首單央企租賃住房REITs來襲，公寓市場是否會有大變局？

2022年9月22日，有巢住房租賃（深圳）有限公司作為原始權(quán)益人的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在上交所的項目狀態(tài)為“已申報”！管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為中信證券-華潤有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施1號資產(chǎn)支持專項計劃，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司 。

圖片來源：上交所

華潤置地擬分拆基礎(chǔ)設(shè)施REIT上交所上市

2022年9月22日，華潤置地(01109.HK)宣布，于2022年9月22日，華夏基金及中信證券向中國證監(jiān)會及上海證券交易所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。基礎(chǔ)設(shè)施REIT的相關(guān)資產(chǎn)為(i)位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的保障性租賃住房，即泗涇項目，由泗涇項目公司擁有；及(ii)位于上海市松江區(qū)松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保障性租賃住房，即東經(jīng)濟區(qū)項目，由東經(jīng)濟區(qū)項目公司擁有。于公告日期，公司間接持有泗涇項目公司及東經(jīng)濟區(qū)項目公司的100%股權(quán)。

就建議分拆而言，華夏基金(作為公募基金管理人)將設(shè)立公募基金作為公開上市的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。目前預(yù)計公募基金將募集人民幣11.20億元。于建議上市時，公司將作為戰(zhàn)略投資者認購已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%。就建議分拆而言及根據(jù)適用中國法律及法規(guī)的規(guī)定，資產(chǎn)支持專項計劃將由資產(chǎn)支持專項計劃管理人設(shè)立。于建議上市完成后，公募基金將動用所得款項認購資產(chǎn)支持專項計劃的全部權(quán)益，其后，資產(chǎn)支持專項計劃將動用認購款項向集團收購該等項目公司的全部權(quán)益。于有關(guān)收購?fù)瓿珊螅摰软椖抗緦⒂苫A(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，并將不再為公司的附屬公司。因此，基礎(chǔ)設(shè)施REIT將不會成為公司的附屬公司，亦將不會并入公司的財務(wù)賬目。

公募基金管理人、該等項目公司及有巢深圳將訂立營運管理服務(wù)協(xié)議，據(jù)此，有巢深圳將作為項目顧問向該等項目提供營運及管理服務(wù)，包括行政支援。基礎(chǔ)設(shè)施REIT將就此等服務(wù)支付管理費。

官方信息顯示，“有巢”為華潤置地旗下長租公寓業(yè)務(wù)平臺。2021年，“有巢公寓”年內(nèi)長租業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額人民幣3.13億元，在營項目30個，房間數(shù)2萬間，儲備項目16個，房間數(shù)3.25萬間。

華潤置業(yè)方面表示，REITs將為公司提供另一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，使公司的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。且能夠盤活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響，增強公司的滾動投資能力及可持續(xù)營運能力。

此外，華潤置業(yè)方面還表示，本次申報的公募REITs若能夠上市，將為華潤及基礎(chǔ)設(shè)施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。上市完成后，該筆基礎(chǔ)設(shè)施REIT將于中國擁有一個個別及獨立的上市平臺，使其可直接進入中國資本市場，并增強其探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。

內(nèi)地市場現(xiàn)存的三只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的典型房企。