吉林農安縣一土地受讓14年因故沒開發被判解除合同

撰文 李海波

吉林潮中房地產有限公司成立于2007年，是經農安縣政府招商引資過來的。2008年公司競拍了農安縣一地塊，由于奧運無法辦理拆遷許可證，之后多種因素造成至今無法拆遷。自然資源局和公司協商解決無效起訴至法院判決解除合同，但不予賠償損失。潮中公司認為有失公允，多位法學專家均認為于法無據，解除權也遠遠超過除斥期。

受讓土地后一直無法拆遷 溝通失敗分道揚鑣

2008年5月22號，在原農安縣國土資源局舉辦的國有土地掛牌出讓中，吉林潮中房地產公司競得宗地編號為2008006的地塊國有建設用地使用權，成交總價是396萬元。雙方簽訂了《成交確認書》，約定：本宗地采用毛地掛牌方式出讓，競得人必須嚴格遵照法律法規規定的標準對本宗地范圍內的土地使用權和地上建筑物給予補償，受讓人在繳清土地使用權出讓金并按照規定完成拆遷補償安置工作以后方可申請辦理土地登記，取得土地使用權。農安縣公證處出具了公證書。此后，潮中房地產有限公司繳納了土地出讓金和稅金。雙方于7月3日簽訂了《國有土地使用權出讓合同》和補充協議，約定受讓人他同意在2008年7月3日動工建設，同意在2010年7月3日以前完成項目總體建設，并申請竣工驗收。同時約定：超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人征收土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，出讓人可以無償收回土地使用權，但不可抗力或政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

為準備拆遷，潮中房地產早在2008年2月25日就向農安鎮北關村委會預交了5萬元土地補償金。潮中公司稱2008奧運會奧運會全國各地都要維穩，不能出現因為拆遷導致的群眾敏感事件，農安縣政府出于維穩沒有頒發許可證，雖然在8月份辦理了項目選址、規劃等手續，但潮中公司當年無法進行拆遷工作。

2008年8月6日辦理選址意見書申請審批表

而2009年當時的政策進行了調整，僅限于公用事業才給民營企業頒發拆遷許可證。潮中公司項目不屬于公用事業，當然就不在頒發的范圍之內。2009年10月時任農安縣土地局姚局長與潮中公司當面協商探討如何解決拆遷的問題，后來縣政府也開會研究，決定以拓寬道路和巷道的方式對房屋進行拆遷，并由農安縣市政工程管理所制作了水源道路工程的農安縣建設項目選址意見書申請審批表，審批表當時由農安縣規劃辦公室負責人和規劃局局長的簽名，但是在送主管縣長簽字時卻沒有了下文，該方案被擱置。

2010年起，該地塊上的居民頻繁反映道路泥濘、環境臟亂差。潮中公司遂與7戶居民簽訂補償合同，支付近200萬元補償款。

泓順公司的拆遷許可證，農安縣法院判決說沒有資質

在4月12日還與吉林省泓順房地產拆遷有限公司簽訂《委托拆遷合同書》，但政府沒有解決拆遷許可的問題，拆遷工作從此陷入停滯的狀態。潮中公司并沒有如愿開工建設。

2013年縣委書記周賀認為不能將拆遷問題留給企業，組織會議研究決定由政府負責拆遷。7月25日，潮中公司通過省信用社向農安縣房屋征收經辦中心繳納了20萬元的評估費用，中心出具了20萬元的收據。潮中公司稱農安縣政府和有關部門至今未對該費用的使用情況做出說明，也沒有出示相關評估報告。

直到2021年，農安縣住建局和資源局才通知被告，聲稱水源陸地快遞拆遷工作已經完成，要求公司支付7600萬元的拆遷費用。潮中公司認為農安縣拆遷工作存在違法行為：一是未通知受讓人，侵犯了潮中公司的知情權；二是在潮中公司繳納了拆遷評估費的情況下未出示相關評估報告；三是拆遷工作完成后至今未提供相關產權證件、測繪圖、票據及賬單明細；四是對于7600萬元的拆遷費用明顯高于市場價格，且不配合公司進行審計，農安縣存在對民營企業進行“割韭菜”的重大嫌疑。

2021年10月22日，農安縣資源局給發來《關于房地產吉林潮中房地產開發有限公司水源路地塊解決方案》。

2021年12月1日，農安縣資源局向農安縣法院提交了民事起訴狀，要求解除雙方于2008年7月3日簽訂的國有土地出讓合同和補充協議。遠在廣東佛山的潮中公司法人于2022年1月9日才收到法院寄來的傳票，通知公司在1月14日到農安縣法院開庭，收到的材料里除了傳票和起訴書，沒有證據材料。如此短的時間，給潮中公司的應訴帶來極為不利。

潮中公司認為本案在轄區內屬于新類型且案情疑難復雜，由于該案是農安縣委縣政府決定的農安縣法院不能公正審理，且農安縣法院將該案作為簡易程序處理，該案由長春市中級法院審理有利于公正審理，潮中公司于1月10日提起了《提級管轄申請書》和《管轄權異議申請書》，但均被駁回。

2022年1月14日公司員工到縣政府和周縣長及資源局局長面談（該案承辦法官謝如強也在現場），周縣長要求深度溝通協商解決。1月21日，公司向農安縣政府提交了《關于農安縣水源路地塊的解決方案》。

1月25日，農安縣自然資源局對此方案做出答復：

1月29日，潮中公司對此答復農安縣政府及自然資源局：第一、針對整體開發整塊地塊地價均在2150元/㎡的問題是在2013年周賀書記定下來的，且拆遷過程中可以招拍掛時的地價就是2150元/㎡。第二、關于原合同執行的方案，爭議拆遷成本的計算問題都是口頭說出，政府沒有給出合理的準確的數據的正式文件，公司只能按照當時的評估價的2倍給出2800萬元.三是聯合開發，由政府牽頭，公司可以與政府下屬企業城投或是房產經營公司來合作開發。

2月10日，自然資源局對此回復：一、關于整體開發地價問題，按照2008年合同約定是毛地出讓，公司提出的2013年地價均在2150元/㎡，當時我方沒有收到任何信息，不能作為確定現在整體開發地價的依據；二、政府拆遷成本問題在多次協商中，我方已經提供了政府費用7196萬元的拆遷合同和評估報告等證據并同意你方進行價格評估，不存在沒有準確數據的情況；三是聯合開發可以在整體開發綜合地價3000-3100元/㎡的基礎上，2月25日前與農安縣城市建設運營有限公司商談完畢。

這樣雙方無法達成一致，溝通協商解決失敗。

農安縣法院判決解除出讓合同 公司質疑存在影響公正等行為

農安縣法院于2022年6月29日下達（2021）吉0122民初7316號民事判決書，認為近14年案涉地塊至今仍然未動工建設是潮中房地產自身原因導致的，其構成根本違約。對于反訴請求中的請求自然資源局賠償預期的收益損失因其違約在先，收益損失的數額亦無證據證明，自然資源局在整個合同履行過程中無過錯，不應當承擔賠償責任。據此做出如下判決：一、自本判決生效之日起解除原告(反訴被告)農安自然資源局與被告(反訴原告)吉林潮中房地產開發有限公司于2008年7月3日簽訂的(國有土地使用權出讓合同》及《國有土地使用權出讓合同補充協議》。二、原告(反訴被告)自然資源局于判決生效后10日返還被告(反訴原告)吉林潮中房地產開發有限公司前期投入資金:土地出讓金3, 960，000.00元及利息(以3, 960，000. 00元為基數，自2008年5月26日至2019年8月19日按照中國人民銀行同期貸款利率計算:自2019年8月20日至付清之日按照中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心發布的一年期貸款市場報價利率計算)、契稅198，000. 0(元、印花稅1985. 00元、土地補償金5000 00元、補償款1.901, 244.00元、 評估費200, 000. 00元。二、駁回被告(反訴原告)吉林湖中房地產開發有限公司的其他訴訟請求。

對此判決，潮中公司認為有失公允，且質疑法院無視程序公正、司法亂作為。于是在7月7日向長春市中級法院提起上訴。上訴狀里，潮中公司指出了農安縣法院多達8項的違規、亂作為情況。一是原審法院拒不送達證據材料。1月9日隨著傳票寄來的起訴狀并沒有附上證據材料，在第一次開庭公司要求法院送達證據材料也被拒絕；二是原審法院明顯限縮了公司的舉證期、幫助對方搞證據突襲。承辦法官明知公司法人在3千多公里外的廣東佛山，收到起訴狀距離開庭只有4天不寄送證據材料，無法準備答辯，而在開庭時法官也允許被上訴人搞證據突襲，當庭拿出新的證據材料；三是原審法官與本案有利害關系卻未依法回避，在1月14日，公司人員到縣政府和周縣長及上訴人局長面談，該案承辦法官謝如強沒有依法回避也在場；四是原審法院拒不進行庭審直播且不允許旁聽還拒不出示不允許旁聽的書面文件，在6月10日和25日的二次開庭前，潮中公司均申請了開通庭審直播，法院均決定不直播；五是原審法院拒不通知證人出庭作證；開庭前公司申請5位曾經參與過該地塊拆遷和開發事宜的政府領導及公司長期參與該項目的員工共6人就本案爭議的事項出庭作證，但法官認為“沒有通知證人出庭的必要”而不予批準；六是原審法院拒不批準鑒定、評估申請，因潮中公司提出反訴要求賠償損失，而損失的計算需專業的評估、鑒定機構做出專業的評估，但合議庭稱“不屬于查明案件事實的專門性問題”而拒絕了公司的鑒定、評估申請，導致相關損失無法客觀科學的計算出來；七是原審法院嚴重壓縮交納訴訟費的時間，6月25日潮中公司提出反訴，公司因經營困難提交《緩交訴訟費申請書》，但合議庭卻在繳費通知單要求在三天內即28日之前繳納反訴費，否則按撤訴處理；八是原審法院拒絕復印庭審筆錄。

法學專家：合同解除于法無據 解除合同需賠償預期的收益

來自中國社會科學院法學研究所、北京大學法學院、中國人民大學法學院等五位著名法學教授對此案發表了意見。

一是該案件的性質應該適用什么法律？本案的相關合同訂立于《民法典》之前，適用《民法典》之前的法律和司法解釋處理，即主要應適用《合同法》等法律和司法解釋。一審法院根據《民法典》來判決該案是適用法律錯誤。

二是一審判決書認定潮中公司存在根本的違約行為并沒有充分的證據支持，缺乏法律依據。解除權分成約定的解除權，法定的解除權。從約定解除權來講，兩年沒動工就有權利解除，但是不管是約定解除權還是法律解除權，到成就解除條件它的原因是什么？資源局說潮中公司13年來沒有任何的行動，這是不符合客觀事實的。事實上吉林潮中公司無論是對于200萬的補償，包括20萬的費用，都在積極采取各種各樣的措施，試圖履行合同，潮中公司是因客觀原因無法去開展拆遷。2011年以后這么多年還是沒動，最終還是公司是想辦法跟政府協調？是政府沒有作為，因為2011年以后是政府主導組織拆遷補償工作的，政府不主導的話，潮中公司是沒法辦理拆遷許可證的，如果之前潮中公司沒有主動申請那是公司的問題，但2011年以后不是公司的問題了。當時也沒有解除合同，是需要政府去作為，不能說潮中房地產在這個過程中是構成根本違約，把這個責任完全歸到潮中，這顯然是顛倒黑白的。而且資源局起訴也是因為在前期拆遷的情況下雙方談了很多次，達不成共識才起訴的。不能把所有的責任都歸到公司身上。一審法院這么認定是不負責任的，沒有把整個案件的事實經過與法律責任很好的理清明確的界線，缺乏事實依據和法律基礎。

三是資源局的合同解除權已經過了除斥期間的，經過除斥期間而歸于消滅。依據雙方于2008年簽訂的國有土地出讓合同約定潮中公司遲延動工超過2年，資源局享有解除權。但《合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅，法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”據此，農安縣資源局應在其享有解除權后的合理期限內行使權利。一般情況下，解除權人行使解除權的合理期限是一年。而農安縣資源局享有的解除權最早產生于2010年7月3日，須在2011年7月3日之前行使解除權，否則解除權將因為除斥期間的經過而歸于消滅。資源局在2021年才主張解除本案合同而提起訴訟，顯然其解除權已遠遠超過了除斥期間。

四是潮中公司的反訴請求要求賠償損失問題。關鍵是第二個理由是有點問題了，沒辦法證明，你就一點不賠？至少預期的賠償有一個標準是比較共識的，公司當時買的是毛地，不管毛地也好凈地也好，農安縣其他的樓盤一畝地開發的同期預期，這個是可以算出來的，396萬投入進去了沒開發其他的項目，看看房地產的數據同類地塊的數據還是可以算出來的。沒有成功開發是由于政府等部門客觀的原因造成的，過去這么多年公司的損失怎么辦？還有預期收益當然可以賠，是有合理性的。潮中公司主張8000萬的損失一審法院并沒有支持。對于返還前期投入，主要是出讓金肯定是利息部分，其他的比如說前期的契稅、補償款評估費這些怎么沒有利息呢？這些也是前期投入啊！一審法院的判決是沒有能夠很好保護吉林潮中公司的利益，所以該判決是不公正的。

五是從吉林潮中公司提供的材料看，一審法院在訴訟過程中是存在一些有可能影響案件公正審判的程序違法行為。一審法院的判決事實方面也有些矛盾、不清楚的地方。08年以后沒有進行過拆遷，但2010年4月份和拆遷公司簽了拆遷協議，也拆了6戶。在2013年8月把該地塊納入到了縣政府主導拆遷，從這個角度來講，政府有一個主動的視角實際上把這個合同變更了。還有一個矛盾是說潮中公司沒有拆遷，證據認定也好，這個問題雙方都說得不是很清楚。說20萬不是這塊地的評估費，是想要周邊的宗地，這20萬跟本案沒有關系？可20萬是給征地中心的，如果拿另外一塊地，直接就把這個錢給評估公司了，是不可能給征地中心的。

對于該案具體如何，我們將更進一步予以關注。