杭州搶地千億，全國(guó)躺平七成：土地市場(chǎng)的真相只有一個(gè)

4月8日，杭州一場(chǎng)土拍打了將近四個(gè)小時(shí)。

濱江襄七房地塊——被網(wǎng)易、阿里等大廠包圍的一塊宅地——吸引了13家房企報(bào)名，127輪競(jìng)價(jià)之后，華潤(rùn)置地以39.5億元拿下，樓面價(jià)突破4.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率46.83%。當(dāng)天杭州三宗地塊全部溢價(jià)成交，總攬金58.62億元。

杭州土拍大廳里的火熱，和不少地方土地市場(chǎng)的清冷，形成了今年一季度最刺眼的分界線(xiàn)。

01成交量沒(méi)怎么漲，但錢(qián)都往幾個(gè)地方擠

先說(shuō)總量。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，一季度300城住宅用地成交規(guī)劃建面約7319萬(wàn)平方米，同比下降5.9%。賣(mài)的地少了，但賣(mài)出的錢(qián)多了：土地出讓金3449億元，同比增長(zhǎng)20.2%。成交量降了，成交金額反而漲了——答案只有一個(gè)：地價(jià)上來(lái)了，而且熱錢(qián)高度集中。

有多集中？一季度TOP20城市的土地出讓金，占全國(guó)比重已接近七成。杭州一季度的宅地出讓金就達(dá)到595.1億元，同比暴漲149%，排全國(guó)第一；平均溢價(jià)率43.2%，上海29%，成都也超過(guò)20%。

簡(jiǎn)單翻譯一下：不是土地市場(chǎng)在全面回暖，而是好地段的“尖貨”在搶跑。那些在核心城市有優(yōu)質(zhì)地塊的地方，房企愿意砸錢(qián)；其他地方的，要么流拍，要么底價(jià)成交，有的甚至壓根兒沒(méi)掛牌。

02分化背后，藏著三重邏輯

為什么分化得這么嚴(yán)重？

第一，開(kāi)發(fā)商在“掐尖”。賣(mài)房子賺不到錢(qián)，就要把有限的資金押在最穩(wěn)的地方。

國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊指出，今年一季度，北京雖然成交總建面同比下降，但成交金額569億元，是近五年同期最高——說(shuō)明賣(mài)的每一塊地，都是掐尖挑出來(lái)的。克而瑞也提到，銷(xiāo)售TOP10房企一季度拿地金額同比增長(zhǎng)162%，“頭尾分化”正在加劇。

第二，國(guó)家隊(duì)和民企都在擠同一扇門(mén)。

一季度百?gòu)?qiáng)房企拿地總額2895.8億元，同比增長(zhǎng)30.6%，其中中海、華潤(rùn)、綠城位列前三。但全口徑銷(xiāo)售TOP100房企中，近七成沒(méi)有新增土儲(chǔ)入賬。能上牌桌的玩家越來(lái)越少了。

第三，民企開(kāi)始冒頭，但力量有限。

一季度22城拿地金額中，民企占比24%，比去年全年提升了7個(gè)百分點(diǎn)。上海3月土拍中，大華集團(tuán)拿下靜安大寧地塊，溢價(jià)率32.31%；3月杭州土拍，多家民企也參與了高溢價(jià)競(jìng)拍。

民企在回來(lái)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是主力——大部分民企依然沒(méi)有恢復(fù)信用發(fā)債的能力，只能挑最穩(wěn)妥的項(xiàng)目出手。

03真正該留意的，是房企的錢(qián)袋子

如果只看土拍溢價(jià)率，容易高估市場(chǎng)熱度。

一個(gè)基本事實(shí)是：房企的賬上現(xiàn)金，并沒(méi)有寬裕到可以大舉拿地的地步。國(guó)盛證券研報(bào)顯示，一季度房企到位資金同比仍下滑3.7%，定金及預(yù)收款同比下降1.1%，個(gè)人按揭貸款同比下降7%。債券融資方面，一季度行業(yè)發(fā)行規(guī)模同比銳減46.3%。

翻譯成大白話(huà)：賣(mài)房子收不上來(lái)錢(qián)，銀行放貸也緊，債券市場(chǎng)基本對(duì)民營(yíng)房企關(guān)著門(mén)。資金面還在緊平衡，拿地的錢(qián)大多是“省出來(lái)的”，不是“賺出來(lái)的”。

這也解釋了為什么土地市場(chǎng)的熱度是“點(diǎn)狀”的——房企不是全面出擊，而是把子彈全部押在最穩(wěn)的幾個(gè)靶子上。這種策略對(duì)頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)可能有效，但對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用極其有限。

04接下來(lái)盯住兩件事

第一，看二線(xiàn)城市能否接上棒。一季度能稱(chēng)得上“熱”的城市，一只手?jǐn)?shù)得過(guò)來(lái)。如果到了二季度，除了北上杭，其他強(qiáng)二線(xiàn)城市——成都、蘇州、南京——的土拍熱度也能起來(lái)，分化的格局才有機(jī)會(huì)收斂。

第二，看房企的資金面是否改善。如果新房銷(xiāo)售繼續(xù)疲軟、融資渠道沒(méi)有明顯拓寬，那么當(dāng)前這批高溢價(jià)拿地的項(xiàng)目，將來(lái)能不能如期推向市場(chǎng)，本身就是個(gè)問(wèn)號(hào)。一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額同比下降10.2%，4月單月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大到16.9%——銷(xiāo)售沒(méi)有企穩(wěn)，土地市場(chǎng)的熱度就缺乏持久的燃料。

土地市場(chǎng)永遠(yuǎn)先于樓市判斷方向。當(dāng)杭州的土拍大廳里競(jìng)價(jià)聲此起彼伏時(shí)，全國(guó)大多數(shù)城市的規(guī)劃部門(mén)正在為一塊地能否順利掛牌發(fā)愁。這種冰火兩重天的局面，大概率還要持續(xù)下去。

畢竟，能站在牌桌前的玩家越來(lái)越少了，而坐在牌桌外的人，連牌都還沒(méi)摸到。