2025年十五城新開25.3萬套，新建項目及保租房主導供給

中國住房租賃市場正經歷深刻變革。截至2025年底，“保障+市場”雙軌并行的住房租賃供應格局已在全國多個核心城市初步形成，市場結構、供應主體、租金走勢發生顯著變化。

壹

PART ONE

“保障+市場”雙軌并行

長租房供應格局正在重塑

截至2025年底，中國住房租賃市場已形成“保障+市場”雙軌并行的清晰格局。在核心15城中，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟南、蘇州等11城保租房與集中式比例超45%，“保障+市場”雙軌格局成型。

市場供應結構發生了轉變。克而瑞長租監測數據顯示，15城新開集中式公寓規模持續高位運行，2025年新開規模25.3萬套，同比上漲25.3%。從2025年新開項目建設類型表現來看，核心15城整體仍以新建型項目主導供應，其中12城新開新建類項目占比超7成，與2024年對比來看，蘇州、成都、北京、杭州、上海等7城新建類項目占比持續提升，主因城市集體土地、存量土地、R4地、人才專項租賃用地等新建型項目逐步入市，預計“十五五”期間北京、杭州及上海三城仍以新建型項目主導供應，蘇州/成都/天津/鄭州存量土地有限，未來以存量改建類項目為新開主力。

2025年新開項目屬性表現中，從新開項目屬性表現來看，保租房成為絕對主力，12城新開保租房規模占比超70%，且其中9城保租房占比較2024年新開占比持續提升，漲幅多在10%以上水平。

這種變化背后是政策的強力推動。核心15城“十四五”保租房籌集完成率多在90%以上水平，但當前政府口徑披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有產權房、經濟適用住房等原有體系的保障房轉化，若剔除該部分，實際有效入市量整體偏低，十五城合計供應僅102.1萬套，占籌集目標約20.6%；若各城市完成2025年籌集目標，北京、上海、武漢、南京、鄭州超額完成“十四五”目標，廣州、深圳、杭州、蘇州、天津接近完成，或依托政府原有體系“充量”轉化，促使目標完成，成都、重慶、濟南、廈門、西安堅持按需平穩供應策略，十四五目標預計完成率不足八成。

貳

PART TWO

十五城租金普降

僅兩城逆勢微漲

保租房的規模化入市，推動了租賃市場租金的理性回調。2023年以來各城市低價保租房項目規模入市，加劇行業競爭，該背景下多數運營商企業推出免租期優惠、租房折扣等策略以提升自身項目出租率，“以價換量”意圖明顯，導致核心15城年度平均租金持續下調，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現為近五年低位。

分城市看，2023年及以前，核心15城租金同比普遍呈上漲趨勢，但隨著保租房規模入市以來，行業競爭環境持續加劇，城市租金持續下調，多城2025年租金同比降幅達近年低值水平；2025年全年，僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應以低價的保租房項目主導，導致城市整體租金同比降幅較高。

叁

PART THREE

出租率企穩

市場認可度逆勢提升
與租金下降形成對照的是，市場對集中式公寓產品的認可度持續提升，出租率保持高位企穩。2021年核心15城集中式公寓平均出租率僅86.7%，2023年以來出租率持續維持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.2個百分點，但整體波動趨穩，由此可見市場對集中式公寓產品的認可度持續提升。

分城市看，2025年核心15城出租率同比7城上漲、8城下降，其中杭州同比降幅達7.2%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項目區位及交通等配套較弱影響項目爬坡期較長，導致城市整體出租率下滑；從前序年度出租率變化來看，多城出租率在2022年-2023年期間漲幅較高，2024年以來，多城出租率維持在90%以上高位水平，年度同比變化呈小幅波動走勢。

小結

2025年，保租房的規模化落地不僅有效緩解了住房租賃的結構性矛盾，更推動了租金水平的理性回歸；而集中式公寓出租率的高位企穩，印證了機構化、標準化運營模式的市場價值，為行業高質量發展指明了方向。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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