專欄 | “十五五”產業園區六大發展趨勢預測

襄陽智慧產業園廠房建設航拍圖 圖源：攝圖網 授權ID：700282569

近日，由和君咨詢產業園區事業部、中關村興創高精尖產業空間供需服務聯盟、選址中國三方聯合編制的《2025年中國產業園區上市公司發展報告》在北京重磅發布。報告覆蓋30家園區上市公司，包括年報分析、標桿解讀、「十五五」發展趨勢預判三個主要內容，希望給業內帶來新的啟發。本文摘自報告中的部分內容。

作者 | 和君產業園區事業部王鵬、張頡、韓薇舒

“十五五”規劃期，面臨百年未有之大變局！國際局勢風云變幻，中國經濟持續深化高質量發展轉型，傳統產業下行，新質生產力蓬勃發展……產業園區作為宏觀經濟和產業發展的重要“載體”，與宏觀經濟、實體產業發展狀況的相關度較高。在此背景下，“十五五”規劃期對產業園區的發展提出了更高、更迫切的要求。和君產業園區事業部基于多年來的深度洞察，提出“十五五”產業園區六大發展趨勢預測，供行業同仁參考。

一、行業分化加劇：強者愈強、弱者出局，冰火兩重天格局

在政策調控深化、技術革命加速、市場競爭升級的三重驅動下，中國產業園區行業正經歷深度洗牌。2024年行業年報顯示，頭部園區企業的市場份額有所提升，馬太效應凸顯產業經濟發展新格局。

政策與市場倒逼分化：政策層面，國家致力于構建園區高質量發展的篩選機制。一系列政策組合拳推動資源向優質園區集中。一方面，全國范圍內加速推進低效用地清理，江蘇、浙江等省將“畝均稅收”、“容積率”等關鍵指標納入園區考核體系。另一方面，地方專項債投放向優勢園區傾斜，2024年底國務院辦公廳發布的專項債管理意見，明確額度分配的正向激勵原則，優先支持項目成熟、投資高效的地區。這種政策組合拳直接導致資源虹吸效應。市場層面，產業園區已進入存量時代，供需失衡問題日益突出。“十四五”中期數據顯示，全國累計產業園數量超過8萬家，但市場需求卻接近飽和。大量低端園區面臨著招商困難、企業入駐率低的困境。

運營模式革新加速分化：頭部園區通過市場化機制與數字化工具重構運營邏輯：“管委會+專業運營公司”模式打破行政化管理壁壘；“工業上樓”模式破解土地瓶頸；智慧管理平臺則實現全周期服務技術革新。反觀低端園區，仍依賴“收租+安保”的傳統物業模式，既缺乏產業培育能力，也難以應對企業多元化需求，正加速淪為低效空間載體，退租率持續攀升。

區域發展差異加劇分化：東部優質園區依托先發優勢，已形成“產業鏈-創新鏈-資本鏈”閉環，上海張江高新區集聚超5000家高科技企業，人工智能、生物醫藥、集成電路三大先導產業規模占上海市80%。而中西部地區園區發展面臨諸多挑戰，發展能級不高、內生動力不足、同質化問題嚴重，如江西多地園區扎堆發展紡織服裝產業，湖南湘潭天易經開區周邊多家園區均以裝備制造為主導產業，產業重疊導致資源分散，難以形成集聚效應與核心競爭力。

展望“十五五”，中國產業園區“強者愈強、弱者出局”的兩極分化格局將愈發明顯。這一分化不僅是市場規律的體現，更是中國經濟從規模擴張轉向高質量發展階段的必然結果。未來，唯有深耕產業生態、強化內生競爭力的園區，才能在行業變局中占據先機。

二、商業模式升級：由“房東”向“產業合伙人/股東”轉型

產業園區商業模式將加速從傳統的“房東”模式向“產業合伙人/股東”模式轉型。園區運營商正在重構商業邏輯，從物理空間提供者蛻變為產業生態構建者，這場變革正在重塑中國產業發展的底層邏輯。

從單一租金收入到價值共同體：傳統園區依賴租金收入的單一模式已難以適應產業升級需求。當前，頭部園區通過設立產業基金、股權投資等方式，深度綁定企業發展紅利。例如，金地集團一方面對研發抗腫瘤藥物醫藥企業親合力進行了股權投資，另一方面以“股東”身份促成該企業入駐上海·金地威新達闥人工智能創新基地。這種模式不僅能夠實現“股東+房東”的雙重收益，同時也能夠幫助積累產業鏈上的各類產業資源，為專業園區打造、招商以及后續運營提供賦能。蘇州高新、張江高科等園區運營商通過參股企業分享技術成果轉化收益，形成“租金+股權投資+服務分成”的復合收益結構。

從空間供給到全鏈條賦能：優質園區通過主導產業鏈整合，強化集群效應。產業園完成產業鏈上下游的企業招商入駐，僅是打造產業鏈生態的“基本盤”，最終還是需要實現入駐企業之間的資源共享、業務協同，形成產業鏈緊密合作生態，園區才能夠真正從中獲得長久的收益，實現“多方共贏”。例如，青島芯恩CIDM模式具有代表性。其聯合12家芯片企業組建共享制造平臺，設計端可靈活調用制造產能，封測環節共享研發數據，使全鏈條效率提升40%，印證了從物理空間供給到產業鏈價值賦能的演進趨勢。

從基礎物業到產業服務平臺：現代產業園區運營正從傳統物業服務向產業創新生態平臺加速轉型。在技術創新維度，優質園區通過建設共享實驗室、公共檢測平臺等基礎設施，將重資產投入轉化為可共享的創新資源池，降低企業技術轉化門檻。與此同時，數字化正重塑園區運營內核，基于物聯網的智能管理系統通過數據中臺整合安防、能源、空間等要素，并衍生出產業大數據分析、智慧供應鏈管理等增值服務。

產業園區商業模式的升級本質是生產關系適應新質生產力的變革。從“房東”到“產業合伙人/股東”的轉型，這種轉變的意義不僅限于重構園區與企業的價值關系，更將在宏觀層面為經濟結構調整和產業升級提供強大支撐。

三、產業內核進化：新質生產力將成為產業發展的主旋律

隨著“十五五”時期的到來，新質生產力將成為經濟發展的主旋律，產業園區在進行產業布局和產業升級時必須緊扣這一核心，才能構建具有更強能量的產業發展場域。產業園區發展新質生產力的關鍵邏輯是：以科技創新為引擎、以要素優化為支撐、以產業升級為主線、以綠色發展為底色，推動產業發展實現“四個轉變”——從要素驅動向創新驅動轉變、從規模擴張向質量效益轉變、從傳統路徑向綠色低碳轉變、從局部突破向系統協同轉變。最終目標是為產業園構建可持續發展的產業體系，為產業園的高質量發展提供持久動能。

對于產業園而言，發展新質生產力需要多維度發力。

深度研究目標產業：對新質生產力相關產業的發展現狀、未來趨勢、產業圖譜、競爭格局、關鍵要素形成產業洞見，尋找本園區的切入點。

精準定位目標產業：結合本地的資源稟賦、產業基礎等優勢條件，精準選擇適合本地發展的新興產業（或某些產業鏈細分環節），最好能夠實現基于本地優勢資源的“錯位”發展，避免與其他地區或園區的同質化競爭。

深度鏈接目標產業：通過參加行業協會、行業論壇，與行業大咖互動等多種方式，形成在相關產業的人脈與影響力。

深度介入目標產業：針對目標產業的共性、關鍵需求，利用園區所具有的政府關系、政策資源、園區基金、應用場景、上下游供應鏈資源等，搭建能夠為目標產業“強鏈、補鏈”的公共服務平臺等關鍵要素，從而實現從“房東”向“產業合伙人”的轉型升級，增強對目標企業的吸引力，最終實現招商落地。

迭代園區產業結構：對于存量園區，應力爭用1-3年的時間，逐步增加新質生產力相關企業的占比，實現入園企業的結構優化，吐故納新；對于新建園區，應與國家戰略“同頻共振”，優先定位于新質生產力相關產業，著力招引戰略新興產業與未來產業。

四、招商模式創新：從“價格戰”到“資本/場景/營商環境”

在區域經濟高質量發展的進程中，產業園區作為核心載體，其招商模式的革新已成為提升競爭力的關鍵。隨著傳統“土地優惠、稅收讓利”的價格戰模式邊際效益遞減，以資本賦能、場景開放、服務升級為核心的生態化招商模式正成為主流，推動產業鏈從低端要素聚合向高階價值共創躍遷。

價格招商模式邊際效益遞減：當下以價換量依然是不少運營商嘗試的策略，但其局限性日益顯現。建信中關村REIT通過以價換量在穩定出租率方面取得了一定成功，但紅土創新鹽田港REIT同質化降價卻未能有效穩住出租率，單純低價難以滿足企業對技術、市場、生態的復合訴求，差異化破局已成必然。

資本招商模式實現資源整合與價值共生：資本招商是借助政府引導基金、產業投資基金等資本力量，吸引優質項目落地，達成產業與資本深度融合的招商模式。一些先發園區憑借雄厚資本實力和成熟運作經驗，在吸引優質項目方面占據優勢。蘇州工業園區通過設立多種產業投資基金，與國內外知名投資機構合作，吸引大量高端制造業、生物醫藥等企業入駐，形成產業集聚效應。后發園區則聚焦特色賽道彎道超車，部分特色農業產業園區，利用資本招商引入農產品深加工、農業科技研發等企業，打造特色農業產業集群。

場景招商模式推動產業發展向“給機會”轉變：場景招商以市場需求清單為牽引，吸引有能力的企業“接單”落地。場景示范力能夠通過展現場景創新升級的需求，以新市場機會吸引外地科技企業入駐產業園。場景示范力的構建需把握兩大核心：一是對接場景與科技兩大要素，展現出場景創新的價值，增強招商吸引力；二是推動要素協同升級，推動更多應用場景。這種模式推動產業發展和培育從“給政策”向“給機會”轉變，實現企業與政府的“雙向奔赴”。

營商環境向“服務高地”躍升：營商環境優化已從審批提速升級為全生命周期服務賦能。制度創新層面，“免申即享”、“一企一策”等機制實現政策精準滴灌；數字化賦能中，AI政策計算器、產業鏈云平臺推動政務服務從“人工跑腿”向“智能化”升級；要素保障上，“鏈長制”“工業社區”等模式促進技術、訂單、產學研高效協同。未來，營商環境要以需求為導向、通過精細化服務破解企業痛點。

“十五五”期間，產業園區招商模式將轉向“政策工具箱”協同發力階段，推動資源要素從“單向輸血”轉向“價值共創”，實現區域經濟高質量發展與產業能級躍遷的雙贏。

五、產業服務為王：運營服務將成為動力強勁的第二曲線

隨著產業園區的運營重點從空間運營向產業發展升級，產業園區的服務也從物業服務向產業服務升級。因此推進生產性服務業的高質量發展，不但能夠提升產業園區的深層次競爭力，更是為產業園區打造業務發展動力強勁的第二曲線。

生產性服務業發展空間巨大：生產性服務業通過提升產業附加值、優化資源配置效率、促進技術創新擴散，成為現代經濟增長的核心動力，也是制造業邁向全球價值鏈高端的關鍵支撐。2024年，我國GDP中服務業增加值占56.7%，其中，生產性服務業的占比為31.4%，和歐盟的40%、美國的47.7%相比差距較大。2025年國務院政府工作報告強調深化先進制造業和現代服務業融合發展試點，明確了一系列生產性服務業的重點領域：信息技術服務、科技服務、現代物流、金融服務、商務服務等。經濟學家黃奇帆提出了產業園區發展生產性服務業的一個重要方向——產業互聯網，基于園區產業特點打造行業性的產業互聯網平臺，能夠更加高效地匯聚整合行業內生產性服務企業、制造業企業以及原材料/零部件供應商，不但有利于招商匯聚，更是為產業園區打造了一個穩健發展的服務收益來源。

打造多元化產業服務矩陣：早期的園區運營以滿足企業基礎需求為主，核心是提供標準化的物業服務。隨著園區產業集群度提升，運營服務逐步向產業發展領域延伸。這一階段的核心是圍繞企業經營需求，提供個性化、專業化的增值服務。以中南高科升級的“因大產服”為例，其在全國80余個城市運營120+園區，服務超10000家企業。除基礎物業服務保障外，還針對中小制造企業提供設備維護等定制化服務；產業服務端，構建“四縱七橫”服務矩陣（如下圖所示），覆蓋企業從進駐到運營的全生命周期需求，并將服務理念從被動響應升級為主動診斷，基于產業痛點輸出定制化解決方案。張江高科通過搭建數字化共享平臺，整合數十個實驗室和數億元設備資源，實現科研設備利用率與企業降本增效的雙贏。

以產業互聯網構建深度賦能產業服務：產業園可以自上而下地構建工業智能化生態。首先，基于產業園所處的產業特點，結合國家所制定的工業智能化標準，制定一套適合產業園自身的工業智能化標準。其次，要建立園區的工業智能化賦能團隊，按照標準幫助企業進行全面診斷，分析企業目前所處的工業智能化等級。在完整診斷之后，并不是按部就班智能化建設，而是要從產業鏈整體價值出發，聯合上下游企業協同起來，共同構建產業鏈的智能化方案，最好能夠基于產業鏈智能化進行產業鏈整體商業模式的創新，使園區企業能夠建立基于工業智能化生態的新合作模式，給園區企業帶來更大的智能化價值。產業園在深度參與工業智能化生態建設的過程中，就能夠將產業智能化平臺建設為產業園的新基建平臺，為產業園帶來更加深厚的產業賦能競爭力。

隨著產業園區步入存量運營時代，未來產業園區想要實現收入利潤規模的持續增長，就必然要轉向發展園區生產性服務業務。唯有將服務深度嵌入產業價值鏈，才能在同質化競爭中突圍，讓生產性服務業成為驅動園區價值增長的“第二曲線”。

六、產城融合加速：從單一工作場景到“人產城”全場景打造

在全球化競爭與科技革命的浪潮下，產業園區正經歷從“功能主義”向“人本主義”的深刻轉型。傳統產業園以生產效率和空間集聚為核心邏輯，而新時代的產業新社區則以“人的復合需求”為底層邏輯，通過人文關懷與智慧便捷的雙重驅動，重構產城關系。

人文關懷，從“物理空間”到“精神家園”：傳統產業園區的痛點在于“重產業輕人本”，將員工視為生產要素而非鮮活個體。而產業新社區致力于跳出傳統的生活服務，打造有溫度的人文生態。中關村壹號的革新提供了破局樣本，通過“后浪社區”等專屬社群組織，為年輕員工量身定制酷跑團、電競社群、藝術展覽等活動，全年舉辦80余場活動，覆蓋健康、社交、文化等多維度需求。未來，產業園區需要承載人們對于“美好生活”的需求，打造更高價值密度、融入甚至推動城市價值提升進程的新一代產業社區，通過情感認同提升人才歸屬感，從而形成穩定的創新生態。

智慧便捷，從“功能疊加”到“場景融合”：在智能餐飲領域，AI平臺通過分析員工飲食偏好，聯動中央廚房實現個性化餐食定制；智慧公寓引入AI設計服務，讓標準化宿舍變身個性化生活空間；而元宇宙技術與藝術展演的融合，則突破物理邊界，為園區青年創造沉浸式文化體驗。這種智慧化并非單純追求技術堆砌，而是以“人的需求”為尺度構建場景閉環。試衣鏡結合穿搭社群打造社交購物閉環，預制菜供應鏈滿足快節奏下的健康飲食需求。AI的深度介入，既提升了生活效率，更通過場景創新激發社群活力，使科技溫度滲透至每個生活細節。

產城融合的本質，是讓產業空間回歸“人的尺度”。當傳統園區還在比拼稅收優惠時，領先者已轉向“生活價值”競爭。這種從“產城分離”到“人產城融合”的躍遷，不僅重塑了空間形態，更重構了發展邏輯：唯有將人的多維需求置于核心，才能推動產業社區向城市價值高地的進化。未來，誰能率先完成從功能載體到生命共同體的轉型，誰就能在產業升級中占據先機。

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