中國的"房貸降息潮"終于來了！

　　2022年8月15日，中國央行終于年內“第三次降息”了。

　　根據8月15日央行的《公開市場業務交易公告》顯示，8月份央行的MLF和逆回購的中標市場利率都比7月份都降低了“10個基點”。

　　MLF中標利率是“LPR市場利率”的風向標。

　　只要8月份的MLF中標利率出現下降，那么8月份的LPR利率就必然下降，這就意味著在“矜持了兩個月”之后，央行被迫年內“第三次降息”。

　　這甚至意味著“中國的降息潮”終于來了：2023年我們可能就會看到第四次降息，4%以下的房貸利率很快就會到來。

　　央行的這一波“操作”可能“打了很多人的臉”。

　　為什么在“全球通脹”和“美元加息”的背景下，中國居然敢“降息”？這不是要會讓通脹壓力更大嗎？這不是要讓資金外流嗎？

　　其實這些人對于全球經濟局勢的理解只是“半桶水”。

　　下面三點就足以說明中國具備“持續降息”的能力：

　　第一，中國目前雖然經濟下行壓力大，但全球其他國家的經濟形勢更差，這是一個“比爛的時代”。

　　歐美日韓等主要發達經濟體都在“水深火熱”之中。

　　所以資金留在中國，總比去其他國家“接盤”更好。

　　第二，中國是一個實施“外匯管制”的國家，所謂的“資本外流”很難形成規模。

　　第三，中國是一個“全球制造業超級大國”，是“世界工廠”，在消費萎靡不振的情況下，壓根就沒有持續性的“通脹壓力”。

　　商品現在都“賣不出去”，誰敢漲價？誰漲價誰死。

　　所以在目前的經濟背景下，我們認為只有“持續不斷的降息”，將“資金成本”大幅度下降，讓錢變得越來越便宜，才是唯一的解決辦法。

　　銀行和金融業“反哺”實體時機的時刻已經到了！

　　在經過1月份的“首次降息”和5月份的“二次降息”后，目前中國的“5年期LPR利率”已經整體逼近4%的重要關口：

　　一年期“LPR利率”=3.70%

　　五年期“LPR利率”=4.45%

　　為了“挽救樓市”，央行同時還規定：房貸利率最低可以做到“五年期LPR利率減去0.2%”，也就是各地的最低首套房貸利率可以做到4.25%。

　　于是從5月份開始，各地陸續“大幅降低房貸利率”。

　　廊坊、武漢、蘇州、南京等城市，目前的首套房貸利率都按照最低限的4.25%來實施，而北京目前的首套房貸利率依然是5%。

　　如果8月份的“LPR利率”如期出現“第三次下降10個基點”，那么就意味著中國的首套房貸利率將最低可以做到4.15%。

　　毫無疑問，9月份各地將會再次掀起“房貸降息潮”。

　　對于“已經貸款買房的買房人”來說，隨著LPR利率的下降，這部分人的房貸利率會在2023年也會隨之下降10個基點。

　　所以如果你是在5月份之前“買房”，那么到了2023年，你的房貸利率也將會下降30個基點左右，對于“存量房貸”也有重大利好。

　　對于即將買房的人來說，首套房貸利率4.15%那是非常“香”的了，未來甚至還可能會降到4%以下。

　　很顯然，“富人們”瘋狂“加杠桿”的時代又要來了。

　　錢越來越便宜的時代，已經來了。

　　對于北京來說，這一次也要“降房貸利率”了。

　　北京的“房貸利率”確實有點偏高，目前的首套房貸利率還在5%，二套房貸利率居然達到了5.5%。

　　北京買房投資，相當于給銀行打工了。

　　根據相關數據的顯示，2017年以來的5年時間內，北京房價上漲了10%-15%左右，但是房貸利率支出依然占到了總房價的30%。

　　也就是說，如果2017年你在北京買房了，房價也上漲了，但是利息支付更高，相當于自從2017年在北京買房，已經“虧了總房價的20%”。

　　北京房價上漲的紅利，全部被銀行“吃掉”了，個人不僅沒有盈利，反而還要虧掉“20%”左右，成了“冤大頭”。

　　所以在北京買房純投資，就是給銀行做“貢獻”，做“福利”。

　　2017年以來，在“認房又認貸”和“高房貸利率”的雙重壓力下，北京樓市基本上“無投資客”，變成了一個純“自住型市場”。

　　北京房價雖然還在漲，但絕大多數人其實根本掙不到房價上漲的錢。

　　北京大量的買房投資客，不是去了“環京”，就是“南下”，北京樓市的“房住不炒”政策從此成為了全國標桿。

　　但是隨著2021年“集中供地制度”開始實施，北京樓市的供應量也開始“爆發”，大量的項目入市，也讓北京樓市進入了“競爭紅海”。

　　2022年全國樓市開始進入“深度低迷”，北京也不“輕松”，尤其是供應量集中爆發的“地區”，比如朝陽區、昌平區、大興區等。

　　很多樓盤其實已經“賣不動了”。

　　房價高，房貸利率更高，月供壓力超級大，而隨著疫情不間斷的爆發，收入預期開始下降，北京絕大多數樓盤其實都沒有賣到“政府指導價”。

　　簡單來說，其實北京大多數樓盤其實都在“降價促銷”。

　　比如朝陽區的“崔各莊板塊”，政府指導價是8.8萬，但其實真正的銷售價都不到8.5萬，部分樓盤甚至已經賣到8萬以下。

　　在比如朝陽區的“奶西板塊”，政府指導價是8.9萬，但項目真正的銷售價不到8.5萬，還要加精裝才可以。

　　在這種背景下，北京2022年第三批集中供地又要來了！

　　北京樓市的“超級內卷時代”就要來了，在這種情況下是非常容易引發“區域價格戰”和“貼身肉搏戰”的。

　　比如2018年的“亦莊地區”就曾經同時有10個項目在售，導致亦莊房價曾經一度從5萬出頭跌到4萬出頭，房價被“卷掉20%以上”。

　　目前的昌平南地區、西紅門地區、崔各莊地區、豐田河西地區等，項目云集，產品同質化嚴重，價格恐怕還要“長期震蕩”。

　　在這種局勢下，北京樓市政策其實也已經到了“非調不可”的地步了。

　　2022年8月4日，北京首次推出“全齡友好住宅項目試點”，專門針對“北京戶籍的東西城老人”實施“降首付”政策調整。

　　在2022年下半年，還有可能會針對“多孩家庭”和“職住平衡家庭”也實施“降首付”的優惠政策，只要從“主城區”外遷到“新城”，有望得到政策加持。

　　
而在9月份，北京的首套房貸利率將會從5%下降到4.9%，這將是北京近五年以來，房貸利率首次回到5%以下。

　　北京這樣的“一線城市”，也不得不松了！

　　綜上所述，我們認為“中國的房貸降息潮”已經正式啟動了，而且這一次的降息幅度將會非常深，首套房貸利率大概率會到4%以下。