城投"買地"，國家"買房"！

　　2022年10月14日，中國財政部終于發布了“126號令”。

　　“126號令”的名稱叫做《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，在這個“通知”中，財政部明確規定：

　　嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

　　這個“126號令”，簡單來說，就是財政部正式叫停了“各地城投公司買地，為地方土地財政托底”的行為。

　　或者可以更直接的解釋：財政部的“126號令”直接禁止各地城投公司再拿地了。

　　那么，為什么財政部這個時候會“禁止城投公司拿地”呢？

　　原因就是各地“城投公司買地”規模越來越大：2022年城投公司拿地金額已經占到整個土地市場的30%左右了。

　　各地“城投買地”也是目前沒有辦法的辦法。

　　第一，土地財政已經占到了地方政府財政的50%以上，甚至在部分省市中，土地財政已經占到60%以上。

　　就算是北京和上海，土地財政依然占到了財政總收入的40%以上。

　　“土地財政”已經成為地方財政的“第二支柱”。

　　“賣地收入”已經將地方政府財政直接捆綁了，一旦“地都賣不出去”了，那么地方財政就會陷入困境。

　　所以各地總是想盡各種辦法來“賣地”。

　　第二，2022年隨著“樓市不振”，賣地難度激增，各地的“土地財政收入”出現了銳減。

　　2022年1-8月份，全國賣地收入僅有3.37萬億，同比暴跌30%左右，可以說是“斷崖式下滑”。

　　為什么2022年地方賣地“如此困難”？

　　原因主要是幾個方面：

　　首先是土地供應制度發生了調整，開始“搞集中供地制”，一次性供地量太大，但房企手里“資金有限”，從而紛紛出現底價成交和流拍。

　　其次是“大規模政府限價”和“競現房銷售”，買地條件越來越苛刻，很多地塊“拿地開發的利潤非常微薄”，各大房企“紛紛躺平”。

　　房地產早就不是什么“暴利行業”了，而是“高危行業”。

　　最后就是市場預期太差，銷售難度加大，周轉變慢，加上房企“債務暴雷”，各大房企確實已經“沒錢了”。

　　所以2022年，地方“賣地肯定是非常困難”的，而且后面會更加困難。

　　第三，為了“托底土地財政”，各地城投公司紛紛“入局”，逐漸成為了地方政府“土地財政”的主要供應方。

　　土地賣不出去，怎么辦？

　　于是各地又打起了“地方城投公司”的主意。

　　其基本邏輯是：首先由地方城投公司發行“城投債”，再讓銀行大量買入“城投債”為城投公司“輸入資金”，然后城投公司拿著“城投債”去低價買地。

　　城投公司“底價拿到便宜的土地”之后，要么就“儲備起來，等將來高價賣給其他房企”，要么就是“拿去銀行抵押，再融資”。

　　這種“城投托底”的做法，本質就是“讓銀行為地方土地財政輸血”，會直接推高“銀行的金融風險”。

　　而且一旦“大規模托底”，地方政府就可以“不用管樓市好壞”，都可以“躺贏”，反正有“城投公司可以直接輸血”，有的是錢可以花。

　　2013年中國的“城投債”余額規模僅有2.1萬億，到2022年6月已經增加到了接近14萬億的天量規模。

　　其中有“6萬億”，其實就是這兩年新增出來的。

　　土地拍不出去，地方財政面臨斷糧的危險，這個時候“城投買地”就自然成為了一種“選擇”，“城投債”搖身一變成為“地方土地財政”了。

　　但是隨著“財政部126號令”的出臺，“城投買地”這條路算是被“徹底堵死”了，地方賣地收入有可能將會重新面臨“困局”。

　　接下來怎么辦？

　　解決的辦法很簡單：國家買房！

　　既然“居民不愿意買”，那么就“國家來買”，從而實現“去庫存”的目的。

　　首先是蘇州。

　　蘇州政府近日決定向市場購買10000套房，購買價格按照蘇州9月份的市場均價2.6萬/平米來實施，總共花費達到260億。

　　接下來是濟南。

　　9月份濟南國資委發文，決定在全市范圍內購買3000套商品房，用來作為“租賃儲備房”，資金全部為“政府自籌資金”。

　　然后是鄭州。

　　鄭州已經宣布將實施“1600億棚改計劃”，用這部分錢來收購市場上的“剩余商品房”當成“拆遷安置房”。

　　那么，“國家買房”的錢從哪里來呢？

　　當然是“央媽來出”。

　　2022年9月，中國央行發布公告：國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增凈抵押補充貸款（簡稱“PSL”）1082億元。

　　這是自2020年2月以來，PSL抵押補充貸款余額首次出現凈增長，且幅度遠超預期。

　　要知道，PSL抵押補充貸款就是2015年“全國大棚改”的主要資金來源，從2015-2020年一共花了“3萬億的棚改資金”。

　　可以說，PSL抵押補充貸款是上一輪房價暴漲的主要推手。

　　這一次，PSL抵押補充貸款已經“沖出江湖”，將為“國家買房”提供資金，預計很快各地政府將紛紛出手，從市場中買入“存量商品房”。

　　中國樓市再一次“去庫存”周期來了。

　　“國家買房”后，這些商品房將直接從“商品房”變成了“租賃房”，不會再流入市場，而變成了“國家資產”，并主要服務于“中低收入者”的租房。

　　這樣一來，市場中的“存量商品房”將會急劇減少，尤其是“爛尾的商品房”，有可能將會成為“國家買房”的優先對象。

　　綜上所述，我們認為當“個人買房”變得比較困難的時候，“國家買房”可能就要粉墨登場了。

　　未來可能不僅僅是“地方政府”來買房，可能“各大央企國企”也會下場買房，買來的房產將會成為“職工宿舍”或者是“福利租賃房”。

　　中國樓市，正在從“個人買房時代”朝著“個人、企業、政府”的綜合買房時代，個人有錢買“商品房居住”，中低收入者“租賃政府保障房”，企業員工“租賃企業福利房”。

　　中國房地產，正式進入“租售并舉”時代！