"爛尾"危機：2000億救市啟動！

　　最近根據(jù)多家官方媒體的報道，國家級“保交樓”救市計劃正式啟動。

　　這一次的“國家級保交樓”計劃將由住建部、財政部、央行等部門聯(lián)合行動，通過“專項借款”的方式支持“已售且停工爛尾項目”完成交付。

　　這對于已經(jīng)“實質(zhì)爛尾”的項目業(yè)主來說，當(dāng)然是一個“利好信號”，大家再也不用擔(dān)心“買房后爛尾，無法交房”了。

　　因為“國家級保交樓”計劃的實施，就已經(jīng)意味著“國家兜底”了。

　　那么，這一次“國家級保交樓”救市計劃的實施，“錢從哪里來”？

　　根據(jù)多家媒體提供的信息來看，這一次的“保交樓資金”主要來自于“政策性銀行和中央財政”，但歸根結(jié)底還是“央行兜底”：

　　第一，“國家級保交樓”計劃的首批救市資金高達2000億。

　　當(dāng)然這僅僅是“首批救市資金”，后面肯定還會有“第二批”和“第三批”，預(yù)計總體救市資金不會是一個“小數(shù)目”。

　　第二，這筆錢將以貸款的形式，由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國進出口銀行向地方政府發(fā)放。

　　錢到了地方政府手里后，最后由地方政府來實施“保交樓”計劃。

　　“保交樓”貸款資金前兩年利率2.8%，中央財政給予1%的貼息，也就是說“保交樓貸款資金”由中央財政支付1%的利息。

　　為什么國家要啟動本次“全國性的保交樓”救市計劃？而且還動用如此巨大的“資金規(guī)模”？

　　原因非常簡單！

　　自從2022年6月份以來爆發(fā)的“全國性爛尾危機”已經(jīng)造成了一個非常嚴重的“惡性循環(huán)”：

　　首先是居民因為擔(dān)心“爛尾無法交房”不敢買房，造成了“新房銷售暴跌”，進一步“惡化了房企現(xiàn)金流”，導(dǎo)致房企“無法復(fù)工開工”。

　　然后是地方政府“被迫”大幅收緊“預(yù)售資金監(jiān)管”，進一步加劇了房企的“現(xiàn)金流危機”，房企再次被“重創(chuàng)”。

　　最后就是房企“沒錢買地”，導(dǎo)致各地“土地財政暴跌”。

　　這個“惡性循環(huán)”一旦持續(xù)下去，那么中國房地產(chǎn)就很難有根本性的“起色”，所以要想啟動“新一輪大規(guī)模救市”，首先必須要解決“爛尾危機”。

　　只有解決了“爛尾危機”，才能根本性扭轉(zhuǎn)市場“預(yù)期”。

　　那么，目前全國的“爛尾規(guī)模”究竟有多大呢？

　　根據(jù)“第一財經(jīng)”的初步估算：目前全國范圍內(nèi)出現(xiàn)斷供的樓盤在150個左右，覆蓋河南、湖南、江西、河北、廣西、山東等20個省和70個城市。

　　其中，中國恒大、陽光城、泰禾、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)“暴雷”企業(yè)旗下項目占了大多數(shù)。

　　爛尾項目絕大多數(shù)集中在三四線城市，但北京、深圳、上海、蘇州、南京等一線或新一線城市個別樓盤也出現(xiàn)聯(lián)名斷供的情況。

　　也就是說：爛尾危機已經(jīng)從“三四線城市”逐漸向“一二線城市”蔓延，甚至很多人在北京買“期房”，也非常擔(dān)心“有可能會爛尾”。

　　由此可見，這種“爛尾預(yù)期”對樓市影響非常巨大。

　　本次“國家級保交樓”救市計劃一下子拿出2000億資金，如果按照150個“爛尾項目”來估算，平均一個項目至少可以拿到10億-20個億的“保交樓”紓困資金，“爛尾危機”基本可以得到緩解。

　　其實除了國家這一次拿出“2000億”資金來保交樓，地方政府也已經(jīng)開始陸陸續(xù)續(xù)成立“地方保交樓紓困資金”，確保樓盤“交付”。

　　7月份以來已經(jīng)有36個城市提出了保教樓措施，比如鄭州、南寧兩個城市也設(shè)置了房地產(chǎn)紓困基金，也是為了確保“交付”。

　　所以首批“全國保交樓”的救市資金規(guī)模肯定會在2000億以上。

　　但是，我們要特別提醒的是：不管是“地方保交樓紓困資金”，還是“中央保交樓紓困資金”，表面上看是“政府兜底”，是“央行兜底”，但最終其實還是“納稅人的錢”。

　　一句話總結(jié)：過去十年，中國房企“野蠻擴張”搞出來的“債務(wù)大窟窿”，最終還是由“全民買單”了，每一個人都為“保交付”付出了代價。

　　那么，隨著“2000億保交樓”救市的啟動，對中國房地產(chǎn)有什么影響？

　　第一，對“爛尾樓”的業(yè)主當(dāng)然是一個“重大利好”，對即將買房的“準業(yè)主”也是一個“信心保證”。

　　大家不用再為“爛尾”而擔(dān)心了。

　　第二，“現(xiàn)房銷售”將會逐漸成為主流，期房預(yù)售制度有可能將會逐漸淡出中國房地產(chǎn)市場。

　　比如北京近期推出的“第三批供地計劃”中，就有多宗土地要求“必須現(xiàn)房銷售”，甚至是“競現(xiàn)房銷售面積”。

　　這對房企的“資金實力”提出了非常高的要求。

　　第三，“房企將大規(guī)模洗牌”，民營房企將逐漸淡出中國樓市，而國企、央企將會成為中國房地產(chǎn)的“中流砥柱”。

　　一旦“期房預(yù)售制度”被逐漸淘汰，那么按照民營房企的“資金實力”，必將被國企央企所“淘汰”。

　　這就意味著中國房地產(chǎn)正式進入“國有時代”。

　　國企央企的房企“掙錢”，就相當(dāng)于“國家掙錢”，中國房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定性”大大提高了。

　　第四，“商品住房供應(yīng)量將明顯減少”，隨著民企的“大規(guī)模退出”，“現(xiàn)房銷售時代”的到來，商品住房的供應(yīng)量和供應(yīng)速度將會明顯下降。

　　在期房預(yù)售時代，一塊地從“拍賣環(huán)節(jié)”到“銷售環(huán)節(jié)”，最少只需要6個月就足夠了。

　　一旦進入現(xiàn)房銷售時代，一塊地要從“拍賣環(huán)節(jié)”進入“銷售環(huán)節(jié)”，至少需要2年左右。

　　未來想買新房，只能慢慢等了。

　　在這種背景下，對于二手房的“次新房”顯然是一個重大利好，中國房地產(chǎn)可能會很快進入“存量房市場時代”了。

　　所以一旦進入“現(xiàn)房銷售時代”，二手房次新房的房價必漲。

　　綜上所述，隨著“全國性爛尾危機”的蔓延，中國已經(jīng)啟動了“國家級保交樓”救市計劃，這不僅僅是為了解決“買房預(yù)期”的問題，同時也預(yù)示著中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個“新的發(fā)展階段”。

　　現(xiàn)房銷售時代的到來，民營房企的大規(guī)模退出，中國新房開發(fā)門檻大大提高了，中國的新房市場可能即將被存量房市場所取代。

　　二手房，有可能將會逐漸成為中國人買房改善的“主力產(chǎn)品”。

　　核心位置的高品質(zhì)“二手次新房”，將會成為市場的“香餑餑”。