土拍炸場！華潤&青鐵12562元/㎡入主市南山東路，雙地鐵低密盤要來了？

1月14日，市南原百安居&五星電器地塊順利完成出讓。競得者為華潤置地（山東）發展有限公司&青島青鐵智能科技有限公司，成交樓面地價12562元/㎡，成交總價10.15億元。

這是華潤繼2022年拿下嶗山悅府地塊后，時隔三年在青島核心斬獲的又一宗優質地塊。作為實力央企，華潤此次加碼市南區，不僅延續了其深耕青島核心的布局邏輯，更將為寸土寸金的市南區注入新的居住與商業活力。青鐵去年聯合保利拿下市南團島地塊和市北果品市場地塊，今年與華潤再度聯手。

同時，該地塊也是市南區近三年來成交的第三宗涉宅地塊，其出讓進一步填補了區域內新房市場的供應空白。回顧近三年區域涉宅地塊出讓歷程：

·2024年3月成交的寧夏路125號地塊，容積率7.3，成交樓面地價14300元/㎡，案名為 海諾繁華序，其中商品房僅1棟，面積區間為80-251㎡；

·2025年1月成交的輪渡地塊，容積率2.9，成交樓面地價14020元/㎡，案名為保利青鐵天珺瑞海地，5棟26-31F高層，戶型建面覆蓋127-200㎡。

從出讓文件細則來看，該地塊出讓需簽訂《市南區中片區SN0501-23地塊安置用房建設、購買協議》和《市南區中片區SN0501-23地塊相關公共服務配套設施建設移交協議》。協議指出，青島市市南區城市建設局或指定的第三方將按照成本價購買本項目總價值5861萬元的商辦產品，暫按14500元/㎡計算，按此計算購買面積約4042.03㎡以及對應分攤的地下面積。

該宗地地上項目原為百安居和五星電器，是青島知名的商業項目，具體位置是市南區泰州路以東、寧夏路以南、山東路以西、泰州六路以北SN0501-23地塊。用地性質為二類城鎮住宅、商業服務業、教育體育混合用地，地塊占地面積約29795.5㎡，規劃總建面約86420㎡(其中計容建筑面積85950㎡,托育所470㎡不計容）。

其中出讓部分占地面積26154㎡，容積率2.9，建筑面積約8.08萬㎡（其中住宅建面約5.32萬㎡，商業服務業用地建面約2.76萬㎡）。建筑密度25%，綠地率30%。

此外，劃撥建面約3150㎡教育用地和建面約2000㎡體育用地。

出讓部分地塊起拍樓面地價為12562元/㎡，起拍總價10.15億元，競買保證金為2.03億元。本次拍賣出讓地塊，競買人可以單獨申請競買，也可以聯合申請競買。

今年8月10日，該地塊曾發布過地塊控規調整的公示，將SN0501-23、SN0501-26地塊合并為一宗地塊，用地性質由中小學用地和商業用地調整為商住混合用地。調整后占地面積約2.98萬㎡，容積率2.9，建面約8.64萬㎡，其中住宅不超過5.26萬㎡、商服不超過2.76萬㎡。此外，該地塊還需配建6班幼兒園、托育所470㎡，街道全民健身中心2000㎡、養老服務站600㎡。建筑高度方面，商服高度不超過100米、住宅高度不超過80米。

該地塊地理位置十分優越，不僅緊密銜接山東路、膠寧高架路、寧夏路等市南區核心主干道，還與青島地鐵5號線、8號線的澳柯瑪橋站聯系緊密，未來 “雙地鐵” 布局將大幅提升通勤效率。生活配套成熟度也極高，商業方面有萬象城、萬達廣場、麗達生活廣場等；教育資源匯聚青島鎮江路小學、海信學校、超銀中學等優質學府。從地塊條件看，市南區核心區位 + 雙地鐵（5 號線、8 號線澳柯瑪橋站）加持，決定了它大概率會走 “高端商住混合 + TOD 配套” 的開發路徑。

作為市南區近三年來成交的第三宗涉宅地塊，區域新房供應稀缺，改善型需求持續釋放，地塊先天具備強市場吸引力。

地塊周邊公服配套的規劃和建設情況：

1.道路交通（地鐵）：現狀周邊有在建地鐵5號線 、8號線澳柯瑪橋站、鎮江路站；公交寧夏路鎮江路站、山東路寧夏路站等。

2.教育與醫療：現狀周邊教育有超銀中學、鎮江路小學、超銀小學等，醫療衛生有市立醫院(集團)徐州路院區、九七一醫院、社區衛生服務站等；規劃周邊有3所小學。

3.文體設施：現狀周邊文體設施包括國奧擊劍館、新媒體基地；規劃周邊有社區文化體育設施。

4. 城市公園綠地：現狀周邊有亢家莊口袋公園等。

有關要求：

（一）本宗地不接受地方政府融資平臺公司(以自然資源部動態監測監管系統推送清單為準)競買申請。國有企業報名參與本地塊競買的，應持同級人民政府（或同級財政、國資等部門）同意企業參與競買意見，向出讓人提交競買申請。

（二）按照《青島市人民政府關于同意將市南區泰州路以東、寧夏路以南、山東路以西、泰州六路以北區域土地納入儲備并將部分土地國有建設用地使用權進行供應的批復》（青政地字〔2025〕83 號），地塊中分攤的3302.9平方米國有建設用地使用權無償劃撥給青島市市南區江西路幼兒園，用于建設寧夏 89、91 號及山東路 38 號配套幼兒園建設項目，土地用途為教育用地；分攤的 338.6 平方米國有建設用地使用權無償劃撥給青島市市南區少年兒童競技體育運動學校，用于建設寧夏路89、91 號及山東路 38 號配套全民健身中心建設項目，土地用途為體育用地。

（三）其他說明

競得人須在簽訂成交確認書前，與市南區政府或市南區政府指定單位簽訂《市南區中片區SN0501-23地塊安置用房建設、購買協議》。競得人須按規劃要求建設養老服務站、托育所、鄰里坊、幼兒園、街道級全民健身中心，在簽訂成交確認書前與市南區政府或市南區政府指定單位簽訂《市南區中片區 SN0501-23 地塊相關公共服務配套設施建設移交協議》，養老服務站、托育所、鄰里坊建成后無償移交市南區政府或市南區政府指定單位，幼兒園、街道級全民健身中心用地劃撥給市南區政府主管部門指定的非營利法人單位，由競得人出資建設，與住宅同步建成并無償移交市南區政府主管部門指定的非營利法人單位。以上協議由市南區政府負責在出讓公告發布時同步在其官網公示，并負責做好協議內容解答、協議簽訂和監督落實工作。競買人如需了解協議有關內容，可到市南區政府官網查詢。

1、《市南區中片區 SN0501-23 地塊安置用房建設、購買協議》：

A.甲方或甲方指定的第三方按照成本價購買本項目總價值58609476元（含稅價）的商辦產品。

B.2028年5月14日前完成項目竣工驗收備案收訖，達到正式通水、通電、通氣等房屋正常使用所應有的配套設施條件，并向甲方或甲方指定的第三方交付。

C.標的房產的建設應滿足國家現行有關強制性標準規定，且應符合本項目整體規劃，毛坯交付、公區精裝。首層高度不低于4.7m，標準層層高不低于4m，單體立面為玻璃幕墻，按國家規范要求末端設備和設施配置齊備，系統完整，其他非精裝區域滿足相關規范及國家驗收標準。

D.總購房價款暫定為58609476元，購買單價為綜合成本價（包含樓面地價、建安成本、資金成本及房屋建設有關的稅金等），暫按 14500元/平方米計算（含對應分攤的地下面積，最終以審計結果為準），按此計算購買面積約4042.03平方米以及對應分攤的地下面積（最終以選房定位協議和實測報告為準）。

2.《市南區中片區SN0501-23地塊相關公共服務配套設施建設移交協議》：

A.乙方在市南區中片區SN0501-23地塊開發商住項目的同時，負責同步建設公共服務配套設施，其中養老服務站600平方米、托育所470平方米，鄰里坊423平方米。

B.幼兒園、街道級全民健身中心用地劃撥給市南區政府主管部門指定的非營利法人單位，由乙方出資建設，其中幼兒園3150平方米、街道全民健身中心2000平方米，與住宅同步建成并無償移交市南區政府主管部門指定的非營利法人單位。

（四）注意事項

幼兒園待批準項目規劃方案確定位置后，對幼兒園分割辦理登記，對于分宗事宜，須經出讓人同意，根據批準的項目規劃方案確定兩宗土地面積，變更《國有建設用地使用權出讓合同》及《國有建設用地劃撥決定書》，并按程序辦理分宗后的國有建設用地使用權變更登記手續。街道級全民健身中心與商住用地分攤土地，具體分攤土地面積數以青政地字〔2025〕83 號文件為準。

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