REITs再擴圍：釋放城市更新與消費升級的金融動能

這一舉措，精準對接了當前國家推動城市內涵式高質量發展、強力擴大內需的戰略導向，為存量資產的盤活注入了強勁的金融活水。

文｜陳耀

ID | BMR2004

中國資本市場和城市發展領域迎來了一項重要的政策利好。國家發展改革委于近日正式印發了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》（以下簡稱《清單》）。這份文件不僅是對過往REITs試點經驗的總結與固化，更是一次極具戰略深意的“擴圍”與“升維”。

政策調整最核心的變化在于將“商業辦公設施”“城市更新設施”明確列為獨立的行業領域，同時在消費基礎設施范疇內，新增了“體育場館”“四星級及以上酒店”以及“多業態融合的商業綜合體”。這一舉措，精準對接了當前國家推動城市內涵式高質量發展、強力擴大內需的戰略導向，為存量資產的盤活注入了強勁的金融活水。

此次《清單》最大的亮點之一，是將“城市更新設施”作為一個獨立的類別納入REITs的版圖。這標志著國家對于城市發展模式的認知已經發生了根本性轉變，從過去的大規模增量擴張，轉向了存量提質增效。根據《清單》，納入范圍的項目包括“老舊街區、老舊廠區更新改造項目”，以及涵蓋多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

毋庸置疑，這一政策的落地具有重要且深遠的意義：一是有效破解融資難題。城市更新項目通常具有投資規模大、回收周期長的特點，社會資本往往望而卻步。REITs的介入，為這些項目提供了“投資—建設—運營—退出—再投資”的良性循環模式，極大地增強了社會資本參與的信心。二是引導企業向運營思維轉型。《清單》特別強調，對于城市更新等領域的項目，發起人（原始權益人）應為開展相關業務的獨立法人主體，“不得從事商品住宅開發業務”。

這是一項關鍵的“隔離帶”，它迫使參與主體必須從傳統的“開發賣房”思維，轉向專注于長期的“持有運營”和服務提供，真正推動城市更新走向可持續的內生性增長。

另一個亮點是“商業辦公設施”首次作為獨立資產大類被納入。在國際成熟的REITs市場中，商業不動產（如寫字樓、購物中心）是市場的中流砥柱。我國此次將“超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目”納入《清單》，體現了在制度設計上與國際主流市場接軌的審慎決策。這一政策具有極強的現實針對性。我國現有超大特大城市21個，它們是我國人口與經濟最集中的承載區，高端商務樓宇又是現代服務業和先進制造業總部的集聚地。通過REITs盤活這些優質資產，能夠為實體經濟提供更穩定的經營場所，引導資本流向最具經濟活力的區域，服務于國家城市群和都市圈發展戰略。

此次《清單》的發布，不僅是REITs資產類型的簡單增加，更是我國投融資體制改革深化邁出的重要一步。