房產(chǎn)證寫老人名字，最大份額卻判給從未住過的人｜北京遺產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

老周與妻子王某系夫妻，共育七名子女。

老周于2003年去世，王某于2023年去世。

二人原承租公房一套，1994年因甲公司實施拆遷，安置取得一號房屋（建筑面積95.31㎡）。

關(guān)鍵事實：

《拆遷安置協(xié)議》明確記載：應(yīng)安置人口3人——戶主老周、妻子王某、孫子小周（13歲）；

《拆遷分戶登記表》亦列明小周為家庭成員；

2021年，王某通過房改購得一號房屋產(chǎn)權(quán)，登記為單獨所有；

購房款及物業(yè)欠費等約9.8萬元，由六方繼承人均攤支付，但未通知另兩名代位繼承人。

2019年10月16日，王某因家庭糾紛被親屬毆打致頭部受傷住院。

5天后（10月21日），在病房內(nèi)簽署一份代書遺囑，稱一號房屋“百年后全部由兒子周某、女兒周某1繼承”。

遺囑由律師見證并錄像，但錄像顯示：

王某坐姿不穩(wěn)，需人攙扶；

全程無口述遺囑內(nèi)容的過程；

代書人宣讀完畢后，王某僅低聲回應(yīng)“嗯”“沒問題”。

王某去世后，周某、周某1持遺囑起訴，要求繼承全部房產(chǎn)。

其余繼承人反對，其中小周（代位繼承人）主張其因拆遷安置身份應(yīng)享大額份額。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 代書遺囑無效，不予采納；

? 小周獲一號房屋40%份額（基于拆遷安置貢獻）；

? 原告周某、周某1各得12%（因照顧較多，略高于均分）；

? 其余四名繼承人各得10%，兩名代位繼承人共得6%；

? 駁回原告“全部房產(chǎn)歸二人”的訴訟請求。

三、法院說理要點

1. 拆遷安置利益構(gòu)成獨立財產(chǎn)權(quán)益

一號房屋源于公房拆遷，小周作為《拆遷協(xié)議》列明的“應(yīng)安置人口”，對取得承租權(quán)有直接貢獻；

該貢獻不因后續(xù)房改購房或出資情況而消滅；

法院據(jù)此先行析出安置權(quán)益，酌定其享有40%份額。

2. 代書遺囑因重大程序瑕疵無效

立遺囑時王某剛受頭部外傷，意識狀態(tài)存疑；

無任何口述過程，僅被動聽取宣讀；

回應(yīng)“嗯”“沒問題”不足以證明其理解并確認遺囑全部內(nèi)容；

違反《民法典》第1135條關(guān)于代書遺囑必須“由遺囑人親口陳述”的實質(zhì)要求。

3. 購房出資視為債務(wù)，不影響產(chǎn)權(quán)歸屬

六方均攤的9.8萬元，屬于為被繼承人墊付的費用；

法院認定此為被繼承人生前債務(wù)，可另行主張返還，不作為分割產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于：

深挖歷史檔案：從1994年《拆遷協(xié)議》《分戶表》鎖定“應(yīng)安置人口”身份，奠定高份額基礎(chǔ)；

精準打擊遺囑軟肋：聚焦“無口述”“剛受傷”“僅模糊回應(yīng)”三大致命缺陷；

切割“出資”與“產(chǎn)權(quán)”：強調(diào)購房款是債權(quán)問題，與房屋來源無關(guān)；

用證據(jù)鏈替代情感主張：不依賴“誰更孝順”，而是用政府文件證明結(jié)構(gòu)性權(quán)益。

重要提醒：

?? 拆遷時被列為“應(yīng)安置人口”，即使未成年、未出資，也可能享有房產(chǎn)份額；

?? 代書遺囑必須錄到立遺囑人親口說出意愿，僅宣讀+點頭=大概率無效；

?? 房改房登記在一人名下，不等于就是其個人全部財產(chǎn)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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