2026兩會解讀｜租賃新信號

2026年全國兩會，為住房租賃市場定下了“穩(wěn)市場、優(yōu)租賃、建好房”的基調(diào)。透過政府工作報(bào)告及代表委員的提案，可以看到一條清晰的邏輯線：行業(yè)正全面進(jìn)入以“存量盤活、品質(zhì)提升、長效構(gòu)建”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段，租賃領(lǐng)域的各類需求也正在“被看見”。

基于兩會釋放的最新信號，我們圍繞租賃領(lǐng)域梳理了三大核心維度：

制度保障

公積金松綁與存量盤活

公積金改革：報(bào)告明確提出“深化住房公積金制度改革”。

意味著公積金也將更大力度地支持租賃消費(fèi)，未來提取公積金支付房租的門檻將進(jìn)一步降低，額度將進(jìn)一步提高，甚至可能實(shí)現(xiàn)“按月直付”或“沖還租”。

存量盤活：探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

這是一個(gè)“一箭雙雕”的策略。政府或國企將收購市場上滯銷的商品房，改造成保障性租賃住房，這一舉措在上海已經(jīng)正式提出，2月份徐匯、靜安和浦東新區(qū)正式官宣將收購內(nèi)環(huán)內(nèi)符合標(biāo)準(zhǔn)的“老破小”改造為保障性租賃住房。這意味著未來的保租房將不再局限于偏遠(yuǎn)的集體用地，而是會出現(xiàn)大量地段優(yōu)越、配套成熟、原本就是商品房標(biāo)準(zhǔn)的租賃房源，徹底改變“保租房=偏遠(yuǎn)/老舊”的刻板印象。

URI城市租住研判：

這兩項(xiàng)直指租賃市場的核心痛點(diǎn)，公積金的松綁將直接提升年輕人的租房上限，而存量盤活則讓租賃房源的素質(zhì)實(shí)現(xiàn)了“彎道超車”。

分層供給

從“一張床”到“全齡友好”

URI城市租住觀察到，2026年租賃保障的顆粒度變得極細(xì)，政策覆蓋人群范圍更加廣泛，包含了全類型、全生命周期，被重點(diǎn)提及的人群包括初婚初育家庭、高校畢業(yè)生、青年人、以及面臨租房困境的老年人：

政府工作報(bào)告提及“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障”。

首次明確提出“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障”，是一個(gè)極具戰(zhàn)略意義的信號。為了應(yīng)對人口挑戰(zhàn)，國家將住房保障視為生育支持的一部分，將住房保障與人口政策深度綁定。未來，符合條件的年輕家庭在申請保租房、公租房時(shí)，將獲得優(yōu)先權(quán)或租金減免，讓“生得起”也能“住得下”。

北京市人大代表李峰巖提出優(yōu)化青年租賃供給，提升青年居住體驗(yàn)。并建議，支持企業(yè)面向青年群體開發(fā)特色化、個(gè)性化服務(wù)。例如結(jié)合青年面試、求職等需求，提供便利化換租服務(wù)；結(jié)合青年生活特點(diǎn)，提供保潔、快修、早餐團(tuán)購等增值服務(wù)。

政協(xié)委員彭永東提交了《關(guān)于完善重點(diǎn)群體多元化租住服務(wù)的提案》，其中建議到建議：面向高校畢業(yè)生，建議加大分散式機(jī)構(gòu)托管房源供給；面向家庭型租住人群，建議政府將收儲的保障房以市場化方式進(jìn)行配租；面向獨(dú)居老人，建議構(gòu)建“租賃+養(yǎng)老”服務(wù)融合模式；面向城市保障群體，建議支持低效商辦住房改造為保障性租賃住房。

無獨(dú)有偶，上海市人大代表陸益在上海兩會上指出的“65歲禁租令”現(xiàn)象，揭示了老年人面臨的租房歧視與適老化設(shè)施缺失問題，并呼吁建立房東救濟(jì)制度、在公租房中配置適老租賃住房。

URI城市租住研判：

住房租賃領(lǐng)域的顆粒度正在逐步變小，從宏大敘事轉(zhuǎn)向?qū)唧w痛點(diǎn)的精準(zhǔn)拆解。“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障”將住房與人口戰(zhàn)略掛鉤，是試圖以民生需求引導(dǎo)市場需求；另外，青年人、老年人這兩個(gè)重點(diǎn)群體的租住便利性、租住權(quán)利都被納入考慮，從職住平衡到保障老年租房權(quán)益，我們的“居住安全網(wǎng)”正在變得更加完善。

品質(zhì)升級

破“租房就是低配”的刻板印象

今年政府工作報(bào)告提及：有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè),實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。

北京兩會期間，市政協(xié)委員、錢嘉宏建議，加快構(gòu)建完善的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)應(yīng)用體系。包括大力推廣綠色建筑、超低能耗建筑、健康建筑等新技術(shù)與新工藝，重點(diǎn)攻克漏水、噪聲、反味竄味等群眾反映的痛點(diǎn)問題，全面提升住宅的宜居性、耐久性及適老適童的適應(yīng)性。

兩會期間，全國人大代表姚勁波提出，建立“好房子”信息披露制度，推行統(tǒng)一編號與二維碼標(biāo)識，實(shí)現(xiàn)“一案一碼、全程可追溯”。

URI城市租住研判：

顯然“好房子”建設(shè)不是僅僅局限于買賣市場，租賃住房同樣被納入“安全、舒適、綠色、智慧”的標(biāo)準(zhǔn)體系。未來租賃住房將配置智能門鎖、水電表，以及針對老人的緊急呼叫系統(tǒng)等將是可以預(yù)見的升級。

“一案一碼”不僅對推動二手房交易的信息透明有重要意義，對租賃領(lǐng)域同樣有重要的影響：建議建立“好房子”信息披露制度，推行“一案一碼、全程可追溯”，租客在看房前，通過掃描二維碼就能查詢該房源的安全、隔音、空氣質(zhì)量等關(guān)鍵指標(biāo)，這將徹底打擊“甲醛房”、“隔斷房”，讓租客擁有充分的知情權(quán)，提升居住體驗(yàn)。

租房與買房的生活品質(zhì)鴻溝，正在被政策和技術(shù)一點(diǎn)點(diǎn)填平。

從2026 年兩會為房地產(chǎn)行業(yè)勾勒的發(fā)展藍(lán)圖來看，從多層次供給體系的構(gòu)建到重點(diǎn)群體的精準(zhǔn)服務(wù)，從 "好房子" 標(biāo)準(zhǔn)的落地到行業(yè)生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化，住房租賃正成為保障民生、穩(wěn)定市場、促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

隨著各項(xiàng)政策的落地見效，租客將享受到更優(yōu)質(zhì)、更安全、更便捷的租住服務(wù)，金融支持的需求、職住平衡的需求、居住品質(zhì)升級的需求、老年人租房權(quán)利保障的需求等都逐漸被“看見”，住房租賃市場也將迎來更具活力與韌性的發(fā)展新階段。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:山楂美式

運(yùn)營編輯:樹懶