抽絲剝繭！一文讀懂服務(wù)式公寓的前世今生

關(guān)于服務(wù)式公寓起源的說(shuō)法眾多，但目前多數(shù)說(shuō)法仍停留在流傳層面，并未得到深度挖掘和歷史考證。一部分人認(rèn)為服務(wù)式公寓的概念是由美國(guó)創(chuàng)造，而另一部分人認(rèn)為服務(wù)式公寓的概念是在歐洲誕生。今日，澎潤(rùn)將為大家深度解讀熱度最高、得到市場(chǎng)公認(rèn)的服務(wù)式公寓世界史。

01服務(wù)式公寓的世界史

起：服務(wù)式公寓（Serviced Apartment）最早是作為景區(qū)游客的臨時(shí)停歇場(chǎng)所，融合了酒店與住宅的設(shè)施、服務(wù)特色，以時(shí)權(quán)酒店的運(yùn)營(yíng)模式（指消費(fèi)者買(mǎi)斷了該酒店在每年某一特定時(shí)間里的若干年使用權(quán)）出現(xiàn)在歐洲市場(chǎng)。1976年，以Superdevoluy滑雪度假村為代表的一批較為成熟的時(shí)權(quán)酒店涌現(xiàn)在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)，并迅速在歐洲各個(gè)區(qū)域盛行，自此服務(wù)式公寓的篇章拉開(kāi)了序幕。

展：上世紀(jì)八十年代，以紐約為首的國(guó)際大都市憑借其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境吸引了大量高端人才，一方面高端中長(zhǎng)期租賃需求激增，而從供給層面，酒店市場(chǎng)在滿(mǎn)足中長(zhǎng)期需求存在明顯劣勢(shì)。市場(chǎng)供需矛盾的不平衡為服務(wù)式公寓的蓬勃發(fā)展提供了優(yōu)渥的土壤。就產(chǎn)品本身而言，相比于酒店，服務(wù)式公寓在設(shè)施方面更加自由、靈活，而灶臺(tái)、洗衣機(jī)等配套設(shè)施在一定程度能滿(mǎn)足住客對(duì)“家外之家”的訴求。同時(shí)，服務(wù)式公寓在面積、戶(hù)型、價(jià)格等方面較酒店而言也優(yōu)勢(shì)明顯，因而兼具高端酒店的便捷與住宅的溫馨的服務(wù)式公寓，成為當(dāng)時(shí)租賃市場(chǎng)的一種潮流，是不少高端商務(wù)人士中長(zhǎng)期居住的首選。

同一時(shí)期，以新加坡為首的國(guó)家在各種政策利好的環(huán)境下吸引大量跨國(guó)企業(yè)布局，迎來(lái)了大批注重生活品質(zhì)的新興中產(chǎn)家庭，而高消費(fèi)能力的崛起為服務(wù)式公寓市場(chǎng)帶來(lái)明顯增量，這一發(fā)展趨勢(shì)引起了大量投資者的密切關(guān)注，服務(wù)式公寓也隨之成為大量地產(chǎn)商青睞的熱門(mén)投資項(xiàng)目。服務(wù)式公寓引領(lǐng)者，隸屬于新加坡地產(chǎn)巨頭凱德置業(yè)的雅詩(shī)閣集團(tuán)也于此期間誕生。1984年，雅詩(shī)閣在新加坡Scotts路上開(kāi)出了第一家服務(wù)式公寓The Ascott Singapore。同年期間，第一家馨樂(lè)庭Citadines La Défense Paris問(wèn)世落戶(hù)巴黎。雅詩(shī)閣集團(tuán)的故事也從這兩個(gè)品牌兩家店開(kāi)始。

第一家馨樂(lè)庭，位于法國(guó)巴黎

02服務(wù)式公寓的中國(guó)史

起：中國(guó)服務(wù)式公寓演進(jìn)發(fā)展過(guò)程最早可追溯至二十世紀(jì)初，澎潤(rùn)認(rèn)為彼時(shí)的一系列公寓或酒店產(chǎn)品正是如今中國(guó)服務(wù)式公寓產(chǎn)品的雛形。二十世紀(jì)初，作為最早開(kāi)埠的口岸城市之一的上海以其優(yōu)越的地理環(huán)境及商業(yè)環(huán)境吸引了國(guó)內(nèi)外大批巨商豪富，這一現(xiàn)象為上海發(fā)展成為國(guó)際化大都市奠定基礎(chǔ)，但也致使上海不得不面對(duì)人口劇增、房?jī)r(jià)高企等嚴(yán)峻問(wèn)題。逢山開(kāi)路，遇水搭橋，問(wèn)題總有解決的方法，而公寓正是當(dāng)時(shí)上海選擇的解決方案。一座座與傳統(tǒng)江南住宅截然不同的高層公寓逐步落滬，到1949年解放前夕，上海高層公寓（樓高八層以上）共計(jì)42幢，建筑面積41.3萬(wàn)平方米，占上海住宅總面積的1.75%。而這些公寓基本上是提供給當(dāng)時(shí)外籍駐華高管的。為滿(mǎn)足外籍住客的需求，多數(shù)公寓除高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施外還提供與當(dāng)時(shí)高端酒店相同檔次的服務(wù)。這一座座充滿(mǎn)異國(guó)風(fēng)情的高層建筑可以被認(rèn)為是最早中國(guó)服務(wù)式公寓的雛形，雖與我們熟知的服務(wù)式公寓在產(chǎn)品和服務(wù)方面存在較大差異，但我們不得不承認(rèn)，現(xiàn)如今這些有明顯歲月打磨痕跡的建筑確實(shí)是當(dāng)之無(wú)愧的歷史見(jiàn)證者和敘述者。

中國(guó)服務(wù)式公寓產(chǎn)品雛形案例 ——武康大樓（諾曼底公寓）

1924年，一塊位于淮海中路的土地被中國(guó)建業(yè)地產(chǎn)公司購(gòu)入，并通過(guò)克里洋行的匈牙利籍設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克和法商華法公司分別進(jìn)行打樣設(shè)計(jì)以及承建，最終打造了一棟具有法國(guó)文藝復(fù)興風(fēng)格的建筑，即諾曼底公寓。諾曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments）一名取自法國(guó)西北部的半島諾曼底，當(dāng)時(shí)建業(yè)地產(chǎn)通常會(huì)用法國(guó)地名對(duì)其資產(chǎn)命名。

諾曼底公寓樓高八層，一、二層多為商鋪，而三樓以上一般作為居民住房。住房總計(jì)64套套間，傭人住房30余間，戶(hù)型分為四種，即一室戶(hù)、二室戶(hù)、三室戶(hù)和四室戶(hù)，朝向基本為南。諾曼底公寓是上海第一座外廊式公寓大樓，同時(shí)也是上海最早一批現(xiàn)代化高端公寓。1953年，諾曼底公寓被上海市人民政府接管并重新命名為武康大樓，隨后武康大樓憑借其優(yōu)越的地理位置及設(shè)計(jì)風(fēng)格吸引了不少演藝界名流入住打卡，其中包括趙丹、王人美、秦怡、孫道臨等人。現(xiàn)如今的武康大樓更是作為“常客”頻繁登錄小紅書(shū)等各大平臺(tái)，在網(wǎng)紅效應(yīng)的加持下，武康大樓不再只是當(dāng)年那座提供住宿的公寓。

展：服務(wù)式公寓在中國(guó)真正起步是在上世紀(jì)九十年代。一方面，迎著改革開(kāi)放的春風(fēng)，外資企業(yè)在中國(guó)發(fā)展迅速，外資企業(yè)和外籍駐華高管數(shù)量直線(xiàn)上升，為高端公寓市場(chǎng)帶來(lái)增量需求。而部分外籍租客已經(jīng)不滿(mǎn)足于“雛形”級(jí)別的高端公寓，他們對(duì)硬件、服務(wù)都有更深層次的需求，服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

歷史上，與中國(guó)服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的大事件：

1979年，《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》正式施行，允許中外企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)支持；

1983年，外商投資政策逐漸放寬，擴(kuò)大三資企業(yè)內(nèi)銷(xiāo)比例、減少稅收、下放審批權(quán)等政策頒布吸引了一大批跨國(guó)公司；

1986年，中央電視臺(tái)播放了一則可口可樂(lè)廣告，這也標(biāo)志著中國(guó)對(duì)外資企業(yè)的支持再上一階梯；

1989年，當(dāng)時(shí)最大的中日合資企業(yè)北京松下彩色顯像管有限公司正式投產(chǎn)，投產(chǎn)后不到一年時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利，這也讓更多外資企業(yè)看到了在華投資發(fā)展機(jī)遇，各國(guó)企業(yè)紛紛來(lái)華投資建廠(chǎng)步伐加快；

1992年，摩托羅拉在天津注冊(cè)成立摩托羅拉(中國(guó))電子有限公司，中國(guó)首家獨(dú)資外企成立，同年IBM在北京正式宣布成立國(guó)際商業(yè)機(jī)器中國(guó)有限公司，外資企業(yè)搶占中國(guó)市場(chǎng)局面打開(kāi)；

2001年，中國(guó)正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），經(jīng)濟(jì)全球化意味著未來(lái)將有更多實(shí)力雄厚的外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)。

另一方面，中國(guó)政府對(duì)土地政策進(jìn)一步開(kāi)放，雅詩(shī)閣等一大批具有國(guó)際品牌背景的服務(wù)式公寓乘機(jī)而入，正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，自此服務(wù)式公寓在中國(guó)開(kāi)啟了新的篇章。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，服務(wù)式公寓隨后在國(guó)內(nèi)開(kāi)始快速擴(kuò)張，主要布局于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的國(guó)際化大都市，如上海、深圳、北京等，而主力客群支撐仍是在華長(zhǎng)期居住的外籍高層人員。因此，不少投資方將西方文化注入服務(wù)式公寓中，注重國(guó)際社區(qū)的打造且在配套設(shè)施方面更加貼合外籍客群的喜好，如配備開(kāi)放式西廚、烘干機(jī)等。

轉(zhuǎn)：近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“換擋”進(jìn)行，內(nèi)資企業(yè)潛力逐漸“顯現(xiàn)”出來(lái)，內(nèi)資總量崛起而在華外資相對(duì)減弱。在人才方面，國(guó)產(chǎn)替代效應(yīng)明顯，本土高端人才逐漸成為在華外資企業(yè)的主力支撐。國(guó)民人均收入的提高與消費(fèi)觀念的升級(jí)致使服務(wù)式公寓吸引了大批具備支付能力及支付意愿的客群，服務(wù)式公寓客群不再僅局限于駐華外籍高管，客群范圍逐漸擴(kuò)大，客群種類(lèi)日趨多元化、細(xì)分化。中國(guó)新勢(shì)力的崛起催生貼合國(guó)人喜好及習(xí)慣的服務(wù)式公寓產(chǎn)品需求，但目前中國(guó)市場(chǎng)上多數(shù)產(chǎn)品仍具備濃厚的“外國(guó)基因”，這也意味著中國(guó)服務(wù)式公寓又迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展，如今的服務(wù)式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，市場(chǎng)“僧多粥少”的趨勢(shì)不斷加劇，老玩家與新勢(shì)力孰能突圍破局、打破常規(guī)成為未來(lái)中國(guó)服務(wù)式公寓市場(chǎng)的頭號(hào)玩家仍是一個(gè)謎。