高招兒！“老破小”的新出路，背后有大棋！

不謀一域者，不足以謀全局。

2月2日，上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)啟動(dòng)二手房收購(gòu)新模式。

很多聲音說(shuō)，主要是為了讓居民賣(mài)舊買(mǎi)新。

這只是很淺的表象，還藏了個(gè)大招兒。

先說(shuō)說(shuō)上海收購(gòu)二手房是怎么干的。

收購(gòu)的房子將作為保障性租賃住房。

各區(qū)下屬的保障房公司當(dāng)買(mǎi)家，建設(shè)銀行提供彈藥支持。

有意思的是，三個(gè)區(qū)的政策還都不一樣。

【浦東】專(zhuān)挑內(nèi)環(huán)內(nèi)、房齡超20年、面積70平米以下、總價(jià)不超400萬(wàn)的老破小。

這些房子外表寒磣但地段金貴，要求房東必須“賣(mài)一買(mǎi)一”，在本區(qū)內(nèi)買(mǎi)新房。

【靜安】采用片區(qū)式收儲(chǔ)，專(zhuān)攻重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈和地鐵站周邊的房源。

【徐匯】主要收購(gòu)存量小戶(hù)型，裝修后作為保租房出租，對(duì)房東后續(xù)是否買(mǎi)新房無(wú)要求。

的確有高人，這招棋走的妙，一石好幾鳥(niǎo)。

·給年輕人提供租賃房，保民生

·解決新建保租房的負(fù)擔(dān)，節(jié)省資金

·減少二手房供應(yīng)量，避免房?jī)r(jià)踩踏

·解決業(yè)主賣(mài)房難的痛點(diǎn)，提高流動(dòng)性

·打通賣(mài)舊買(mǎi)新的置換鏈條，增加新房需求

一定有質(zhì)疑聲：政府出錢(qián)買(mǎi)房？這賬算的過(guò)來(lái)嗎？

其實(shí)本質(zhì)是：政府持有了核心地段的資產(chǎn)。

經(jīng)過(guò)幾年的深度回調(diào)，上海核心區(qū)老破小房?jī)r(jià)已縮水30-40%。

租金回報(bào)率普遍在3%以上，有的甚至能到4-5%。

天津這方面與上海步調(diào)一致。

當(dāng)租金回報(bào)跑贏資金成本，這筆賬完全算的過(guò)來(lái)。

更絕的在于背后的終極大招兒——

當(dāng)政府持有這些老房子后，再拆遷就會(huì)順利得多。

現(xiàn)在拆遷有多難，大家心知肚明。

天津的拆遷補(bǔ)償價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的2倍，但大多數(shù)居民也并不滿(mǎn)意。

但凡與拆遷沾邊，資金成本、時(shí)間成本、人力成本便高的不可估量。

紅橋區(qū)有的地方拆了10年之久；

和平勸業(yè)場(chǎng)片區(qū)從最初的拆遷改為織補(bǔ)式城市更新，也是因?yàn)槁煲獌r(jià)，拆不動(dòng)一點(diǎn)。

最終不得不擱置，導(dǎo)致市中心界面差、空心化。

如果這些核心地段的房子集中在政府手中，那拆遷改造就輕而易舉。

這也算是一種“曲線(xiàn)拆遷”。

關(guān)鍵是，很多老破小房?jī)r(jià)已跌破地價(jià)。

比如天津河西文化中心旁邊的二手房，友誼東里、紅旗北里，單價(jià)才1萬(wàn)8左右。

把這小區(qū)拆了賣(mài)地，樓面價(jià)得多少錢(qián)？3萬(wàn)打底吧？

為什么上海把浦東、靜安、徐匯當(dāng)試點(diǎn)？而且是整片整棟的優(yōu)先？

2025年全國(guó)單價(jià)地王就出自徐匯區(qū)，20萬(wàn)/平米！

綠城徐匯斜土街地塊樓面價(jià)13萬(wàn)/平米；靜安曹家渡地塊樓面價(jià)11萬(wàn)/平米……

這些地方，土地比老房子值錢(qián)多了。

上海模式值得借鑒，探索出一條城市發(fā)展的再生路徑。

重要的是，給了老破小一條出路。

這些年老破小越來(lái)越不受待見(jiàn)，大家都在疑慮，老破小還有什么出路呢？

首先要明確，老破小并不是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

地段好，都是城市核心，有工具屬性，落戶(hù)上學(xué)解決問(wèn)題；租金回報(bào)率高。

看似是“燙手山芋”，但恰恰具有獨(dú)特的價(jià)值重估空間。

除了剛才說(shuō)的官方收購(gòu)，老破小還有兩條出路：原拆原建、“耐心等待”。

【原拆原建】很多城市都在探索，包括天津。

上海靜安彭一小區(qū)將40棟老樓重建為17棟高層電梯房，2110戶(hù)居民原址回搬。

浙工新村是杭州唯一完成原拆原建的小區(qū)。

?居民自籌資金約4.7億元（占總費(fèi)用80%），政府補(bǔ)貼剩余部分。

這種模式面臨的最大挑戰(zhàn)是，居民意見(jiàn)統(tǒng)一難。

原拆原建要求居民100%同意，這在產(chǎn)權(quán)分散的老舊小區(qū)難如登天。

天津到目前為止，還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)居民自發(fā)籌錢(qián)的原拆原建社區(qū)。

2025年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》中也強(qiáng)調(diào)：

“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

未來(lái)老破小的拆建，將從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向居民自治+市場(chǎng)參與的新階段。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房面積超400億平米，其中房齡20年以上的老舊小區(qū)占比達(dá)32%。

根據(jù)貝殼掛牌房源，天津20年以上房齡、無(wú)電梯、面積70平米以下的二手房大約4.5萬(wàn)套，占比達(dá)22%。

大量的老房子在等待出路，這種新模式將是一片藍(lán)海。

【“耐心等待”】這個(gè)出路就是下下策了。

中國(guó)是無(wú)限政府，保障兜底，一旦房屋被鑒定為危房，政府有責(zé)任進(jìn)行干預(yù)。

和平區(qū)的嫩江路就屬于危房改造。

原地重建后煥然一新，大部分房源擁有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間。

和平區(qū)老樹(shù)德里和永德里片區(qū)危房改造也動(dòng)工了。

屬于耀華小學(xué)的學(xué)片，房?jī)r(jià)最高能到7萬(wàn)/平米，拆遷難度巨大。

改造方案明確增加不超過(guò)原建筑15%的面積，143戶(hù)居民將全部回遷。

河北區(qū)進(jìn)步道62號(hào)經(jīng)鑒定為整棟危房后，2025年已申請(qǐng)拆除。

那么，城市更新為什么不能拆老破小？

根據(jù)要求，城市更新中拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

大拆大建已經(jīng)不允許了。

老破小的“柳暗花明”，道阻且長(zhǎng)！