38815元/㎡！省政府隔壁的安置房，成交價刷新福州老城區認知

人們總說，房子不值錢，還會降，誰買誰傻瓜。

前段時間，一位大哥在視頻里聯系到我們，想要在福州買一套房子，問我們有沒有單價4-5千，總價20幾萬的房子，他可以全款買。

房價是降了，但也不至于降這么多，還在說福州房價高的人，大多數沒有經歷過2017年和2018年的市場。特別是95年以后，現在30十歲左右的剛需群體。

我也想知道，是什么樣的人，會選擇這個階段買房？又是什么樣的人，在說房價還會降，誰買誰傻瓜，這些話。

站在我的角度，我對于房子的認識，更多體現在居住生活上，畢竟房子會很長一段時間陪伴著你。

是你兒童時的成長樂園；是你青春啟蒙的安全屋；是你在中年時期的依靠，也是晚年生活的安詳之地。

一個人，一生當中，都會有一處房子陪伴著，租的也好，買的也罷。它在人們的心里是家，是港灣，在少部分人眼里是資產，是賺錢的商品。

不論是什么樣的市場背景下，高房價，每平米3萬的時候也有人掏空家底買房。低房價的時候，也有人覺得可以抄底入市。

我今天看到一套房子成交，這價格在你們看來，一定是不可能的存在，讓我來給你們做個參考。

成交小區：華屏苑；

成交時間：2026年1月；

成交數據：產權面積90.17平米，3房2廳，高樓層，南北朝向，精裝修，350萬，成交單價38815元/平米。

房源成交分析

1、華屏苑，是一個農業廳單位宿舍拆遷后，重新蓋起來的小區，之所以，價格能夠賣到350萬，離不開地段的原因。位于省政府單位正對面，周邊還有省公安廳，日報社，以及多個單位在附近，在政治文化中心，有大量的高凈值群體基礎。

2、小區共有4棟樓，255戶業主，主要戶型為45/60-75-90-105-135平米，一梯多戶，連廊結構，能夠做到南北對流的戶型不多。2021年交付的新小區，近兩年開始辦理產權證，出售的過程中，還沒有滿年，需要多繳納一個3%的增值稅。

3、目前，華屏苑小區內掛牌房源10套，掛牌均價46913元/平米，其中61平米，毛坯，高樓層的小戶型2房，掛牌價格238萬，單價38914元/平米，已經算是小區里，性價比較高的房源。45平米的戶型，單價掛牌超過48000元/平米。

大家不要驚訝這個價格高，2025年已經有多套成交案例，成交單價基本都在4萬左右。

4、我特意查詢了，華屏苑的整體帶看情況，小區帶看量還算不錯，一個月當中，會有30多個客戶看這個小區的房源，意味著在省政府商圈周邊，沒有這種類似的小區，繼而大家都會想著去看一下，因為帶看和成交之間的比例不對等，平均要看50-60組客戶，才能成交一套。

購房建議

鼓樓區作為福州核心城區，聚集了優質學區、醫療資源與成熟商業，購房群體以中高收入改善型家庭為主。這類群體對居住品質、空間尺度、功能分區有強需求，90㎡以下戶型在功能實現、舒適度與資產保值上均難以滿足其核心訴求，導致開發商主動放棄該產品線。

這樣就導致，華屏苑，鼓樓映，花滿庭這類拆遷安置房，也能賣出很高的價位。

開發商也放棄了，對小戶型的建設，他們是以利潤最大化導向：大戶型溢價能力遠超小戶型。

鼓樓區新房均價普遍在4萬–6萬元/㎡，140㎡以上大戶型總價可達550萬–1200萬元，雖總價高，但單套銷售成本低、客戶決策集中、去化周期短。相比之下，90㎡以下戶型需面對更高單位建筑成本（墻體、管線、公攤占比高），且購買者多為預算有限的剛需客，溢價空間小、利潤率低。

開發商更傾向“一套大戶型=一次成交”，而非“一套大戶型拆成兩套小戶型=兩次銷售+雙倍營銷成本”。

所以，你們在鼓樓區，想要買一套小戶型，還要小區新，預算需要再3萬以上才行。

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