「附贈率」不該也不能成為主旋律

“您這房子建筑面積100平，我們實際交付的使用面積能到140平，得房率絕對超過100%”

這樣的銷售話術，在2025年的樓市中在很多城市幾乎成為常規

現在沒有贈送面積的項目根本上不了牌桌

飄窗、陽臺、露臺是普通手段，其中送面積最多的已經是“四代宅”

“四代宅”的面積贈送是一種開發商的競賽

你送20%，我就送30%；你送30%，我就加碼送40%

我統計了一下西安近三年的四代宅產品贈送率，直觀能看到附贈率越來越高

到了今年，實得率全部超過100%

觀察最早開發四代宅的重慶最近的項目

外挑的大面積陽臺、進深3m的空中花園、局部雙層挑空出現頻率越來越高

這些設計讓住宅附贈率從過去的30%-40%一路飆升至80%甚至更高

露臺面積越來越大，空中花園的多功能呈現也越來越豐富

這場關于贈送面積的競賽，看似是一種產品的創新，也極大地利好了用戶

房企也樂于開發這樣的項目，量化的數字直接展現了產品力的差異

地方公共預算困境也隨著土地出讓金的增長解了燃眉之急

乍一看，四代宅似乎成了多方共贏的良藥

也有不少人調侃道：懂了，跟買手機、電車一樣，就讓開發商卷起來，晚買一年，多得10%面積

那，問題來了：

這樣的送面積什么時候是個頭？

贈送面積越大就越好嗎？

超高附贈率又真的該成為行業常規嗎？

01

四代宅的概念并非是這兩年才出來的，卻在這兩年成為主流

開發商們想盡辦法，在送面積這件事上卷起來，也并非是才發現送面積能取悅購房者

這場送面積的競賽，實際是特殊背景下的特殊產物

首先便是土地市場的遇冷

城市的公共財政預算和土地出讓的金額高度相關

當土地出讓變得困難的時候，整個城市的發展毫無疑問也會受到重創

全國土地市場成交規模正經歷顯著收縮

2025年10月，全國經營性用地成交建筑面積同比下降25%，成交金額同比下降33%

更為嚴峻的是，三四線城市的土地出讓金連續五年下降

從而讓地區發展的資金周轉陷入泥沼

想要鼓勵開發商拿地，要么降低地價；要么增加土地潛在價值

前者屬于飲鴆止渴

一旦開始降低地價，國有資產估值大降，很容易造成國有資產流失的問題

同時，也不能有效補充公共財政預算

更會阻礙當地在教育、醫療衛生、居住環境、公共建設的改善

那如何在不降低地價的同時，增加土地潛在價值呢？

放寬計容規范、鼓勵“第四代住宅” 等方式進行政策松綁，就成了一個現實的突破口

這相當于在不直接降低土地名義單價的情況下，通過提升住宅的實用價值，來增強地塊的市場吸引力

而這一招落在產品具體形式上，就是多給沒有產權卻有使用權的各類贈送面積

這一策略在數據上已初見成效

在“好房子”新規的紅利下，2025年上半年，部分城市的新規項目對市場起到了“托舉”作用

廣州在5月和6月，新規項目的推貨量分別占到全市的五成和六成，其認購量更是占據了全市的七成和九成

在重慶，6月份四代住宅的去化率普遍維持在75% 以上，而同期普通住宅的去化率僅在20% 左右

市場青睞的產品直接提振了開發商的拿地意愿

得益于政策松綁，項目實得率得以大幅提升，甚至出現了一批得房率超過100%，最高可達140% 的戶型

有了這樣的核心競爭力，產品去化明顯加快，有效加速了資金回籠

對購房者而言，這同樣是一件好事

同樣的總價，可以獲得遠超從前的實際使用面積和更優的居住體驗

轉念一想，這相當于變相取消了“公攤面積”

成都濱江酈城， 得房率200% 圖源：搜建筑官網

回到地方財政上，好處更是明顯

保住土地經濟的流動性、地方財政和城市公共支出提供穩定的資金來源、進而保障城市發展的基本盤

多方共贏，這樣的舉措似乎必須成為常態，持續為“好房子”添磚加瓦

但，長期來看，這樣做難道一點風險都沒有嗎？

02

正如剛才提到的，送面積解決的是產品的吸引力問題

換而言之，是土地的使用價值提升的邏輯

但這一做法卻始終未觸及地產市場基本面的核心問題：居民購買力與消費信心

老百姓的消費能力和消費意愿才是決定房地產市場的根本力量

2025年1-8月，全國居民人均可支配收入同比增長5.2%，仍低于疫情前水平

同時，居民杠桿率維持在62% 左右的高位

當購買力受限，即便提供再高的得房率，也難以激發大規模的市場需求

正如瑪莎拉蒂就算打八折，大部分人也是買不起的

當前的高附贈模式本質上是一場沒有終點的“軍備競賽”

當一家開發商通過40%的附贈率贏得市場后，競爭對手很快就會推出50%甚至更高的產品

那此時，贈送面積的邊際效益遞減明顯

大規模送面積也不能改善項目的去化了

比如南京江北核心區因為大量新規住宅同質化競爭，批量入市，部分樓盤的去化率低于40%

無獨有偶

今年武漢某項目即使得房率高達97-98%，且售價為板塊最低的13700元/平方米，開盤去化率卻僅為18%

成都7月主城區3個新規項目首開去化均僅約30-40%，遠低于城市平均水平

開發商陷入了“不加碼就被淘汰”的困境

但這種不斷升級的面積競賽，既不符合建筑設計規范的根本目的，也難以持續滿足越來越挑剔的購房者

為追求極致的附贈率，部分項目的設計已開始犧牲基本的居住舒適度

一個突出的問題是室外大露臺與室內空間采光通風的矛盾

某中部城市一個四代宅項目，為最大化露臺面積，將客廳和主臥的采光面嚴重壓縮，導致部分房間白天也需要人工照明

業內測量顯示，一些項目的室內有效采光面積比傳統戶型減少了15-20%

這與現代健康住宅的理念背道而馳

更值得擔憂的是，四代宅的后期維護與使用問題缺乏健全的保障體系

“封陽臺”已成為許多四代宅業主入住后的首選動作

原本的結構設計能不能承擔額外的荷載

能不能保證住戶安全，建筑立面的美觀怎么保證都是問題

更別提東部沿海城市需要面臨的臺風、暴雨天氣

一場臺風過后，大露臺盆栽植物被吹落的安全事故令人擔憂

對于這類住宅的長期維護責任和標準，大多數城市都尚未建立明確的管理規范

而對于行業本身，也存在長期產品力創新失焦風險

過度聚焦“面積競賽”實際正在抑制住宅產品在其他維度的創新

反正只要贈送面積足夠多，就能吸引人購買

那戶型的動線合理性、空間的靈活可變性、社區的公區配套、建筑的節能環保等更為本質的創新就被忽視了

而這些才是真的會影響長期居住體驗的因素

2025年上半年，某房企研發負責人坦言：“現在我們的設計團隊超過70%的精力都用在研究如何合規地增加附贈面積，而不是提升居住的舒適度和實用性。”

進一步，產品的日趨同質化，毫無疑問會讓產品的營銷變得困難

后期更會影響項目在二手市場的流通性，阻礙下一場城市改善迭代循環

同質化導致貶值的歷史可能還要重演

03

問題不少，但顯然現在沒有多少開發商真就敢主動退出這一場比賽

不參與，項目可能因缺乏亮點而迅速被邊緣化

盲目參與，則陷入不斷加碼的成本黑洞與產品同質化困局

但，其實市場始終存在PLAN C：從土地差異化到產品差異化的升級

轉換競爭維度，跳出這場無休止的內卷

以下幾種方式，是行業可以參考的實踐經驗：

首先，適當土地性質商改住，激活存量優質地塊價值

過去，城市核心地段往往優先被規劃為商業用地

但在商業地產面臨調整的周期下，通過"商轉住"盤活這些存量資源

這一轉變的核心邏輯在于：

將土地的區位價值轉化為居住產品的核心競爭力

購房者能夠在城市核心區獲得便利生活配套的住宅產品

相應的，單純的"附贈面積"對其決策的影響力就會相對減弱

其次，主動出讓低密低容地塊，回歸真實空間價值

與追求"垂直森林"概念不同，低容積率地塊能夠提供真實的、接地的庭院生活體驗

從根本上與高密度、高附贈的"四代住宅"形成差異化競爭

近三年，上海出讓低密土地數量逐年增加

今年到10月為止就有7塊容積率低于1.5的地塊

這類低密地塊為開發"風貌別墅"等產品提供了可能，其擁有的真實花園空間

在實用性上遠超通過陽臺、露臺等方式"贈送"的面積

這類產品的價值主張十分清晰：

以真實的土地所有權和私密庭院空間，替代高空中的"贈送面積"

以此吸引那些追求真正高品質生活的客群，從而避免了陷入附贈率的紅海競爭

最后，釋放稀缺地塊，以資源價值超越面積競爭

當項目擁有無可替代的區位、配套和資源時，產品的價值基點就從"有多少面積"轉向了"能享受怎樣的生活"

附贈率的高低不再是決定性的購買因素

這三種路徑的共同點在于，它們都致力于構建更加可持續的房地產發展模式

既保證了土地資源對地方財政的持續貢獻，又避免了因過度追求附贈面積而導致的居住環境透支

同時，隨著城市的發展進程，優勢地塊的具體位置也會相應變化

城市長期調控也有了更大的彈性

04

面對不斷升級的面積競賽，監管的收緊已成必然

據了解，廣州即將出臺住宅報建新規，嚴厲打擊“偷面積”行為

成都也要求新規產品的全贈送和半贈送面積不超過建筑面積的20%

這些信號表明，單純依靠模糊處理增加贈送空間的做法已進入倒計時

正如中央城市工作會議所指出的，“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”

房地產行業正在經歷從“增量擴張”到“存量提質”的根本轉變

居住從來不是數字的游戲，而是居住品質與生活方式的全面提升

我們也期待市場不一樣的產品，真正改善人生活品質的單盤出現，每一個項目都該呈現一個獨一無二的高品質生活

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6314篇原創文章