公園東序：金隅上海背水一戰(zhàn)

如果不是最近金隅公園東序即將推出市場帶來一點聲量，上海房地產(chǎn)行業(yè)里可能都快遺忘金隅這家公司了。

曾幾何時，金隅在上海房地產(chǎn)市場上也是意氣風(fēng)發(fā)的。

11年，4個項目。金隅集團(tuán)在上海的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，勾勒出一家北方國企在南下征程中的不適應(yīng)與節(jié)奏失調(diào)。

01

上海征程：從郊區(qū)試水到市區(qū)突圍

金隅集團(tuán)于2014年首次進(jìn)入上海市場，但與其他外來房企的大舉擴(kuò)張不同，金隅采取了極為保守的布局策略。其最早的兩個項目均位于上海郊區(qū)嘉定：金隅大成郡（2014年）和金隅金成府（2018年），都是針對剛需客群的產(chǎn)品。

這些早期項目暴露了金隅作為北方房企的“水土不服”。據(jù)媒體報道， 2014年開發(fā)的金隅大成郡因設(shè)計缺陷導(dǎo)致業(yè)主無法安裝空調(diào)，項目負(fù)責(zé)人竟將此歸咎于“南北差異”，稱“因北方冬天供暖，夏季炎熱氣候少，對空調(diào)需求不大，作為一家北京的開發(fā)商，忽略了南北氣候差異”。

2020年7月，金隅以69.2億元總價、38.32%的溢價率拿下楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊，成交樓板價85764元/㎡，刷新了當(dāng)時楊浦區(qū)的最高樓面價紀(jì)錄。這個項目可能是金隅在上海房地產(chǎn)市場的最高光時刻。這一舉動被視為金隅從郊區(qū)剛需盤向市中心高端項目突圍的標(biāo)志。

02

公園東序：錯失時機(jī)的典型樣本

2023年12月，金隅集團(tuán)經(jīng)過多輪競價，以22.7億元總價成功摘得普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，溢價率10%。這是金隅進(jìn)入上海市場開發(fā)的第四個住宅項目。

這原本可能是金隅在上海發(fā)展的一次重要機(jī)會。然而，卻是一次錯誤的押寶。

金隅公園東序項目自2023年12月拿地以來，進(jìn)展極為緩慢。根據(jù)出讓合同約定，開發(fā)商須在簽訂土地合同后12個月內(nèi)開工，而金隅直到2024年11月中旬才“踩線”開工，險些超出土地出讓合同約定的動工期限。 正常項目從拿地到開工一般需要3-6個月時間，金隅花費近12個月才動工，21個月才上市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于市場正常節(jié)奏。

相比之下，同期拿地的越秀、中建、城投等項目早已入市銷售，甚至部分已進(jìn)入清盤階段。緩慢開發(fā)直接增加了項目財務(wù)成本。按金隅財報披露的3.18%融資成本計算，土地價款22.7億元每延遲一個月入市，就將增加約600萬元的財務(wù)成本。

更關(guān)鍵的是，由于這21個月的延誤，目前的市場環(huán)境遠(yuǎn)不如拿地時樂觀，“慢開發(fā)”讓金隅陷入“時間換不來空間”的困境。

2024年4月，金隅地產(chǎn)上海公司與杭州公司合并，滬杭區(qū)域由前杭州公司總經(jīng)理段雄統(tǒng)一執(zhí)掌。這種組織架構(gòu)的調(diào)整進(jìn)一步影響了項目的推進(jìn)效率。

目前金隅公園東序的操盤團(tuán)隊大多來自杭州，對上海市場非常不了解，決策變形。

當(dāng)金隅公園東序終于準(zhǔn)備入市時，面臨的是更加嚴(yán)峻的市場環(huán)境：板塊內(nèi)庫存高企，客戶選擇余地大，而項目本身又缺乏鮮明特色。在桃浦智創(chuàng)城概念需要更長時間兌現(xiàn)的背景下，金隅公園東序滯銷命運幾乎難以避免。

03

背水一戰(zhàn) 腹背受敵

最近幾年，金隅在上海僅有公園東序一個新項目。如果這個項目賣不好，意味著，金隅在上海這個重點城市可能很難再有翻身的機(jī)會。而目前，即將開盤的金隅公園東序到底面臨著一個怎樣的難題呢？

如上文所言，桃浦板塊目前已聚集了金茂、華潤、寶華、中環(huán)、建發(fā)等多家實力房企，供應(yīng)量接近6000套，市場競爭異常激烈。金隅公園東序的房地聯(lián)動價為8.55萬元/平方米，在當(dāng)前市場環(huán)境下屬于高端價位，需要足夠的產(chǎn)品力和品牌力支撐。 而金隅品牌在上海市場的認(rèn)知度低，也沒有差異化標(biāo)簽。

除了桃浦內(nèi)部的競爭，更可怕的是，金隅公園東序在這個時間點進(jìn)入市場，還要以一己之力，單挑南大目前最炙手可熱的項目中環(huán)麓島。了解市場的人知道，桃浦這幾年一直被南大壓著打，桃浦的購買力在過去2年幾乎已經(jīng)消化殆盡。沒有同行的一起托舉，桃浦的市場更加清冷。而南大，正在高歌猛進(jìn)，規(guī)劃落地的速度肉眼可見。

中環(huán)麓島對金隅公園東序的沖擊，是“未戰(zhàn)先壓”。價格上，南大板塊目前7萬/㎡左右的價格，與金隅公園東序的8.46萬/㎡形成超過1萬/㎡的價差。

產(chǎn)品力上，兩個項目更是差了一個代際的產(chǎn)品。中環(huán)麓島108-188㎡戶型全配三陽臺，得房率85%～90%（部分超100%）。而金隅公園東序的產(chǎn)品，仍然停留在“飛機(jī)戶型”和“5米面寬”，這樣的銷售說辭至少落后了5年，沒有給行業(yè)留下任何的記憶點。

04

謹(jǐn)慎出招：首推僅88套

在醞釀了2年之久后，金隅公園東序的操盤團(tuán)隊，選擇在總貨值22.7億元的項目中，僅僅首推88套，這一保守策略更像“無奈之舉”：一是試探市場，規(guī)避大規(guī)模去化不佳的尷尬；二是營造“稀缺感”，在供過于求的市場中吸引關(guān)注；三是留調(diào)價空間，去化好可提價，遇冷能調(diào)優(yōu)惠。

但上海的購房者并不傻——這傳遞出的是“信心不足”的信號：“小批量推盤”遮不住核心短板，反而讓客戶懷疑項目前景，抑制購買意愿，陷入“越保守越難賣”的循環(huán)。

反觀南大的中環(huán)麓島項目，首推就有436套，顯得信心十足。

有一個戲劇化的插曲，金隅公園東序在8月和9月，曾多次改規(guī)劃。這個操作也十分反常。據(jù)上海市普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局公告，項目配套商業(yè)（會所）建筑面積減少為1554.10㎡，機(jī)動車庫建筑面積減少為14317.86㎡。

具體原因不得而知，有可能是出于市場競爭壓力，到開盤前最后一刻還在就細(xì)節(jié)調(diào)整項目。但是我們比較擔(dān)心的是，施工階段改規(guī)暗藏多重風(fēng)險：已澆筑墻體、搭建構(gòu)件可能需拆除重建，既增加建材與人工成本，還可能破壞建筑結(jié)構(gòu)受力平衡，影響承載力與耐久性，后續(xù)質(zhì)量驗收難度也會陡升。

事實上，金隅上海過往的產(chǎn)品支付也出過問題：2023年，金隅外灘東岸因硅墨烯板不達(dá)標(biāo)、外墻熱橋問題（墻體局部傳熱過快，影響保溫），被上海市住建部門要求限期整改，這又讓部分購房者對項目質(zhì)量多了一層疑慮。

結(jié)語

作為一家北京國企，南下上海征戰(zhàn)，曾是雄心壯志。過去10年，發(fā)展并不理想。如今，金隅公園東序是金隅在上海的背水之戰(zhàn)。首批88套銷售情況如何，很快答案將揭曉。后續(xù)地產(chǎn)申度還將持續(xù)關(guān)注。