長租公寓行業的變化與機會——麥偉基

此次上海全域靜態管理，對長租公寓市場未來的走向和投資機會產生了哪些影響？基于一系列調研結果，包括：對長租公寓賽道內持份者的訪談、調研實際租客（向上海市外環內整租客群投放了800份問卷，訪談在租租客）、并且搜集了后1周內市場租房成交量和咨詢量數據，本期嘉賓——麥偉基先生，將與大家分享在此次研究中探得的行業前景與市場機會。

麥偉基先生現任龍地長租公寓部門負責人，主管公司長租公寓業務。麥偉基先生擁有澳門圣約瑟大學高級文憑及康奈爾-南洋理工酒店管理學院高級證書，在酒店、酒店式公寓及長租公寓領域有超過20年的管理經驗。曾就職于中駿集團，擔任副總裁，分管營運、品牌及營銷、信息管理、產品設計與開發管理，管理房間數量規模達23,000套。今天他為大家分享的議題是——長租公寓行業的變化與機會。

#長租公寓行業持份者的看法

2022年5月份，仲量聯行發布了全域靜態管理中對投資者的調研報告（地產行業），龍地也對長租公寓市場持份者進行了訪談。綜合結果表明：

●40%的投資者對于資本化率的預期有所上升。

●對于資產持有方，口罩危機影響經營狀況，73%投資人預期資產價格下降。

●增值型投資策略變主流。

●未來，長租公寓和物流仍是受投資者關注度最高的資產類別。

●在全域靜態管理中，投資者普遍比較悲觀的，租賃市場看得也比較保守，僅有極少部分受訪者持有正面態度。

此外，基于訪談結果，麥偉基先生及團隊從投資、租賃市場、大宗交易方面總結以下主要觀點：

投資：

●GP和LP對投資轉保守態度，市場關鍵詞為“不確定”，2022年內很難有成交。

●大部分外資投資人短期內都將處于觀望狀態；雖不會停止投資，但投資門檻會變高；內資則非常活躍。

●全域靜態管理中仍有交易存在，資產價格未發生明顯波動。

●口罩危機對經濟的影響尚不可知，可能會影響租賃市場，進而將影響資產價值預期。

租賃市場：

●運營商普遍認為出租率和租金在口罩危機后將會下跌，有少部分看法相對穩健，認為市場將迎來復蘇。

●行業研究機構看法不一。克而瑞看跌口罩危機后市場租金和出租率，認為將有一波價格戰和退租；但市場上也存在一部分顧問公司對公寓版塊疫情后的發展抱有積極樂觀的態度。

●有少部分品牌方在口罩危機后將對產品進行主動迭代，未來要避免暗房、戶內無廚房、戶型過小的問題；但也有運營商表示沒有產品迭代計劃。

大宗交易：

●政府出臺經濟刺激政策，減稅負，緩交金，緩交利息，賣家現金流得以補充，會暫緩出售資產。

●政府增發貨幣，資產可能發生通脹，一線城市業主實力相對較強，普遍持觀望心態，且希望繼續持有一線核心資產，不會輕易出售。

●上海口罩危機對酒店經營狀況的影響遠高于長租公寓，酒店業主可能迫于經營壓力調低資產價格。

#對長租公寓賽道的影響

中高端租賃客群收入穩定，抗風險能力強，預判其受疫情影響不會太大。因此，為進一步了解此類人群口罩危機后的變化，2022年5月，針對中高端租客，龍地向上海市場投放了800份問卷，并訪談8位租戶。

●被訪者畫像：26-35歲為主，占比73%；未從婚姻狀況中觀察到特征；職業以金融，TMT為主；通勤方式多為自駕及地鐵。

“復工復產后上海房租一個最大的變化是漲”

●上海解封后，供需不平衡導致中高端長租公寓的租金上漲。據調查顯示，上海中高端租客（25-35歲）租房需求預計7.56萬套，遠高于0.71萬套中高端集中式公寓供應。解封后目標客戶搬家需求預計0.92萬，高于市場中高品質房源庫存0.55萬套。

“人們需求半徑增加，居住升級勢頭明顯市場情緒回穩，市場信心重建”

●線上租賃平臺的數據表明，復工后，上海市長租市場的確迎來了一波成交熱潮。安居客、貝殼、自如訪問量大幅增加，恢復至全域靜態管理前水平；個人房源租金上漲9%；集中式公寓租金增長1%；貝殼租金上漲3-5%，戶均面積從口罩危機前30平提至50平。

#對目標客戶和產品的影響

2022年口罩危機不會導致常住人口的大量流失，但部分租戶的房租預算將隨收入下降而有所削減。

●僅7%的租客會因全域靜態管理而永久離開上海。

●疫情封控導致70%租戶的收入不同程度下滑。

●24%的租戶會減少未來租金預算。

口罩危機導致客戶的選房需求產生了一些變化。

●2022年口罩危機前，租戶更關心周邊商業、生活配套和交通便捷程度，對租房類型、品牌的關注度并非最高。

●經歷了本次口罩危機后，租房類型成為租客未來租房時最重要的考慮因素，租金和品牌的重要程度也顯著提升。

●房內設施方面，對戶內功能設施、采光、獨立廚房、隔音、租房類型、品牌方面有了更多關注。

●戶內除基本功能外，凈水器、儲藏空間、衣帽間和智能馬桶最為重要。居家隔離期間使租客意識到生活設施配置的重要性。