億棟房產(chǎn)，意味著中國住房已經(jīng)嚴重過剩了。

　　后來住建部又再次說明：中國目前的6億棟房產(chǎn)中，其中農(nóng)村占比90%，城市占比僅有10%。

　　也就是說，城市的房產(chǎn)棟數(shù)大概在6000萬棟左右，包括住宅和非住宅。

　　其中城市住宅棟數(shù)在4700萬棟，這其中包括了商品住房、公房、租賃房、公租房、自建房、工廠宿舍等各類房產(chǎn)。

　　那么在4700萬棟城市住宅樓中，有多少屬于“自建房”呢？目前官方并沒有公布“城市自建房”的具體數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)2015年國家統(tǒng)計局的人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：

　　全國城鎮(zhèn)家庭有30%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經(jīng)適房、自建房等，20%為租房或住在工廠宿舍等。

　　據(jù)樓齡統(tǒng)計，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

　　如果按照國家統(tǒng)計局的這個數(shù)據(jù)，我們判斷城市自建房大概占到了整個城市房屋數(shù)量的15%-20%左右的比例。

　　也就是說，城市自建房的棟數(shù)大概在700-800萬棟左右。

　　2022年7月份相關(guān)媒體也報道了關(guān)于全國自建房的排查規(guī)模：全國合計排查了大概726萬棟的自建房。

　　這也間接驗證了目前全國城市中，居民自建房的規(guī)模基本上確定在700-800萬棟左右，涉及到居民人數(shù)大概是2500萬人。

　　因此，一旦城市自建房被嚴格控制，那么這2500萬居民只能重新購置房產(chǎn)，這將會給城市樓市帶來新的住房需求。

　　由此可見，在棚改以后，政府已經(jīng)逐漸開始把目光盯在了自建房和小產(chǎn)權(quán)房上面，這部分群體將會成為下一波住房需求的來源之一。

　　目前在全國范圍內(nèi)，自建房規(guī)模最大的省市主要包括：廣東的廣州深圳、福建地區(qū)、湖南的長沙、湖北的武漢、江西的南昌等地區(qū)。

　　北京和上海發(fā)展了那么多年，住宅套數(shù)也不過800萬到850萬左右。

　　深圳僅僅各類自建房，就搞到650萬套以上，全市住房達到1100多萬套。

　　廣州沒有公布過數(shù)據(jù)，但全部住房數(shù)量只會比深圳多。

　　湖南等內(nèi)地省份的各類自建房，可能沒有大灣區(qū)城市那么夸張，但數(shù)量也非常多。

　　因為不僅城中村居民在自建房，各類單位還搞集資房，長沙房價之所以長期不漲，就跟“自建房+集資房”數(shù)量龐大有密切的關(guān)系。

　　土地財政烈火烹油的時代，地方政府肥肉都吃不完，所以不會去啃自建房、集資房的硬骨頭。

　　現(xiàn)在情況不同了，土地不好賣了，賣地收入下降了，大家買房意愿不強了，于是，對于自建房、集資房的打壓開始了。

　　這些地區(qū)都擁有大量的城區(qū)自建房，本地居民子子孫孫都居住在這里，而且隨著人口的增多，不斷擴建用來滿足居住需求。

　　這種自建房的大規(guī)模存在其實分流了城市的購房需求。

　　再比如北京的核心區(qū)東西城和通州也擁有一定規(guī)模的自建房和小產(chǎn)權(quán)房，以后這些房子可能也會逐漸被嚴控，到了一定階段可能將會被禁止使用，更別說將來轉(zhuǎn)出租了，難度更大。

　　那么，為什么這個時候政府開始將目光轉(zhuǎn)向城市里的“自建房”和“小產(chǎn)權(quán)房”呢？除了安全隱患的因素，其實主要還是要想辦法新增城市住房新增需求。

　　在城市棚改逐漸褪去的背景下，新增人口又明顯不足，那么這些沒有繳納土地出讓金的“自建房”和“小產(chǎn)權(quán)房”，自然就成為了新增需求的方向。

　　只要將這些自建房和小產(chǎn)權(quán)房逐漸清理出市場，對于整個城市來說，至少可以增加20%-30%的新增購房需求。

　　這對于穩(wěn)定城市住房市場，增加賣地收入，是有很好的效果的。