中概地產股南太的悲情一夜

比起無窮無盡的債務展期，昨晚南太地產(NYSE:NTP)在美股的遭遇，更加值得關注。

上市公司實控人為上市公司提供貸款，絕對是利好消息，但放在佳兆業（01638.HK）曾經入股的中概股南太地產身上，卻引發了股價狂瀉，中小股東連夜逃亡。

昨天深夜，南太地產發布公告稱，第二大股東保險公司IAT Insurance Group inc (以下簡稱“IAT”)聯合第三大股東國際對沖基金IsZo Capital Management(以下簡稱“IsZo”)，為上市公司提供最高4000萬美元的貸款。

消息一出，南太股價應聲下跌。

不友好的貸款

這筆利好交易的條款，看起來并不友好。

IAT提供初始貸款1500萬美元，經協商后可追加1000萬美元；IsZo提供初始貸款500萬美元，經協商后可再增加1000萬美元。截止1月11日，IAT已提供375萬美元，IsZo已提供125萬美元。

第一個不友好是“砍頭息”。

所有的貸款原始折扣率為2%，在中國貸款糾紛的判例中，無論怎么包裝的“砍頭息”，幾乎都不被法院支持。

第二個不友好是“利滾利”。

所有貸款利息按照年利率10%計算，利息按季度結算，結算之后的利息進行資本化，并在資本化后視為本金，與未償還本金一起重新計算利息。

有意思的是，這筆貸款交易中的條款，已經為利息資本化做好了準備，每季度的利息可以不以現金支付，而以增加貸款本金的方式支付。

第三個不友好是“罰息”。

這宗貸款交易設有提前還款“罰息”，貸款的合同到期日為2024年1月11日，如在2022年7月11日及之前還款，不需支付額外款項；之后至2022年10月11日之前還款，需額外支付本金的1.5%作為罰息。

此后的三個時間段內還款，按照1.5%的比例遞增，最高至6%，即綜合利率已介于12.5-17.3%。遠高于此前南太地產披露的綜合融資成本約6.6%。

設計如此復雜的交易，明顯不合常理，存在對上市公司的套利空間，二股東和三股東的目的到底是什么？這可能需要回溯，近年來發生在南太地產的股權爭奪戰。

2017年8月，佳兆業以1.11億美元獲取南太地產17.7%的股權，成為第二大股東，后續增持至24%晉升第一大股東，二股東IAT持股約20%，三股東IsZo持股約15%。

南太地產的主要業務為境內的房地產開發和出租業務，在深圳有數個“工改工”項目，在無錫有廠房出租，以及在東莞獲取了住宅土地進行開發。

不友好的交接

“華爾街之狼”的激進對沖基金IsZo率先發難，他們認為佳兆業入主后的董事會，擁有大量資金不分紅或回購，而是滾動投入到房地產開發業務之中，是不明智的，他們發起特別股東大會罷免了董事會成員。

在長時間就公司決策權的博弈過程中，佳兆業也試圖一次性解決問題，希望以1.47億美元認購南太股份，成為持股43.9%的絕對大股東。

但是在境外法律程序中，這一認購方案被IsZo干擾，英屬維爾京群島法院否決了這一方案，并扣押這1.47億美元，等待新任董事會處置。

不僅否決定增方案，還扣押了定增投資款，顯然等待佳兆業的不會是好消息。

董事會被三股東發起特別股東大會清洗，三股東提名下的董事會，設置了“毒丸”計劃，以“特別股東權利”對抗任何意圖收購南太股份的外來者，同時修改章程對抗其他股東，公司合規治理的天平已經傾斜。

時間來到了中國房地產下行的2021年底，佳兆業遭遇債務危機，因未償還德意志銀行的貸款，所持南太地產的股權全部被過戶托管。

佳兆業失去了南太地產的控制權，以及未曾拿回來的定增款1.47億美元。

矛盾集中爆發，另一個“毒丸”貸款計劃接踵而至。

誰會痛失救命錢

言辭激烈的交鋒之后，IAT和IsZo拋出了貸款方案，這當然是華爾街之狼的解決方法，短期內繞開境內資產獲取最大收益。

按照正常邏輯推理，南太地產的主要業務在境內，但現任董事會尚未順利接管境內資產，這筆貸款顯然不會流入境內投入到業務上去。

那這筆貸款只會在境外使用，用于支付董事會薪酬，以及一系列法律行動的費用。佳兆業1.47億美元的定增款，尚有8000萬美元留置在香港賬戶中，也有部分款項注入到境內公司，用于日常運營。

如果貸款確實是一顆“毒丸”，南太地產最終違約未能償還，公司在境外被清盤，IAT和IsZo以債權獲得境外大部分資產，包括刮分香港賬戶里的8000萬美元，然后處置整個公司，將境內資產變現的問題留給下一個“華爾街之狼”。

在中概股歷史中，這絕對是一場精彩的狙擊戰，風雨飄搖中的佳兆業，已失去發言權且無暇顧及，接管的德意志銀行家大業大行動遲緩，且未能提名董事會成員。

需要強調的是，境內留守的管理層，雖被現任董事會認為是佳兆業的利益相關方，但其均已從佳兆業離職數年，為南太地產獨立聘用，憑借豐富的地產經驗，將南太的工業土地資產成功開發為可售及租賃物業，短短幾年期間在產業地產領域嶄露頭角。

這場戰斗從董事會爭奪，真正演化為中方管理層與美資股東方的控制權之爭。

佳兆業剩下了什么？

從董事會席位、1.47億美元的債權，以及境內位于深圳、東莞的優質項目，佳兆業失去了所有。在行情大好時的大手筆投資，在危難之際何嘗又不是佳兆業的“救命錢”。

這場戰斗也體現了中美資本市場文化和規則的差異，從公司發展理念不同，引發曠日持久的控制權爭奪，又逢中國房地產的下行行情，疊加中美紛繁復雜的法律差異。

貸款方案公布的當日，南太地產股價大跌17%，直至無人接盤成交停滯，受損的仍然是中小股東。