地方動態 | 山西立法規范城市更新行動，5月1日起施行

導讀

山西省十四屆人大常委會第二十七次會議4月14日表決通過《山西省城市更新條例》（以下簡稱《條例》）。這部將于2026年5月1日起施行的地方性法規，旨在以法治方式破解城市發展從增量擴張轉向存量提質過程中的堵點難點，為資源型地區轉型發展提供制度支撐。

本文字數：8658字

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當前，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期。2019年中央經濟工作會議首次提出“城市更新”以來，這一概念已從政策倡導走向立法實踐。山西部分城市面臨基礎設施老化、功能配套不完善、特色風貌弱化等問題。近年來，太原、大同、長治等地在老舊小區改造、舊廠區轉型、歷史街區修復中積累了一定經驗，但城市更新范圍不明確、部門職責不清、資金籌措機制不健全、群眾參與渠道不暢等共性難題，亟需通過立法予以規范。

《條例》共6章42條，構建了“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的規劃實施體系。

4月15日，山西省人大常委會辦公廳舉行新聞發布會，對省十四屆人大常委會第二十七次會議審議通過的《山西省城市更新條例》（以下簡稱《條例》）作了發布。

促進城市更新

發布會指出，出臺《條例》，是為了規范和推進城市更新活動，推動城市高質量發展，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

《條例》對城市更新的活動內容作了規定，即在城鎮開發邊界內，對城市空間形態、城市功能持續完善和優化調整的活動，包括既有建筑改造利用，城市老舊小區整治改造，完整社區建設和老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，以及完善城市功能、建設改造城市基礎設施、修復城市生態系統和保護傳承城市歷史文化等情形。

《條例》規定，縣級以上人民政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利害關系人和公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新活動中的知情權、參與權和監督權。

同時，鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新活動。

改善居住環境

城市更新的核心是以人為本，最終目的是改善群眾居住環境、提升生活品質。《條例》對城市更新實施內容作了明確規定。

城市更新要有序推進危險住房改造，消除既有建筑各類安全隱患，持續改善建筑功能；整治老舊小區及周邊環境，完善小區停車、供電、充電、消防、通信等配套基礎設施，持續提升老舊小區居住環境、設施條件、服務功能，完善社區基本公共服務設施，提升社區公共服務水平，建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區。

城市更新中，要推動老舊商業街區改造提升，完善配套設施，優化交通組織，提升公共空間品質，豐富商業業態，創新消費場景，推動文旅產業賦能城市更新，促進老舊商業街區功能轉換、業態升級、活力提升；充分利用存量閑置房屋和低效用地，完善民生領域公共服務設施。

提升城市品質

城市更新要進一步推動城市空間優化、功能完善、品質提升，讓城市更具宜居性和包容性，提升城市治理的法治化、規范化水平。

《條例》規定，城市更新中要盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，加強工業遺產保護利用，植入新業態新功能；推進城中村改造，切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生活環境。

城市更新要加強韌性安全城市建設，推進城市燃氣、供水、排水、污水、供熱、供電、網絡通信等管線管網改造，完善城市防洪、防澇、防火、防震等防災安全設施，提升城市安全水平和防范重大風險能力；推動城市發展綠色低碳轉型，推進城市生態空間修復和環境治理，完善城市濱水空間、慢行系統，因地制宜建設社區公園和口袋公園。

《條例》規定，要加強城市歷史文化保護傳承，推進歷史文化街區修復和不可移動文物、歷史建筑修繕，加強城市更新重點地區、重要地段風貌管控。

明確實施主體

根據《條例》，城市更新項目的實施主體，涉及單一物業權利人的，由物業權利人自行確定實施主體；涉及兩個以上物業權利人的，通過協商或者表決的方式確定實施主體；涉及公共利益確需實施的城市更新項目，無法依據前兩項規定確定實施主體的，由設區的市、縣級人民政府充分征詢物業權利人、利害關系人意見，依法確定實施主體，并通過政府門戶網站公示。

設區的市、縣級人民政府可以將區域綜合性城市更新項目或者多個城市更新項目劃定為一個城市更新實施單元，統一規劃、統籌實施，并確定與實施單元范圍相適應的主體作為實施單元統籌主體。

城市更新項目實施方案編制過程中應當與相關物業權利人進行充分協商，征求利害關系人意見。

《條例》將于今年5月1日起施行。

全文如下

山西省城市更新條例

（2026年4月14日山西省第十四屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過）

第一章 總 則

第一條 為了規范和推進城市更新活動，推動城市高質量發展，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內的城市更新活動及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指在城鎮開發邊界內，對城市空間形態和城市功能持續完善和優化調整的活動，主要包括既有建筑改造利用，城鎮老舊小區整治改造，完整社區建設和老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，以及完善城市功能，建設改造城市基礎設施，修復城市生態系統和保護傳承城市歷史文化等情形。

第三條 城市更新工作堅持中國共產黨的領導，堅持以人民為中心，堅持系統觀念、規劃引領、統籌發展和安全，堅持保護第一、應保盡保、以用促保，堅持實事求是、因地制宜，盡力而為、量力而行，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升。

第四條 縣級以上人民政府應當加強對本行政區域內城市更新工作的領導，將城市更新工作納入國民經濟和社會發展規劃，將所需工作經費納入本級財政預算，建立工作協調機制，統籌推進城市更新工作。

鄉鎮人民政府、街道辦事處按照職責做好城市更新相關工作。

第五條 省人民政府住房和城鄉建設主管部門負責指導和監督全省城市更新工作。

設區的市、縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門具體負責本行政區域內城市更新工作。

縣級以上人民政府發展改革、工業和信息化、財政、自然資源、生態環境、商務、文化和旅游、行政審批服務管理、通信管理等部門，按照各自職責做好城市更新相關工作。

第六條　不動產所有權人、土地使用權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業權利人，依法開展城市更新活動。

第七條 縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門應當充分利用數字化、網絡化、智能化技術開展城市更新工作，建立統一的城市更新信息系統，為統籌管理城市更新工作提供服務保障。

第八條 縣級以上人民政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利害關系人和公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新活動中的知情權、參與權、建議權和監督權。

鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新活動。

第九條 對在城市更新活動中做出顯著成績的單位和個人，按照國家和本省有關規定給予表彰和獎勵。

第二章 城市更新規劃

第十條 設區的市、縣（市）人民政府應當建立健全城市體檢評估制度，完善城市體檢評估指標體系。

設區的市、縣（市）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當每年組織開展城市體檢評估工作，查找城市建設、發展和治理等方面的問題，形成城市體檢評估報告，作為編制城市更新專項規劃的重要依據。

省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立城市體檢評估監測評價機制。

第十一條 設區的市、縣（市）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門，根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃，銜接有關專項規劃和國土空間詳細規劃，組織編制城市更新專項規劃，報本級人民政府批準后實施，并報上一級人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。

城市更新專項規劃應當明確規劃目標、重點任務、城市設計、片區指引、項目庫、保障措施等內容。

經批準的城市更新專項規劃，是城市更新項目實施的依據。城市更新項目申請各級財政資金和城市更新項目貸款的，應當符合城市更新專項規劃。

第十二條 縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門會同有關部門，依據城市更新專項規劃，組織編制本行政區域城市更新片區策劃，報本級人民政府批準后實施。重點區域、跨區域城市更新片區策劃，由設區的市人民政府住房和城鄉建設主管部門編制，報本級人民政府批準后實施。

城市更新片區策劃應當明確邊界范圍、片區體檢、發展定位、功能業態、更新方式、設計引導、更新項目、土地供應、規劃調整、實施步驟等內容。

無法單獨出具規劃條件或者難以獨立開發的零星地塊，應當納入相鄰片區統籌策劃。

第十三條 在編制城市更新專項規劃、片區策劃過程中，應當通過座談會、論證會、聽證會等方式，廣泛聽取相關單位和利害關系人的意見。

城市更新專項規劃、片區策劃報送批準前，組織編制機關應當予以公告；報送批準時，應當附意見采納情況及理由。

第十四條 設區的市、縣級人民政府應當將歷史文化保護傳承融入城市更新，建立健全先調查后建設、先考古后出讓的保護前置制度。

城市更新專項規劃、片區策劃編制前，應當組織開展城市文化遺產資源調查。對擬實施城市更新的區域，應當組織開展文化遺產影響評價。

第十五條 列入歷史文化街區、不可移動文物、歷史建筑、工業遺產、古樹名木等保護名錄的歷史文化資源，應當按照有關法律、法規和經批準的保護規劃實施保護。

對未列入保護名錄的老城區、老街區、建（構）筑物、歷史環境要素等歷史文化資源，應當在城市更新專項規劃、片區策劃中明確相應的保護措施。

第十六條 縣級以上人民政府應當建立與城市更新相適應的城市設計管理制度，明確房屋、小區、社區、城區、城市等不同尺度的設計管理要求，融入城市更新專項規劃、片區策劃、項目實施方案制定全過程。

第十七條 縣級以上人民政府應當完善城市風貌管理制度，加強建筑設計管理，保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀。

縣級以上人民政府應當建立建筑外立面長效管理維護機制，采取有效措施推動物業權利人每五年至少進行一次整修粉飾或者重新裝飾裝修。對建筑物外立面進行整修粉飾或者重新裝飾裝修的，應當保持原建（構）筑物的色調、造型和建筑設計風格。改變原建（構）筑物色調、造型或者建筑設計風格的，應當與周邊區域風貌相協調，并依法履行審批程序。

城市更新中的風貌管控應當符合國土空間詳細規劃有關要求。

第十八條 設區的市、縣級人民政府應當加強對城市內部和周邊山體、水體、植被綠化等自然生態景觀風貌的規劃管控，保護城市山水林田湖草的整體自然格局。

第三章 城市更新實施

第十九條 實施城市更新應當遵守下列要求：

（一）有序推進危險住房改造，消除既有建筑各類安全隱患，提升抗震、消防安全性能，持續改善建筑功能；

（二）整治老舊小區及周邊環境，完善小區停車、供電、充電、消防、通信等配套基礎設施，推動老舊電梯更新和既有住宅加裝電梯，持續提升老舊小區居住環境、設施條件、服務功能；

（三）完善社區基本公共服務設施、便民商業服務設施、公共活動場地等，合理配置社區食堂、老年人日間照料中心等設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區；

（四）推動老舊商業街區改造提升，完善配套設施，優化交通組織，提升公共空間品質，豐富商業業態，創新消費場景，推動文旅產業賦能城市更新，促進老舊商業街區功能轉換、業態升級、活力提升；

（五）盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，推動老舊廠區更新改造，加強工業遺產保護利用，植入新業態新功能；

（六）推進城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生活環境；

（七）充分利用存量閑置房屋和低效用地，完善民生領域公共服務設施，推進適老化、適兒化改造，加快公共場所殘疾人設施的完善等無障礙環境建設改造，因地制宜完善全民健身場地設施，科學布局新型公共文化空間，加強公共停車設施建設；

（八）加強韌性安全城市建設，推進城市燃氣、供水、排水、污水、供熱、供電、網絡通信等管線管網改造，完善城市防洪、防澇、防火、防震等防災安全設施，加快受損山體、采煤沉陷區的修復和治理，推進海綿城市建設，提升城市安全水平和防范重大風險能力；

（九）推動城市發展綠色低碳轉型，推進城市生態空間修復和環境治理，推進城市綠環綠廊綠楔綠道建設，完善城市濱水空間、慢行系統，因地制宜建設社區公園和口袋公園；

（十）加強城市歷史文化保護傳承，推進歷史文化街區修復和不可移動文物、歷史建筑修繕，加強城市更新重點地區、重要地段風貌管控，嚴格管理超大體量公共建筑、超高層建筑，不得大規模遷移砍伐樹木、濫建文化地標、隨意更改老地名；

（十一）國家和本省規定的其他要求。

第二十條 城市更新項目應當按照以下規定確定實施主體：

（一）涉及單一物業權利人的，由物業權利人自行確定實施主體；

（二）涉及兩個以上物業權利人的，通過協商或者表決的方式確定實施主體；

（三）涉及公共利益確需實施的城市更新項目，無法依據前兩項規定確定實施主體的，由設區的市、縣級人民政府充分征詢物業權利人、利害關系人意見，依法確定實施主體，并通過政府門戶網站公示。

第二十一條 設區的市、縣級人民政府依據城市更新專項規劃和片區策劃，可以將區域綜合性城市更新項目或者多個城市更新項目劃定為一個城市更新實施單元，統一規劃、統籌實施，并確定與實施單元范圍相適應的主體作為實施單元統籌主體。

第二十二條 城市更新項目實施主體應當依據城市更新專項規劃和片區策劃，編制項目實施方案，報項目所在地縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門依照程序審查，并報縣級人民政府審定；涉及重大城市更新項目的實施方案應當報設區的市人民政府審定。

城市更新項目實施方案編制過程中應當與相關物業權利人進行充分協商，征求利害關系人意見。

城市更新項目實施方案應當明確基礎條件、更新方式、設計方案、建設計劃、成本測算、資金籌措、運營模式、權益分配等內容。

第二十三條 城市更新項目實施主體應當根據審定的項目實施方案，向設區的市、縣級人民政府有關部門申請辦理立項、用地、規劃、建設、運營等行政許可或者備案，通過協議搬遷、租賃、購買、置換等方式，組織項目實施。

縣級以上人民政府有關部門應當按照優化營商環境的要求，為城市更新項目實施主體提供規范、便利、高效的政務服務。

第二十四條 縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門建立城市更新項目庫，并實行常態申報和動態調整。

城市更新項目實施主體可以向項目所在地住房和城鄉建設主管部門提出項目入庫申請，經評估通過后納入項目庫管理。申報國家和省級資金支持的項目，應當納入項目庫管理。

因維護公共利益需要，設區的市、縣級人民政府可以直接確定城市更新項目，并納入項目庫管理。

第二十五條 城市更新項目實施主體應當加強城市更新項目質量安全管理，建立質量安全管理制度。涉及既有建筑結構改造或者功能改變的，應當按照有關規定開展質量安全檢測。

鼓勵城市更新項目采用新技術、新材料、新工藝提升性能，完善使用功能，提高工程品質。

第二十六條 涉及具有保護價值的空間地段、特色風貌區、建（構）筑物、歷史環境要素的城市更新項目，應當延續其布局特征和特色風貌。

活化利用歷史建筑、工業遺產的，應當在保持現有傳統格局、外觀風貌、典型構件的基礎上，區分不同情況，依法通過加建、改建和添加設施等方式適應現代生產生活需要。

第二十七條 城市更新項目無法達到建筑間距、建筑密度、綠地率、機動車停車位等現行標準和規范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于現狀的標準進行更新。

城市更新應當符合法律、法規以及國家和省消防技術標準。既有建筑改造確實無法執行現行消防技術標準的，應當按照尊重歷史、因地制宜的原則，不低于原建造時的標準，或者采用消防性能化方法進行設計。符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。

有關行業主管部門可以按照環境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新既有建筑改造的標準和規范。

第二十八條 城市更新項目建設完成后應當依法組織竣工驗收。對于需要無償移交基礎設施和公共服務設施的，有關部門和單位應當做好移交接收工作。

第四章 保障措施

第二十九條 縣級以上人民政府應當完善城市更新政策措施，深化制度創新，加大資源統籌力度，支持和保障城市更新。

第三十條 縣級以上人民政府應當健全多元化投融資方式，統籌利用中央、地方各類預算資金和超長期特別國債、地方政府專項債券等財政金融資源，支持城市更新。

鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，滿足城市更新融資需求。

鼓勵社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金、資產證券化產品、公司信用類債券等。

第三十一條 縣級以上人民政府可以采取資金獎補、信貸支持等方式，鼓勵產權所有人自主更新老舊小區、老舊商業樓宇、老舊廠房等空間。

對涉及公共利益、產業提升的城市更新項目，縣級以上人民政府可以采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式予以支持。

第三十二條 符合條件的城市更新項目，按照有關規定享受行政事業性收費減免、政府性基金減免，相關納稅人依法享受稅收優惠政策。

第三十三條 設區的市、縣（市）人民政府應當完善適應城市更新的多元土地供應體系，探索通過土地租賃、帶方案出讓、盤活存量低效用地等方式，為城市更新項目提供土地。

城市更新項目用于發展國家支持產業和行業的，在不改變用地主體和規劃條件的前提下，根據國家有關規定，可以享受按照原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。

第三十四條 為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，城市更新項目增設必要的樓梯、電梯、走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫、自行車棚、充電樁等附屬設施時，其新增建筑量可以不計入規劃容積率。

為保障居民基本生活需求、補齊城市短板，實施城市基礎設施、公共服務設施、公共安全設施以及老舊住宅成套化改造的，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規模可以不受規劃容積率指標的制約。

對增加非營利性城市基礎設施、公共服務設施的城市更新項目，在符合國土空間詳細規劃的前提下，可以給予容積率獎勵，并在整體區域內統籌使用。

第三十五條 省人民政府自然資源部門應當制定具體規則，明確建筑用途轉換和土地用途兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求，報省人民政府批準后實施。

存量建筑在符合規劃和管控要求的前提下，經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為城市基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。

存量建筑用途轉換經批準后依法辦理規劃建設手續。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建筑用途的建筑規模比例或者功能重要性確定主用途，按照有關規定確定供地方式。土地使用年限可以根據不同用途分別設立，但不得超過對應用途最高出讓年限，出讓底價可以按照不同用途分項評估后確定。

第三十六條 省、設區的市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立城市更新專家委員會，開展城市更新有關活動的評審、論證、咨詢等工作。專家委員會由規劃、土地、建筑、交通、市政、生態環境、歷史文化、公共安全、社會治理、經濟和法律等領域專家組成。

鼓勵設區的市、縣級人民政府有關部門建立責任規劃師、責任建筑師等專業技術人員參與制度，為城市更新工作提供技術咨詢、公眾意見征集等服務。

第五章 監督管理

第三十七條 設區的市、縣級人民政府有關部門應當加強城市更新項目實施過程和后期運營的監督管理，確保項目按照實施方案確定的更新目標、方向和要求進行建設和運營。

第三十八條 縣級以上人民政府財政、審計等部門應當按照各自職責和有關規定，對城市更新中的國有資金使用情況進行監督。

第三十九條 對于違反城市更新有關規定的行為，任何單位和個人有權向縣級以上人民政府及其有關部門投訴、舉報。縣級以上人民政府及其有關部門應當按照有關規定進行核實、處理。

第四十條 違反本條例規定，法律、行政法規已有法律責任規定的，從其規定。

第四十一條 國家工作人員在城市更新工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第四十二條 本條例自2026年5月1日起施行。

本文來源：太原日報、山西人大網、黃河新聞網

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