柏文喜：美聯(lián)儲降息對中國樓市影響幾何？

2025年9月18日，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間下調(diào)25個基點，標志著新一輪全球?qū)捤芍芷诘拈_啟。盡管此次降息幅度溫和，但其對中國樓市的潛在影響仍引發(fā)廣泛關注。中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜此前多次指出，美聯(lián)儲貨幣政策轉(zhuǎn)向雖非決定中國樓市走向的根本因素，卻為國內(nèi)市場預期修復和政策調(diào)整提供了重要“窗口期”。本文試圖從政策空間、融資成本、市場預期、外資動向與結(jié)構(gòu)性風險五個維度，深入剖析美聯(lián)儲降息對中國樓市的多維影響。

一、貨幣政策空間打開，房貸利率有望再降

柏文喜認為，美聯(lián)儲降息最直接的影響，是為中國貨幣政策“松綁”。過去幾年，中美利差倒掛嚴重制約了我國降息空間，而此次降息則顯著緩解了人民幣匯率壓力，為國內(nèi)進一步降準降息創(chuàng)造條件。

事實上，當前中國5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房貸利率已跌破3%。若國內(nèi)跟隨降息，房貸利率進入“2字頭”并非幻想。以貸款100萬元、30年期計算，利率每下降25個基點，月供可減少約140元，總利息節(jié)省超5萬元。這對剛需和改善型購房者而言，無疑是實質(zhì)性利好。

更重要的是，降息有助于降低居民債務負擔，釋放消費潛力。當前中國居民杠桿率已超62%，部分家庭出現(xiàn)“提前還貸潮”。若房貸利率持續(xù)下行，不僅可緩解家庭現(xiàn)金流壓力，也有助于穩(wěn)定消費信心，間接支撐樓市需求。

二、房企融資環(huán)境改善，但“造血”能力仍待恢復

柏文喜指出，盡管降息有助于降低房企海外融資成本，緩解短期流動性壓力，但“房企融資環(huán)境的根本性改善，仍需依賴銷售端的回暖和資產(chǎn)價值的修復”。

當前，中國房企仍面臨巨額債務到期壓力。2025年三四季度為美元債兌付高峰，降息有助于降低再融資成本和匯率風險，尤其對仍具備境外融資能力的民營房企而言，是一線喘息之機。然而，若銷售端未能同步回暖，僅靠融資“輸血”難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)困境。

從數(shù)據(jù)看，2025年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降18.7%，銷售額下降24.5%，房企回款壓力依舊巨大。柏文喜提醒：“在通縮預期下，房企資產(chǎn)估值持續(xù)縮水，即使融資環(huán)境改善，也難以撬動新增投資。”因此，未來政策重點應從“救項目”轉(zhuǎn)向“救需求”，通過財政貼息、購房補貼、稅費減免等方式，激活市場交易，才能真正改善房企現(xiàn)金流。

三、市場預期修復，但“信心”仍是關鍵

柏文喜強調(diào)，當前樓市的核心矛盾并非利率高低，而是“預期轉(zhuǎn)弱”與“信心缺失”。他指出：“在通縮狀態(tài)下，貨幣政策傳導機制失效，若無財政政策配合，難以有效刺激需求。”

美聯(lián)儲降息帶來的寬松信號，確實有助于改善市場情緒，尤其是一線和強二線城市的高端住宅市場，近期已有外資詢價和豪宅成交回暖跡象。例如，深圳南山區(qū)某豪宅項目9月來訪量環(huán)比增加40%，北京朝陽區(qū)千萬級房源掛牌周期縮短至45天以內(nèi)。

但對于廣大三四線城市而言，人口流出、庫存高企、購買力不足等結(jié)構(gòu)性問題，決定了其難以從外部流動性寬松中直接受益。柏文喜指出：“這些城市需要的是產(chǎn)業(yè)導入、人口回流和收入提升，而非單純的貨幣刺激。”

此外，當前居民對期房交付、產(chǎn)權(quán)保障、房價下跌等風險仍存較大擔憂。2025年8月，央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，僅16.3%的居民預期未來房價上漲，較2021年高點下降近30個百分點。因此，政策層面需同步推進“保交樓”資金落地、二手房交易流程優(yōu)化、房產(chǎn)稅立法預期管理等改革，才能從根本上修復市場信心。

四、外資或回流，但“房住不炒”仍是底線

市場普遍關注，美聯(lián)儲降息是否會引發(fā)熱錢流入中國樓市。柏文喜提醒，外資更偏好核心城市的持有型資產(chǎn)，如寫字樓、購物中心、長租公寓等，而非普通住宅。加之中國仍堅持“房住不炒”政策基調(diào)，外資大規(guī)模涌入住宅市場的可能性較低。

不過，近期政策已悄然調(diào)整。例如，2025年9月15日，中國取消外資購買非自住住宅的限制，釋放出歡迎長期資本投資地產(chǎn)的信號。這或意味著，未來外資將在商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、REITs等領域發(fā)揮更大作用，而非簡單“炒房”。

從數(shù)據(jù)看，2025年上半年，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)市場的投資額達47億美元，同比增長18%，其中上海、北京、深圳占比超八成。凱德、黑石、GIC等機構(gòu)正加速布局長租公寓、冷鏈物流、數(shù)據(jù)中心等“新經(jīng)濟地產(chǎn)”。柏文喜認為：“外資的回歸，不僅帶來資金，更帶來資產(chǎn)管理理念與運營模式，有助于推動中國地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)向運營轉(zhuǎn)型。”

五、結(jié)構(gòu)性風險仍存，政策需“組合拳”發(fā)力

盡管美聯(lián)儲降息為樓市帶來邊際利好，但柏文喜警告，中國地產(chǎn)面臨的深層次問題并未根本解決：

1. 人口拐點已至：2025年中國總?cè)丝谝堰B降三年，出生率跌破6‰，未來住房需求總量將持續(xù)萎縮。

2. 庫存結(jié)構(gòu)失衡：截至2025年8月，全國商品房待售面積超7.2億平方米，其中三四線城市占比超65%，去化周期普遍超30個月。

3. 財政依賴難破：2024年土地出讓收入占地方政府性基金收入比重仍達86%，“土地財政”轉(zhuǎn)型困難重重。

4. 金融系統(tǒng)敞口大：據(jù)央行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款余額比重仍達38%，若房價持續(xù)下跌，或引發(fā)資產(chǎn)負債表衰退。

因此，柏文喜建議，當前政策應打出“財政+貨幣+改革”組合拳：

- 財政端：設立萬億級“住房銀行”，專項收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，既去庫存又穩(wěn)房價；

- 貨幣端：繼續(xù)下調(diào)5年期LPR，并允許商業(yè)銀行突破利率下限，探索“先息后本”“共享產(chǎn)權(quán)”等創(chuàng)新金融產(chǎn)品；

- 改革端：加快推進房產(chǎn)稅試點擴容、預售制改革、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等制度突破，打破“房價只漲不跌”預期。

六、結(jié)語：外因是助力，內(nèi)因才是關鍵

柏文喜反復強調(diào)：“美聯(lián)儲降息只是外部變量，中國樓市的走向，終究取決于國內(nèi)經(jīng)濟基本面、政策導向和市場信心的恢復。”

當前，中國樓市正處于“三重轉(zhuǎn)型”之中：從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，從投資驅(qū)動向消費驅(qū)動轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)開發(fā)模式向存量運營與金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。在這一過程中，貨幣寬松可以提供緩沖，但無法替代結(jié)構(gòu)性改革。

因此，面對美聯(lián)儲降息帶來的“窗口期”，中國樓市更需抓住政策騰挪空間，加快推動財政刺激、收入修復、產(chǎn)權(quán)保障、人口政策等系統(tǒng)性改革，方能在寬松浪潮中實現(xiàn)真正的“軟著陸”。

正如柏文喜所言：“降息不是萬能藥，但若用好這劑‘麻藥’，為改革贏得時間，中國樓市仍有希望在風暴之后，走出一條新的發(fā)展之路。”

作者系中房研究院ICR首席地產(chǎn)評論員