上海
“這兩天什么時候有空，來我這聊聊？”
一個很久沒見的名字突然出現在我的對話框
之前一直聽說這家企業暴雷問題嚴重，老板自己的狀態也不好
看他突然找我，很是好奇
所以在一個溫暖的午后，我來到了他的會所樓下
碰頭確實也是閑聊
聊聊最近的市場，行業機會，對于未來的判斷什么的
但是魔幻的是
三個小時的溝通，中間經常會看到他接到電話關于這個官司那個法院
很明顯，對他而言，企業似乎還沒有徹底擺脫困境
所以對我來說，我權衡再三，問了一個問題：你當年是怎么失控的
以下內容，以第一視角口吻來記錄一段大家都熟悉但可能也有點陌生的樓市畫面
關于一家公司是怎么崩潰的
01
房地產開發，作為企業的老板，就像那個西西弗斯神話
每年都要推著一塊巨大的石頭上山
每次無比的辛苦無比的艱難無數次的陣痛，終于到年底之后到達了山頂
但是很快馬上第二年所有數字全都歸零清空
你頭上換了一塊更大的石頭，更陡的山頭以及更難的路，然后和你說
明年零點之前你需要再爬到那個山頭
那時候雖然是樓市上升期，每個項目都能順利銷售
但是如果一家開發企業做到有規模，還是需要做對一件事
如何讓項目開發的節奏精準匹配上企業金融資金的節奏
在那個周期，只要從借錢開始，就知道未來每個節點需要還多少錢或者借多少錢
這是那個時代下開發企業的確定性
所以就需要每個項目開發周期都要在錢的節奏下穩定開發
但是本質上讓一家公司上百個項目都是在一個節奏里運轉其實是挺難的
因為市場環境不一樣，項目規模不一樣，各地團隊不一樣以及政策環境也不一樣
所以總是出現整體開發周期的不確定性，從而干擾企業的金融節奏
在這個背景下，一般開發商會做幾件事
第一產品標準化
盡量壓縮前端研發的周期
第二工程節點化
每塊地從拿地開始到賣完，每個節點都嚴絲合縫確定好，保證回款的順利
第三跟投制度的跟進
給團隊分潤提成，從而推動他們更加積極的推進項目運轉
第四資金預備
不論是整個大盤子的資金運轉，還是再去借更多的錢，公司儲備一點現金用于防止局部項目出現漏洞
所以你會發現，其實一家開發企業哪怕在樓市快速上揚的階段里依然是緊繃的
雖然規模越做越大，但是企業內部本身越繃越緊
就是為了兩個節奏要精準的匹配上
這也導致，容錯率也越來越小
02
所以對于開發商來說，一直在資本市場上有一個詬病
就是戰略彈性不足
就是幾乎所有的因素都受制于外部環境
沒有自己足夠的后手能夠對沖風險
所以在整個戰略層面，有兩件事情就比較重要
第一，能不能借到足夠便宜的錢
如果有這個能力，那么整個公司運轉就有了更大的彈性空間
但是這個往往不受制于公司
所以第二件事就顯得尤為關鍵：能不能拿到相對低成本的地塊
如果每塊地都能夠控制土地成本，那么未來每個項目的利潤空間就能夠提升
那么對于企業來說對于外部資金的依賴就會減少
所以這個時候企業老板的眼光就非常重要
進哪些城市，什么時候拿地，拿什么樣的地，這些都決定了公司整體的長線發展
也是公司對沖風險最為重要的手段
要知道樓市是有周期的，有市場好的時候和市場不好的時候
如果在樓市好的時候儲備好足夠的現金，那么等到調控來了市場冷了，這個時候拿地就能夠用比較低的價格淘到一些好地
然后再等市場好的時候賣掉
從而獲得利差空間
所以在企業內部經常會看到一個現狀，就是在樓市好的時候一些品牌都在拼命出貨
這個目的就是為了儲備現金，然后等著政策來然后市場冷，然后去拿地
這種等著政策來有用嗎
還真的有用，因為那個時候的房地產就是螺旋上漲的，幾乎一年到一年半就會出一輪政策調節下市場
“那你發現哪一年有點不對勁?！?/p>
其實是2016年
因為經歷過2015年的樓市可以說非常瘋狂的一年
業內幾乎很多人判斷2016年會出政策
所以這一年幾乎把公司的負債降到最低，然后準備好現金
就等著去拿地
但是整個2016年也沒出政策，這也讓市場出現了罕見的兩年樓市大年
所以整個土地成本在快速提升
在競拍的背景下整體溢價率已經到了非常高的情況
這個時候公司就一直沒有拿地，就是覺得現在這樣的地拿到手上未來脫手也會非常棘手
樓市直到2017上半年才開始出調控政策
這某種程度上也讓企業有點措手不及
因為市場是有慣性的，17年出政策一般18年才會冷下來
按照道理來說18年是可以拿地的
另外對于企業而言兩年沒拿地整個土地儲備開始不足
所以我們看到18年19年是很多開發商開始拼命拿地的年份
而這就成為了很多企業隱患埋下的伏筆
因為這些地塊都是在2021年前后開始要進入市場
后面的事情大家知道了
就是三條紅線加上市場預冷，很多企業出問題就開始暴露
第一家暴雷的企業是泰禾，慢慢的后面一切就開始批量化的出現
高價的地和下沉的市場在開發商面前同時出現的時候，企業內整體的運轉機制就出現了問題
03
前面已經說過，一家房地產企業需要兩個節奏
一個是項目開發的節奏
一個是企業資金運轉的節奏
首先是整個項目開發節奏打亂
市場不好房子要么降價虧本賣，要么扛著價格回不了現金流
另外，企業的資金運轉的節奏也開始被打亂了
那個時候，伴隨著企業暴雷，各地保交樓成為主旋律
這就意味著單個項目上回流的現金沒辦法再流到集團用于周轉了
這就是我們經常看到的，很多企業明明賬上有錢但就是還不上債務
本質上就是所有的錢都在項目上
另外外部的整個融資渠道也全部斷了
國內的發債模式全部被取消
境外的債全都是信用債，一次不還債導致全面融不了資
再加上一些老債到了還債周期，這讓很多企業徹底亂了陣腳
項目上的回款越來越難，金融的債務還不上，一家房地產企業徹底不知道該干嘛
所以寫到這里各位或許就會明白，為什么都說以前的開發商就是一個金融公司
因為一家企業的發展最關鍵的就兩個因素：第一土地價格是否有空間，第二財務成本是否合理
說到底就這兩件事
那時候真和什么產品啊什么的沒半毛錢關系
這兩件事做對了就能快速發展規模狀態
如果這兩件事做錯了
就是無盡深淵沒辦法做任何的動彈
04
聊到這里，我問了最后一個問題：你在樓市很狂熱的時候真的沒有預判到潛在的風險么
他看了看我，搖搖頭：人在周期里的時候，很難回頭看
人在那種情緒下你會看到，你身邊的同行，對手都在快速發展
你如果慢下來你的第一反應是不是你能力有問題
而且過去的成功也會讓你相信，未來你也一樣會成功
包括公司規?；?，甚至上市了之后，團隊以及資本都在希望以及要求你更快的走下去
你也覺得你可以做的更大更好
在那樣的氛圍下，你不僅覺得你有可能會成功
甚至你覺得自己連失敗的概率都沒有
“那……那些成功躲過周期的民企，都是怎么過來的”
那些現在沒事的開發商，不是那個時候不想做大，無一例外都是想做大之前可能犯過一些錯
類似家里二代接班突然抽風投了個泡沫行業
或者公司多元化之后錢不完全在地產
所以在想擴大的時候發現賬上沒錢，所以只能收縮
本質上不是他們發現了問題，而是他們運氣好躲過了問題而已
所有的未卜先知其實都是事后找補
企業在周期下幾乎沒有什么幸運者可言
你看萬科都如此
更何況其他開發商呢
中國房地產企業過去20年，幾乎沒有太多的犯錯經驗
從而大家對于風險的意識是天然缺失，也沒有對應的手段
所以當這次困境出現的時候，幾乎全部都擊穿了
05
當然這個時候老板的心力也很關鍵
畢竟老板是一家企業唯一一個可以創造的人
如果這個時候老板選擇保全自己，那你一定會看到伴隨著規模收縮的時候團隊也在快速的收縮
那么這家公司一定就完蛋了
如果一家企業規模收縮了核心團隊還在，那老板一定是把錢散下去留住了人心，那這家公司就還有希望
目前雖然還是很難，但是起碼核心團隊還在，只要團隊在，就有希望
“還要扛多久”
這是我問他的最后一個問題
“已經扛了三年了，再扛三年應該就能緩過來了，到時候我去你們的《單盤主義時代樣本》這個欄目好好聊聊。”
嗯，對的，我們做了新的訪談類欄目
用來記錄這個時代的幸存者和幸運者，這是第一期100分鐘，很是耐看
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾號的第6305篇原創文章
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