利率開始邁向“2時代”

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產為核心的公共分享，新開小號多為企業價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關注交流。要強調的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構成任何投資建議，請大家結合自身風格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

央行這個時候來給大家發大禮包，你不能說它不是一個巨大利好（笑臉），舉掌歡迎，俯仰甘露。想一想明天國統局就要發布的2025年度經濟、房地產數據，這個時候放點猛料出來，再好不過了。

這些政策進一步釋放了對房地產寬松支持的重大信號。

首要的政策是降息終于來了。

下調各類結構性貨幣政策工具利率25個點子，1月19日起，下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點。下調后，3個月、6個月和1年期支農支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結構性貨幣政策工具利率為1.25%。

再貸款利率是商業銀行向央行貸款的時候所給的利率，我們可以把它理解為類似于一級土地市場價格的“上游價格”，它有一個傳導和引導功能。央行的再貸款利率下調了，就等于是降低了商業銀行從央行爸爸那里拿錢的資金成本，進而像LPR這樣的市場利率，就有潛在的更大的下調空間。就像政府限制了土地溢價率，推行房地聯動，房子的價格也有適當讓利的空間一樣。這樣下來，商業銀行就可以有動力以更低的利率向市場投放資金，從而讓企業、家庭的貸款成本變得更低，大家的貸款意愿比之前升高，市場上的活錢就更多起來了，經濟活性就能增強。

這是繼去年央行下調再貸款、再貼現利率25個點子之后的第二次操作，去年5月7日央行也是這般下調。下調之后，到當年5月20日，5年期LPR和1年期LPR分別下調了10個點子。

如此，我們可以預期，這次的1月20日，LPR報價利率也很有機會和去年一樣，分別來個10個點子的下調。

如果成真，那么，屆時5年期LPR將降至3.4%、1年期LPR將降至2.9%，首次跌破3%，利率正式走向“2時代”。

實際上，這個事情在開年就已經有了端倪，我最近收到的金融中介給的報價，信用貸（備用金）的利率已經來到了2%的關口，有的銀行定向發給客戶的30萬備用金，月利率優惠之后去到了0.168%，折算年利率2.016%。

雖然我認為這個LPR利率水平依然還是太高，但這的確是一個巨大利好。對于購房人群、存量房奴人群，都可以繼續減輕月供負擔——很多粉絲已經被貸款壓得喘不過氣來啦！

進一步，央行也明確釋放了“雙降”信號——存款準備金率、LPR都有進一步下調的空間，應該說，已經暗示得很“明牌”了。

我們拭目以待。今天的房地產股大漲，就是因為這個預期（但是不要再參與了，“煙屁股”的邏輯我講過了，老是吸煙屁股，不好玩哈哈）。

再一個，政策利好的“魔爪”開始伸向了商辦物業。央行將會同金監總局，將商業用房購房貸款最低首付比例從當前的50%下調至30%，一把下調了20個點子！相當的霸道！

這意味著房地產調整來到第6個年頭的時候，政策開始惠顧了非住宅類物業。也許許多人不曉得，過去5年，住宅很慘，但比住宅更慘的是非住宅，尤其是寫字樓、公寓物業，庫存量高到天際，都堪堪跌到了喪失流動性那樣的地步。

比如，深圳的新房公寓市場，無論是供應還是銷售，可謂是慘不忍睹。新建公寓在2025年一共賣出去了7.3萬平米，而在2020年是71.5萬平米，6年時間，成交量幾乎跌去了90%——就跟上市房企股價一樣。

我認為這在某種程度上說明，公寓這個產品類型已經喪失了流動性，經過了時間與市場洗禮，公寓的市場邏輯不那么堅實，跌幅太狠了。即便是市面上的公寓供應量在大幅減少，但是市場對這個產品的接受度也大打折扣。若要市場接受，必須要價格降到足夠的低，比住宅殺價殺得更狠，以此來彌補公寓在產品結構本身上的不足。所以，從2025年上半年開始，有一些二手公寓的租金回報率就已經頂到了5%左右，個別甚至更高，各區都有。

如果首付下調到3成，相信對于一些高租金回報率的小面積公寓，會形成一個正面刺激。一些長線收租資金在這個條件下會計算，5%的租金回報率相對于3%的貸款利率、1.8%的國債收益率，是不是可以打平甚至跑贏了。

我們可以繼續觀察，我個人持保留態度，你們怎么看？歡迎留下你的看法，誰有租金收益率高的公寓項目，也歡迎在留言區分享出來。

整體而言，今次的政策吹風，釋放出三個重要的信號。

第一，貸款利率邁向“2時代”。這一點將在2026年很快看到，也許5年期LPR今年還能守住3，但是不影響這個判斷。比我預期的晚了1年，但是該來的總會來。未來我們會看到，公積金貸款利率會變得更為友好。當然，存款利率也會進一步下調。所以，等一等，會有更好的利率。對于買房急迫度高的剛需，2026年會是一個比2025年更為友好的年份（下面我會專文分析）。

第二，釋放出房地產持續寬松的信號。昨天到今天，陸續是利好政策，昨天是針對居民換購住退稅的政策。說明了政策在開年就給房地產派糖，顯示決策層穩住房地產的意圖相當明確。個人依然維持政策“小步快走”的判斷，今次公寓首付下調就是一例。真正市場需要的“猛藥”，是一攬子結構化改革，很難。單一的政策都不足以逆轉市場情緒，政策希望是八方風雨連年滋潤，最終匯聚成河。猛藥VS細雨，哪個好，最終市場說了算。

第三，發力商業地產去庫存。這是本次政策的一個小的轉向之處，和之前有所不同。截至去年前11月，住宅庫存量為3.9億平米，同比升幅高達4.3%；辦公室庫存量為5234萬平米，同升0.7%；商業營業用房1.4億平米，同跌1.3%。考慮到過去數年，政策在非住宅類物業方面的舉措極少，此番政策出手，可能許預示著是一個開端，今年非住宅物業的去庫存利好政策有機會更多。

看看明天的經濟、房地產各類數據出來，市場如何反應，各地再怎么落地政策吧。

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