大逆轉(zhuǎn)！樓市新一輪"政策行情"開(kāi)啟！

　　2022年8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，“俗稱國(guó)常會(huì)”。

　　在這一次會(huì)議中明確提出：允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

　　同時(shí)強(qiáng)調(diào)“持續(xù)釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng)，降低企業(yè)融資和個(gè)人消費(fèi)信貸成本”。

　　這是自從2015年以后，高層發(fā)出的中國(guó)樓市最為明確的“救市信號(hào)”。

　　它意味著中國(guó)樓市新一輪“政策行情”即將啟動(dòng)，國(guó)常會(huì)已經(jīng)吹響了“房地產(chǎn)全面救市”最響亮的號(hào)角。

　　在過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)“三輪政策行情”，每一輪政策寬松政策都推動(dòng)了房?jī)r(jià)出現(xiàn)“明顯上漲”的趨勢(shì)。

　　第一輪是“2008年-2009年的政策行情”，房貸基準(zhǔn)利率從7.83%下降到了5.95%，同時(shí)還“打七折”，首付比例直接降到20%。

　　這是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上的“首輪政策行情”，這一輪“政策行情”直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲了50%以上。

　　也從此開(kāi)啟了中國(guó)房地產(chǎn)“政策推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”的潘多拉魔盒，只要樓市不行，政策就會(huì)大規(guī)模放松，房?jī)r(jià)又上漲一波。

　　這番操作可以說(shuō)是“屢試不爽”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)也被稱之為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的“政策市”，行情走勢(shì)完全掌控在政府和政策的手里。

　　這就是中國(guó)樓市的“最底層邏輯”。

　　第二輪是“2011-2012年的政策行情”，央行出現(xiàn)了“三次降準(zhǔn)和兩次降息”，全國(guó)房?jī)r(jià)明顯抬頭。

　　這一輪的“政策行情”，政府僅僅用了降準(zhǔn)和降息就基本扭轉(zhuǎn)了樓市預(yù)期，貨幣放水成為了樓市最好用的刺激工具。

　　第三輪是“2014-2015年的政策行情”，央行出現(xiàn)了“四次降準(zhǔn)”，同時(shí)還將房貸利率從6.55%直接降到了4.9%，同時(shí)還打“七折”，首付比例降到了30%。

　　最關(guān)鍵的是，2014年央行還推出了“PSL（抵押補(bǔ)充貸款）創(chuàng)新性政策工具”，正式啟動(dòng)中國(guó)規(guī)模最大的“棚改貨幣化”運(yùn)動(dòng)。

　　在這一輪行情里，政府的“救市力度”就比較大，除了降息、降息、取消限購(gòu)，降低首付，甚至還用上了“全國(guó)大棚改”這樣的大殺器。

　　這一輪“政策行情”算得上是屬于“大水漫灌”的級(jí)別了，各地房?jī)r(jià)紛紛暴漲，短短2-3年幾乎全部實(shí)現(xiàn)了“翻倍行情”。

　　也正是這一輪救市“下了猛藥”，導(dǎo)致居民杠桿率猛增，為后面的樓市健康發(fā)展遺留了“后患”。

　　于是從2016年以后，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入到了“漫長(zhǎng)的調(diào)控期”，截止到2022年，本輪中國(guó)樓市的調(diào)控期居然維持了5-6年。

　　這可以說(shuō)是中國(guó)樓市歷史上“最為漫長(zhǎng)的調(diào)控期”。

　　很多人在2016年-2017年跟風(fēng)追高買(mǎi)的房，一直到現(xiàn)在都還沒(méi)有辦法解套，正是因?yàn)樗麄冇龅搅恕?strong>最漫長(zhǎng)的調(diào)控期”。

　　“最漫長(zhǎng)的調(diào)控期”對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)期起到了扭轉(zhuǎn)的作用：讓越來(lái)越多的人，錯(cuò)誤的認(rèn)為“中國(guó)樓市的好日子已經(jīng)一去不復(fù)返了”。

　　甚至有人還發(fā)出了“中國(guó)經(jīng)濟(jì)從此去房地產(chǎn)化了”。

　　這些認(rèn)知，從某種意義上是被“最漫長(zhǎng)的調(diào)控期”給誤導(dǎo)了，其實(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)，從未真正分離。

　　中國(guó)房地產(chǎn)，從來(lái)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”。

　　而隨著“824國(guó)常會(huì)”的召開(kāi)，中國(guó)歷時(shí)6年的“最漫長(zhǎng)調(diào)控期”正式畫(huà)上句號(hào)，新一輪的“政策行情”已經(jīng)啟動(dòng)。

　　那么，未來(lái)的“政策行情”會(huì)從哪些方面入手呢？或者說(shuō)會(huì)帶來(lái)什么樣的“重大利好政策”呢？

　　第一，房貸利率將會(huì)持續(xù)下降，2022年年底有望看到4%以下的首套房貸利率。

　　隨著8月21日央行五年期的LPR利率下降15個(gè)基點(diǎn)，中國(guó)的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.1%。

　　我們認(rèn)為隨著“824國(guó)常會(huì)”的召開(kāi)，房貸利率將會(huì)持續(xù)下降，2022年年底我們大概率會(huì)看到4%以下的房貸利率水平。

　　這將會(huì)創(chuàng)造中國(guó)房貸利率的“歷史最低記錄”。

　　4%以下的房貸利率，基本上就可以“閉著眼睛買(mǎi)房”了，富人們瘋狂“加杠桿”的時(shí)期已經(jīng)到了。

　　第二，首付比例肯定要下降了，尤其是大城市的“二套首付比例”大概率將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

　　比如北京目前的二套首付比例依然高達(dá)80%，這種比例實(shí)在太高了，我們判斷北京大概率會(huì)出臺(tái)“二套房比例降低政策”。

　　按照北京目前的房?jī)r(jià)，二套房首付比例最好從80%降到60%，這樣有利于北京居民的住房改善。

　　說(shuō)實(shí)在話，自從2017年以來(lái)，北京的住房改善需求就被嚴(yán)重遏制了，很多人就是因?yàn)檫@個(gè)“首付80%”從此暫停了住房改善。

　　如果這一輪北京的二套首付比例能夠調(diào)整，那么北京的“大戶型改善”產(chǎn)品將會(huì)被“一掃而光”。

　　第三，公積金貸款急需提高，這是中國(guó)樓市相對(duì)比較厲害的“大殺器”之一，因?yàn)楣e金貸款的房貸利率“超級(jí)低”。

　　如果公積金貸款額度能夠“大幅度提高”，那就相當(dāng)于多次降低房貸利率的作用了。

　　像北京目前的二套房公積金貸款上限僅有60萬(wàn)，幾乎相當(dāng)于沒(méi)啥用，60萬(wàn)的貸款額度在北京很難解決大問(wèn)題。

　　所以這一次“公積金貸款上限”非常有希望能夠提升，將會(huì)刺激本地改善住房的釋放。

　　第四，認(rèn)房又認(rèn)貸政策的“逐漸松綁”，甚至在大部分城市將會(huì)被正式取消。

　　這幾年為了遏制住房需求，樓市政策最厲害的一招就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，意思就是盡管你已經(jīng)還清的貸款，也要“算二套”。

　　這樣一來(lái)，只要你在全國(guó)范圍內(nèi)有“貸款記錄”，那就要按照“二套”來(lái)繳納首付，房貸利率也要按照二套來(lái)計(jì)算。

　　這種政策對(duì)改善住房起到了“嚴(yán)重的打壓作用”。

　　所以要想釋放住房需求，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策必須要及時(shí)調(diào)整，甚至是“直接取消”。

　　“824國(guó)常會(huì)”以后，我們判斷北京大概率也會(huì)對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”進(jìn)行微調(diào)，會(huì)對(duì)部分人群給予“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策利好。

　　比如“北京多孩家庭”和“城區(qū)房置換郊區(qū)房的家庭”，利用房產(chǎn)政策來(lái)引導(dǎo)城區(qū)人口疏解到郊區(qū)，是北京這幾年的核心特征。

　　綜上所述，我們認(rèn)為“824國(guó)常會(huì)”的召開(kāi)，信號(hào)意義非常強(qiáng)烈。

　　它意味著自從2016年開(kāi)始的“最漫長(zhǎng)調(diào)控期”正式結(jié)束，新一輪的“救市周期”正式啟動(dòng)，新的行情已經(jīng)在路上。

　　但是這一輪“救市政策周期”會(huì)再次帶來(lái)2014年-2015年那樣的“全國(guó)性房?jī)r(jià)暴漲”的瘋狂行情嗎？

　　當(dāng)然不會(huì)！

　　這一輪的“救市政策”，注定了將是“一二城市”的樓市狂歡！

　　三四線城市，已經(jīng)注定了將會(huì)退出中國(guó)樓市的“歷史舞臺(tái)”！