年輕人住房有了更多選擇

經濟觀察報 記者 田國寶

小穎在深圳工作多年，2020年結婚，2022年在深圳郊區購買了一套安居型商品房，2024年底搬入新家。在安居房住了一年多，小穎整體比較滿意，她說，這些年受夠了頻繁搬家的租房生活。

郭偉在北京一家文化公司上班，工作兩年多，仍需要家里不時貼補。他住在公司附近的一處保租房公寓內，20多平方米的單間配有獨立衛生間，公寓里還有健身房、食堂等公共空間。他說，不排斥一輩子租房住。

艾米在上海一家科技企業工作，一直住公司宿舍。2020年在享受人才補貼的基礎上購買了一套遠郊區的商品房。新房具備入住條件后，為了省時間，她平時仍住在宿舍，直到2025年下半年，她退掉了宿舍，回到自己的房子居住。

小穎、艾米都是90后，郭偉是00后。他們生活在不同的城市、從事不同的行業，但在職業起步階段，住房問題成為影響他們生活質量與發展預期的核心變量。

過去十幾年，中國城鎮住房市場主要依靠商品房和二手房來滿足絕大多數居住需求。隨著房價持續高企、年輕人收入與房價比嚴重失衡，以及大量新市民、青年人才、新就業群體的快速涌入，單純依靠市場力量難以解決所有人的基本住房問題。

2021年7月，國務院辦公廳印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（下稱“國辦22號文”），在原有的保障性住房體系之外，新增了主要面向新市民、青年人、外來務工人員等群體的保障性租賃住房。從2023年開始，國家又進一步推出配售型保障房，試圖通過“租售并舉”的方式，擴大保障性住房的覆蓋面和優化供給結構。

無論是早期的經濟適用房、安居房、人才公寓、共有產權房，還是近幾年重點發展的保租房、配售型保障房，這些政策性住房并非要替代商品房市場，更多扮演補位和托底的角色，旨在緩解特定困難群體的住房壓力，其規模和市場占比有限。如北京、上海、深圳等一線城市，近年來保租房的供應規模已有明顯增長，但其在當地整體租賃市場中的占比仍然普遍偏低，遠未成為住房租賃市場的主導力量。

對于像小穎、艾米、郭偉這樣的城市青年而言，保障房體系正在擴展，但短期內仍難以替代市場化住房供給，他們的居住選擇需要根據自身情況在保障房和商品房之間尋找平衡。

安居房

小穎的房子位于深圳東部新城，距離市區較遠，但周邊商業、教育、醫療和交通配套相對成熟，且距離丈夫工作的地方只有四站地鐵，是比較理想的居所。

小穎的丈夫在國企上班，很早便通過人才引進落戶深圳；小穎在民企上班，工作時斷時續，兩個人的月收入加起來超過2萬元。由于買不起商品房，兩人結婚后一直租房住。

2021年，小穎和丈夫有了孩子。生下孩子后不久，房東要賣房，要求他們盡快搬家。這些年，小穎和丈夫經常因各種原因搬家，但有了孩子總不能一直搬，他們開始計劃買房。

2022年看房時，小穎知道了安居房。當時，銷售人員告訴她，在售項目的商品房已經賣完，但安居房經過一輪配售后還有不少房源。詳細了解后，他們符合安居房的購買條件。

小穎說，雖然安居房在戶型、面積和裝修等方面不如商品房，但售價只有商品房的六折左右，首付和月供均在承受范圍內。他們在銷售人員指導下，很快完成了入庫等手續，只等配售通知。

在后續配售中，小穎搖到了一套兩居室，總價在190萬元左右。她和丈夫的積蓄加上雙方父母支援，付了近一半首付，月供4000元出頭，若買周邊商品房，月供則在萬元左右。小穎買的這套房于2024年中交付。年底，一家人搬進了新家。

房子不到70平方米。公婆一直幫忙帶孩子，小兩居一度住了五口人，顯得格外擁擠，尤其是工作日早晨，上衛生間和洗漱需要排隊，小戶型的弊端開始顯現。

小穎曾后悔沒有一步到位買三居室，三居室面積多20平方米，總價多50萬元左右，月供增加約2000元。不過，她的后悔很快轉為慶幸。

小穎的工作不穩定，生孩子后很長一段時間沒有上班，等身體恢復后再找工作，已經很難找到合適的崗位。2023年底，小穎的丈夫被裁員，一家人非常焦慮。小穎說，家里積蓄雖然不多，但月供壓力較小，丈夫有充足的時間重新尋找工作。最終，在原同事引薦下，他進入另一家國企上班。

2025年入冬后，公婆不再需要帶孩子，已回到老家。房子的月供壓力小，一家人可以更充分地體驗生活。她打算等10年限售期滿后再考慮換房。

保租房

2023年大學畢業后，郭偉與幾名同學合租了一套四居室，他住在一個小臥室內，租金約2000元/月。同學們陸續找到合適的工作，在半年后開始各奔東西。

郭偉的公司位于北京三環附近，原居住地離公司較遠，每天上下班需要穿過大半個北京城。由于經常需要加班或應酬，每月的交通費也是一筆不小的支出。工作穩定后，他在公司附近一個保租房項目租了一間公寓。

不同于合租，長租公寓擁有獨立空間，且生活配套齊全，租金比周邊市場價便宜約15%。但由于區位和配套較好，房租也增加到3500元/月，加上水電、網絡和供暖等費用，租房總成本接近4000元/月。

郭偉稅后收入約7000元，扣除房租、一日三餐及日常開銷后，基本“月光”，每年父母還需貼補他兩三萬元生活費。

公寓距離公司約兩公里，步行20分鐘即可到達。與原來相比，雖然住房成本增加，但節省了不少交通費用，綜合算下來相差不大。重要的是，他不用每天耗費大量時間通勤，可以有更多時間學習和健身。

郭偉的女朋友將于2026年秋天畢業。他說，目前居住的公寓適合單身或未婚小兩口，一旦考慮結婚生子，就需要租住更正規的居室甚至購房。

郭偉目前沒有買房的打算。一方面老家在小城市，父母收入不高，很難幫他在北京購房；另一方面，即便父母能提供首付，他目前的收入水平，也難以承擔按揭月供。

郭偉并不排斥租房，如果租金和租期穩定，一輩子租房也可以。但目前市場上穩定的租賃型住房供應仍較為稀缺，市場化整租又常面臨被動搬家和租金大幅上漲等問題。

“我現在養活自己都很難?！惫鶄フf，按照目前的收入，他還沒有能力承擔家庭責任。在他看來，如果一輩子租房，希望能擁有一個無需被動搬遷的居所，租金不超過家庭收入的20%；如果購房，理想月供是不超過家庭收入的25%。“一旦被房租或月供綁架，只能稱為生存，很難稱得上生活?！?/p>

最近幾年，北京在大幅度增加保障性住房供應。2022年至今，北京官方認定的保租房數量達到17.7萬套（間），除公寓外，也開始增加成套住宅供應比例；2017年以來，北京累計推出100多個共有產權房項目，未來還將增加1萬套配售型保障房。

人才房

艾米所在的公司為員工提供從別墅到集體宿舍等不同面積的住房，這些房屋產權屬于公司，只能租賃，租金比市場價低約30%—40%。

艾米從畢業至今一直單身，無法選擇面向家庭的兩居室或三居室，只能與同事合租。她的宿舍是一套60平方米的兩居室，她和同事各住一間臥室，平時吃飯在公司食堂，上下班有班車接送。

工作前三年，艾米住在合租宿舍并未覺得不便，租金便宜、停車費低，她和同事也都有獨立的生活空間。但時間久了，她越來越感到購房的必要性，尤其是每次父母從老家到上?？赐龝r，居住問題成為一大困擾。

2020年，一位同事購買的新房交付，邀請艾米等幾名同事到新家聚餐。雖然房子位于上海遠郊區，但房屋品質、小區環境和物業服務都不錯，包括艾米在內的幾位同事第一眼便喜歡上了該小區。

當時，小區仍有不少現房待售，艾米和另外兩名同事均在此購房。艾米購買的是一套90多平方米的三居室。由于彼時工作時間較短，雖然享受了一定的人才購房補貼，但整體補貼金額并不高。

2021年新房裝修完成后，艾米工作日仍居住在公司宿舍，僅周末回新家。2024年春節，艾米值班無法回老家過年，父母從老家來到上海陪她。一家人聊天時，父母感嘆新房條件良好卻長期空置，而她仍在公司宿舍租房居住。艾米有所觸動。

2025年7月，艾米的母親陪父親到上海做手術，術后一直居住在新房康復。她索性退掉公司宿舍，與父母同住。新房距離公司20多公里，平均通勤時間在一小時左右。在頻繁加班期，每晚深夜回家，次日早起上班，艾米的身體難以承受。她想回公司宿舍租住，但需要重新輪候。

2025年底，艾米萌生換房想法。艾米具備購買上海特定區域限價商品房的資格，還可享受一定的人才購房補貼。綜合測算，購房價格預計可低于市場價約30%，前提是出售現有住房。艾米預估，現在出售房屋將虧損約100萬元，但她仍可能選擇置換至公司附近的小兩居。

2026年2月25日，上海市住建局等五部門聯合出臺《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（下稱“滬七條”），明確唯一住房置換不再征收房產稅。

市場化

1998年“房改”后，中國住房體系確立為商品房與保障房并行發展的“雙軌制”。2007年8月，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將廉租房、經濟適用房上升為國家住房保障體系的重要組成部分，并明確地方政府主體責任，有效解決了大量低收入群體的住房問題。

2011年出臺的“十二五”規劃提出建設3600萬套保障房目標，針對不同群體，將保障房擴展為廉租房、公租房、經濟適用房、限價房、安置房等多類型并行，進入“大規模建設、廣覆蓋”的階段。

2021年7月，國辦22號文發布后，北京、上海、深圳、廣州等40多個城市開始大力發展保租房。不同于傳統保障房主要面向本地戶籍居民，保租房重點服務新市民和年輕人群體。

2023年8月，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（下稱“國發14號文”），首次在國家層面確立配售型保障房制度，并明確其主要面向工薪群體、新市民和人才，實行封閉管理、保本微利定價、政府回購等原則。

深圳是最早推進保障房建設的城市之一，2012年首批安居房開工建設；自2023年8月起，深圳已停止新增規劃建設安居房和人才房，但仍在持續配售存量房源；2026年1月23日，深圳發布配售型保障性住房管理辦法，將原有安居房、人才房統一納入新體系。

根據深圳安居集團公布的數據，“十四五”期間，深圳建設籌集保障性住房74萬套（間）。而深圳住房總規模超過1200萬套，按照官方目標，預計到2030年，保障性住房占比將“提升至35%”。

北京是保障房類型最為豐富的城市之一。北京市住建委數據顯示，十四五期間，北京累計建設籌集各類保障房67萬套，竣工43萬套，以定向安置為主。根據克而瑞數據，截至2025年底，北京保租房占集中式公寓比重約為35%，而集中式公寓在租賃市場占比約為兩成。

與北京類似，上海的保障性住房體系也以保障性租賃住房和共有產權房為主，在人才住房補貼方面力度較大。克而瑞數據顯示，截至2025年底，保租房占集中式公寓比重達55%，集中式公寓在整體租賃市場的占比約為三成。

按照國發14號文規定，保障性住房用地以劃撥方式供應，僅需支付土地成本，并鼓勵利用依法收回的閑置土地、房企破產處置資產以及閑置住房等籌建保障房，同時允許低效工業、商業、辦公用地轉型建設保障房。

通常情況下，拿地成本是房地產開發的重要成本之一。與招拍掛取得建設用地相比，劃撥的土地出讓金不包括政府土地出讓凈收益（通常占拿地金額的30%—60%），拿地成本因而大幅降低。此外，保障性住房在稅費、融資等方面也享有政策優勢。

配售型保障房定價遵循“成本加合理利潤”原則，綜合考慮土地成本、建安成本、稅費及工薪群體支付能力等因素，并未設定統一價格上限。

某二線城市參與配售型保障房建設的國企人士表示，項目資金除企業自有資金外，還包括中央配套資金及地方專項債支持，融資成本通常不超過5%。由于價格低于商品房，且實施配售，銷售去化壓力較小。

據其介紹，建設企業的收益結構多元，項目本身利潤率一般不超過3%，特殊情況下不超過5%；同時，配套商業物業可帶來持續經營收益。相比之下，租賃型保障房更依賴長期資金支持，其投資回收主要通過租金收入與資產證券化實現。

上述人士指出，上級主管部門對保障房項目開發和運營有明確的利潤考核要求，在項目初期，政府通常通過財政補貼彌補企業運營虧損；進入成熟階段后，則更多依賴市場化機制實現可持續運營。

（應受訪者要求，小穎、郭偉和艾米均為化名）

（作者 田國寶）

免責聲明：本文觀點僅代表作者本人，供參考、交流，不構成任何建議。

田國寶

爆料請聯系：13911734255@163.com