問(wèn)渠人物 | 孟曉蘇：法拍房正成為樓市止跌回穩(wěn)的“絆腳石”

原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇

出品 | 鳳凰網(wǎng)問(wèn)渠人物

文字 | 陳婷婷

據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2025年上半年全國(guó)法拍市場(chǎng)大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示，2025年上半年，我國(guó)法拍房掛牌量達(dá)到57.66萬(wàn)套，同比又增長(zhǎng)了18.8%。成交量8.36萬(wàn)套，成交率僅為14.5%，處于歷史低位。與此同時(shí)，法拍房平均變現(xiàn)折扣率降至77.29%，為近年最低水平。

“‘法拍房’連年增長(zhǎng)，‘價(jià)格刺客’頻現(xiàn)，‘邊際價(jià)格’扭曲市場(chǎng)，我國(guó)法拍房隱患已到了必須重點(diǎn)診治的地步。”日前，原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇在接受鳳凰網(wǎng)《問(wèn)渠人物》專訪時(shí)表示。

他認(rèn)為，數(shù)據(jù)背后是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的居民家庭因?yàn)椤皵喙北汇y行告上法庭，在法院判決下被拍賣房產(chǎn)，其家庭最大資產(chǎn)就此滅失，甚至拍賣后還要背負(fù)銀行債務(wù)。

孟曉蘇指出，法拍房同時(shí)使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，這種“價(jià)格刺客”現(xiàn)象正不斷擊穿二手房?jī)r(jià)格底線，進(jìn)而造成新房市場(chǎng)價(jià)格下跌，成為目前實(shí)現(xiàn)中央“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”要求的最大障礙。

以下是部分采訪實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)：我國(guó)法拍房市場(chǎng)目前有哪些特征？

孟曉蘇：我國(guó)法拍房市場(chǎng)已呈現(xiàn)“量高、價(jià)低、結(jié)構(gòu)博弈加劇”的典型特征。其中住宅類法拍房表現(xiàn)尤其引人關(guān)注。2025年一季度法拍住宅房源掛拍9.9萬(wàn)套，成交2.6萬(wàn)套，成交均價(jià)同比下跌6.1%。這種價(jià)格下行趨勢(shì)正在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

更值得警惕的是，法拍房市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯分化。一拍房源成交率僅11.61%，而二拍和變賣階段房源成交占比合計(jì)達(dá)到67.05%。成交路徑后移，反映買方對(duì)初始定價(jià)認(rèn)可度持續(xù)下降，供需雙方認(rèn)知差距擴(kuò)大。法拍房已不是邊緣現(xiàn)象，而是影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，進(jìn)一步壓制了市場(chǎng)價(jià)格。

鳳凰網(wǎng)：國(guó)際上有哪些應(yīng)對(duì)的政策啟示？

孟曉蘇：這種法拍房激增的情況在美國(guó)與日本房地產(chǎn)低迷期都出現(xiàn)過(guò)，由于它們采取的政策措施不同，曾導(dǎo)致截然不同的后果。日本對(duì)待法拍房政策失誤，導(dǎo)致樓市長(zhǎng)期低迷，經(jīng)濟(jì)陷入“失去的二十年”；而美國(guó)政府通過(guò)對(duì)居民政策救助，阻止法拍房增長(zhǎng)，四年就實(shí)現(xiàn)了樓市企穩(wěn)回升。

日本1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂后，政策應(yīng)對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重失誤。政府不僅未及時(shí)救助樓市，反而逆向操作：在泡沫破裂時(shí)加征“地價(jià)稅”和“短期交易稅”，加速了地價(jià)下跌。更嚴(yán)重的是，日本忽視了法拍房形成的“邊際定價(jià)”風(fēng)險(xiǎn)。1991-1995年間法拍房數(shù)量激增300%，僅1993年?yáng)|京地區(qū)就有超過(guò)2萬(wàn)套住宅進(jìn)入法拍程序。這些法拍房成交價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低30%-50%，成為區(qū)域房?jī)r(jià)新基準(zhǔn)。日本政府直到1998年才修訂《民事執(zhí)行法》引入“自我拍賣”制度，但此時(shí)市場(chǎng)信心已被徹底摧毀。其惡果就是日本房?jī)r(jià)連續(xù)18年下跌，低迷期長(zhǎng)達(dá)22年。

相比之下，美國(guó)在2008年金融危機(jī)后的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)確果斷。政府一年內(nèi)出臺(tái)多項(xiàng)財(cái)政和金融政策，直接作用于居民住房貸款，致力于房?jī)r(jià)止跌回升。美國(guó)讓財(cái)政刺激直達(dá)居民端，包括向全國(guó)家庭提供退稅1680億美元，取消貸款價(jià)值比上限，降低月供至貸款人實(shí)際收入的31%以下，累計(jì)幫助900萬(wàn)家庭保住了住房，減少了一半的房屋斷供。同時(shí)美國(guó)注資7000億美元直接救助銀行，并接管房利美、房地美，確保房貸市場(chǎng)流動(dòng)性。結(jié)果是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年低迷4年后，在2012年就實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，至今已經(jīng)延續(xù)13年蓬勃發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)：當(dāng)前樓市正在止跌回穩(wěn)，但是面對(duì)法拍房激增的挑戰(zhàn)還是很大的。

孟曉蘇：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷近四年，已呈現(xiàn)與日本當(dāng)時(shí)類似的風(fēng)險(xiǎn)特征。特別是法拍房激增現(xiàn)象凸顯，法拍房的 “價(jià)格錨點(diǎn)”效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，有法拍房起拍價(jià)低至市場(chǎng)價(jià)的43折（如鄭州綠城百合公寓案例），正在形成新的價(jià)格基準(zhǔn)；同時(shí)居民斷供風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化的壓力持續(xù)加大；由此造成市場(chǎng)信心非常脆弱，“法拍房”成為壓垮市場(chǎng)的核心變量。

法拍房交易所形成的“邊際價(jià)格”，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到?jīng)Q定性作用。這種價(jià)格形成機(jī)制具有自我強(qiáng)化特性，形成“法拍房”危機(jī)與房?jī)r(jià)下降螺旋的交互作用。其表現(xiàn)為：

1、銀行風(fēng)險(xiǎn)厭惡→提高貸款門檻→剛需購(gòu)房者被擠出市場(chǎng)；

2、購(gòu)房需求減少→正常交易萎縮→“法拍房”占交易總量增加；

3、“法拍房”低價(jià)成交→成為區(qū)域定價(jià)新基準(zhǔn)→銀行抵押品價(jià)值重估；

4、抵押品貶值→銀行資本充足率下降→進(jìn)一步收緊信貸（回到第1步）。

面對(duì)進(jìn)入房?jī)r(jià)下降螺旋，我國(guó)缺乏警覺(jué)與應(yīng)對(duì)能力。雖然銀行通過(guò)“白名單”支持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款已超過(guò)7萬(wàn)億元，支持了近2000萬(wàn)套住房建設(shè)交付，而且一再通過(guò)“降首付、降利息”，試圖惠及購(gòu)房人群。但這些支持政策在居民購(gòu)房意愿急劇下降情況下，明顯已經(jīng)過(guò)時(shí)。而對(duì)購(gòu)房者“斷供”現(xiàn)象的應(yīng)對(duì)措施缺位，只是簡(jiǎn)單化地用“法拍措施”處置“不良貸款”。甚至要以此懲戒購(gòu)房居民，不顧及他們面對(duì)下崗失業(yè)和收入減退等不可抗力。這些都顯示出我國(guó)金融行業(yè)管理層缺乏應(yīng)對(duì)樓災(zāi)經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)情勢(shì)變化卻一味刻舟求劍。目前，警示法拍房問(wèn)題的發(fā)聲寥寥無(wú)幾，整個(gè)社會(huì)對(duì)法拍房現(xiàn)象漠視，對(duì)斷供居民缺乏關(guān)注。

鳳凰網(wǎng)：對(duì)于阻斷法拍房惡性循環(huán)，有哪些建議？

孟曉蘇：短期來(lái)看，我國(guó)在短期應(yīng)采取的應(yīng)急措施，是主管部門要求銀行靈活處置不良房貸。對(duì)臨時(shí)困難的家庭實(shí)行彈性還款安排，避免簡(jiǎn)單一刀切式的拍賣處理，以維護(hù)困難群眾切身利益，同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。

第一、可以借鑒美國(guó)“降低月供至貸款人實(shí)際收入的31%以下”的經(jīng)驗(yàn)，允許收入下降的家庭降低每月還款額度，實(shí)際上是拉長(zhǎng)他們的還款周期，銀行并沒(méi)有損失，允許困難居民“延期還貸”；

第二、對(duì)于經(jīng)嚴(yán)格審核的失業(yè)下崗人員，干脆給予“停息延貸”的特殊安排，允許其延期還貸兩三年，期間免收利息，讓他們得以度過(guò)艱難時(shí)日；

第三、建立和啟動(dòng)收儲(chǔ)機(jī)制，在進(jìn)行“央行再貸款支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)商品房”工作中，將法拍房納入收購(gòu)范圍。“保價(jià)收購(gòu)”可以讓被法拍家庭少受損失，同時(shí)避免所購(gòu)房屋沖擊市場(chǎng)房?jī)r(jià)。我呼吁建立的“中儲(chǔ)房公司”就可承擔(dān)相應(yīng)任務(wù)，各大銀行也都有房屋租賃公司可用。所購(gòu)房屋可以出租，但在房?jī)r(jià)低迷時(shí)期不得出售，阻斷法拍房螺旋拉低房?jī)r(jià)的功效。這種機(jī)構(gòu)很像美國(guó)的“房利美和房地美”，做房屋收儲(chǔ)業(yè)務(wù)的公司將來(lái)都會(huì)有較大盈利。

中長(zhǎng)期的治本之策，是加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。

首先，要加大對(duì)居民端的財(cái)政支持力度。借鑒美國(guó)“向全國(guó)家庭提供退稅”經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)轉(zhuǎn)移支付、稅收減免等方式，改善居民家庭現(xiàn)金流。目前我國(guó)每年降低存量房貸利率，可為超過(guò)5000萬(wàn)戶家庭減少利息支出約3000億元，這一政策應(yīng)持續(xù)深化。

其次，要加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。日本在樓災(zāi)中錯(cuò)誤地將大量資金投入無(wú)效基建。我國(guó)應(yīng)避免這一誤區(qū)，將資源更多投向保障性住房、城市更新等民生領(lǐng)域。目前租賃性住房貸款年均增長(zhǎng)52%的良好勢(shì)頭應(yīng)繼續(xù)保持。

第三，要實(shí)行差異化策略，避免“一刀切”的調(diào)控。應(yīng)根據(jù)城市能級(jí)分類施策。2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，一線城市法拍住宅成交均價(jià)為4.24萬(wàn)元/㎡，而三四線城市僅為4942元/㎡。不同能級(jí)城市風(fēng)險(xiǎn)特征差異巨大，需要差異化應(yīng)對(duì)；同時(shí)應(yīng)精準(zhǔn)識(shí)別高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域和資產(chǎn)。重慶、成都等城市法拍房掛拍量連續(xù)多月居于全國(guó)前列，應(yīng)對(duì)這些區(qū)域給予更多政策關(guān)注。同時(shí)商業(yè)類法拍房成交率遠(yuǎn)低于住宅，需要特殊處置方案。

我國(guó)有較強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力和制度優(yōu)勢(shì)，有更大的內(nèi)需潛力，不會(huì)陷入日本因樓災(zāi)與法拍房泛濫而“失去的多少年”。我國(guó)政府可以統(tǒng)籌金融、財(cái)政、土地等多項(xiàng)政策工具，形成合力。目前需要將政策重心從“保交樓”轉(zhuǎn)向“保購(gòu)房主體”，直接修復(fù)居民和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，讓更多家庭免于法拍之痛。如果能有效阻斷法拍房形成的邊際價(jià)格沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)就是完全可以期待的。