如何做好酒店的可行性研究？

成熟的酒店資產管理從科學的開發期可行性研究開始。可行性研究，在百度百科中的詞條定義為：建設項目投資決策前對有關建設方案，技術方案或者生產經營方案進行的技術經濟論證，而論證的依據就是調研報告。

可行性研究報告起源于國外成熟市場，其價值受到國際業主和國際管理公司的廣泛認可，被譽為是獨立，專業及具有可行性的審核報告。

在中國，經過近十幾年的行業進步，目前在酒店開發前期，可行性研究已被越來越多的酒店開發商或業主視為不可缺少的步驟，該報告也漸漸成為了業主，投資者，酒店管理公司及建筑設計公司，政府有關機構在做投資決策以及項目策劃上的主要依據。

中國酒店開發和投資現狀

在談論可行性研究的價值之前，我們首先需要了解的是中國酒店開發和投資的現狀。我們多年的案例和數據分析表明，中國酒店市場普遍存在著投資成本過高、坪效低、毛利潤率低、投資回報率低的問題。

投資成本高 —— 這個很好理解，就是建造一座酒店的投資大、造價高。根據我們的統計數據，平均一二三線城市的水平，2017年五星級酒店的每間客房的平均造價在180萬元左右（包含硬體成本，不包含土地成本）。不斷升高的人工成本、特別的建筑形態（如：超高層酒店）、特殊的建材、對于藝術主題的追求（如：應用大量藝術品）等，都在直接或間接地推高酒店的造價水平。

坪效低 —— 即酒店每日每平方米所產生的經營收入低。從我們統計的數據來看，盡管近幾年這一數據略有上升，2017年全國五星級酒店的平均坪效僅為5元/每平方米左右，與其他商業不動產所產生的坪效水平相比不具有競爭力，使酒店很難成為真正看中回報率的投資方的寵兒。

高價值市場需求稀缺所導致的平均房價受限；供大于求所導致的出租率壓力；餐飲，宴會收入偏低；空間創收概念未被發掘……這些都是造成酒店坪效低的重要原因。

毛利潤低 —— 繼續以五星級酒店為例，每日每平方米經營毛利，2017年全國平均水平為不足2元/每平方米左右。隨著收入增長乏力甚至減少，人力及能源成本的上升成為越來越凸顯的問題，競爭對手的增加（對人力資源的競爭），新市場細分的出現，還有設備的老化（所導致的能源成本的上升）都會影響到毛利潤的變化。

回報率低，回報周期長 —— 近五年，全國五星級酒店的經營毛利率一直徘徊在30%左右。低毛利率，現金流減少，投資回報年限延長……這一系列的負面消息逐漸使業主對酒店的“賺錢能力”失去信心。

在我們“唱衰”了以上幾條“酒店不賺錢”的現象后，可能會有很多讀者想說，那還提什么可行性研究呀？酒店投資明顯不靠譜啊！其實這么想就錯了，我們恰恰想以此告訴大家酒店開發前期可行性研究的重要性。

回想一下過去高大上的五星級酒店的開發和設計邏輯，包括高挑空的偌大大堂、成排使用率較低的餐飲包房、還有眾多無市場需求支撐的“標配”設施…… 撇去市場本身提出的外部挑戰因素，以上這些是否也是酒店投資回報率過低的內部“罪魁禍首”？

所以我們在此必須給大家一些正能量：科學合理地做好酒店開發期的定位策劃和可行性研究工作，將有效幫助酒店業主規避過度開發、市場錯位等風險。

可行性研究的價值和目標

那讓我們具體來談談，究竟為什么要進行可行性的研究？因為可行性研究不僅僅可以給開發商/業主帶來對酒店項目開發戰略的清晰認識，確認投資期望，還可以幫助他們更好地掌握酒店項目開發的主動權。

• 可行性研究報告給誰看最有價值？

對于外部投資者，可以變成投資，決策的基礎

對于業主公司內部，可以作為內部審核的基礎

對于酒店管理公司，可以作為項目審核的基礎

對于建筑師，可以作為設施大小，分布及設計的出發點

什么是科學的可行性研究報告？

一份科學的、有實用價值的可行性研究報告應該：

首先，最重要的是，幫助業主明確投資開發酒店的目標和合理的投資回報預期，從追求中長線的現金流和投資回報角度，此項目是否可行？如果僅僅是為了追求對于綜合體項目的溢價效應，一個配套“綜合體”的酒店項目的低投資回報情況，是否可以接受？

第二，用真實的財務測算結果警醒業主，防止酒店過度投資。不論是出于面子和情懷的原因，還是對建筑形態和品牌的執著，酒店過度投資帶來的短期絢爛，躲不過長期的投資回報傷害，業主需要權衡利弊。

第三，考慮未來的運營銜接，這是我們強調以資產管理的視角看待可行性研究的核心觀點。項目空間的規劃，運營動線的設計，都與未來的坪效息息相關，甚至還直接影響到人工、能源和維護成本。

最后，切勿讓可行性研究形式大于內容。可行性研究不應該是應付政府或集團的一紙文書，讓可行性研究真正地指導業主的投資決策，這是每一個酒店專業顧問的職責。

具體解讀可行性研究

總體上，可行性研究包括宏觀經濟研究、項目地塊研究以及競爭性酒店市場的分析，通過分析宏觀發展的方向，評判項目地段地塊優劣勢，預測酒店市場的供給和需求趨勢，為項目酒店推薦最適合的市場定位和最佳的設施組合，在此基礎上進行科學的經營業績和現金流預測，最后落腳于投資回報率。

具體的研究步驟，大家看一下PLUS的工作流線圖，就會一目了然！

就這樣，簡單的酒店可行性研究報告概覽就呈現在大家面前了。雖然本干貨文篇幅有限，但希望已足夠清晰讓大家認識到可行性研究的核心價值和工作步驟。基于顧問團隊的豐富經驗和專業判斷，可行性研究將在實踐中真正印證她的力量。

圖片來源于網絡