工業園區如何城市更新？上海這幾個經開區提供了范本

摘要

上海樓宇更新正從單純的空間改造，升維至產業生態與人才生態的系統性重構。

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來源 | 澎湃新聞評論《新城市志》

作者丨 謝良兵（標準排名城市研究院院長）

金穗大廈的玻璃幕墻映照出陸家嘴的流云，這座30歲的老建筑在數字化改造中重獲新生；虹橋天都門前人流如織，改造后的空間出租率超85%；裕安大廈新裝的電梯悄無聲息地運送白領，單次投入200多萬元換來的是能耗下降與效率躍升……

在中國最大的經濟經濟中心城市上海，城市更新行動正向商務樓宇領域全面鋪開。

6月10日召開的市政府常務會議原則同意《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》并指出，商務樓宇是承載城市核心功能、彰顯現代化發展水平的重要載體。要注重以點帶面，加快打造示范標桿項目。

7月初，上海市規劃和自然資源局公示首批五大商務單元更新方案——虹橋經濟技術開發區、漕河涇、五角場、大柏樹、真如集體迎來蛻變，標志著2024年6月發布的《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案(2024—2027)》正式進入實操階段。

作為全球最大的辦公樓市場，上海擁有超1萬棟高層樓宇。官方統計顯示，其中甲級寫字樓存量就達1700萬平方米。這座城市的商務天際線，正在經歷一場靜水深流的自我革新。

存量時代的必然選擇

上海為什么要在這個節點上，花大力氣推動商務樓宇的更新提升？

日前召開的中央城市工作會議定調，“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”上海自然也不例外。

當前，上海的商業地產市場已從增量時代邁入存量時代，有的辦公樓空置率上升，老舊辦公樓改造也成為不可回避的課題。

比如，陸家嘴和虹橋經濟技術開發區的樓宇多建造于1980和1990年代，黃浦核心區、北外灘、徐家匯在本世紀初集中開發的部分寫字樓也已“年過而立”。設計過時、設備老化、停車位不足等問題集中。我國規定商辦類土地最長使用年限為40-50年，這些樓宇土地剩余年限普遍不足15年，續期壓力迫在眉睫。

根據政府部門的前期排查，陸家嘴處于濰坊新村街道范圍內一共有36棟樓宇，其中玻璃幕墻設計超過25年的建筑8棟，臨近設計壽命（20-25年）的建筑5棟，意味著65%的樓外立面亟待改造。

另外，這些樓里的老電梯用了差不多30年，比如1995年建成的裕安大廈，樓里最近幾年開始不時發生“電梯關人”事件，而這些電梯設備因停產已難以簡單維修了事，唯有改造。

產權分散也是改造更新的一大難題。以寶安大廈為例，6萬平方米屬大業主，3萬平方米分散在多個小業主手中，改造方案因資金分攤分歧屢屢擱淺。碎片化的產權結構，使近30%的存量樓宇陷入“功能過時—估值下降—改造乏力”的循環。

再比如，開業27年的新虹橋中心大廈更新的最大難點之一，就是產權分屬30多家單位。面對樓宇更新巨大的資金投入和漫長的投資回報周期，各大中小業主均持觀望態度。

當然，地方政府也深知產權難題對于樓宇更新帶來的壓力，對此需要著力解決。比如，《長寧區中部虹橋地區發展“十五五”規劃》就強調，對處于產權、股權調整期的樓宇項目，如新虹橋中心大廈裙房（原吉盛偉邦）、世貿商城、友誼商城等，樓宇和屬地政府都應積極溝通協調產權調整過程中所遇到的問題。

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分類施策的系統工程

面對前述的多方面壓力，上海將樓宇更新納入優化營商環境8.0行動方案。這場更新的深層邏輯，體現在《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024-2027）》的系統規劃中。方案明確到2027年完成40-50個更新項目，重構甲、乙、丙三級樓宇比例。

同時，上海選擇了一條分類施策的創新路徑。其實在2024年7月，上海就公示了首批6大商務單元更新方案覆蓋中環核心區，總面積超過黃浦區，涉及200余棟樓宇。

根據樓宇現狀與產權方意愿，樓宇更新提升劃分為提質、改造、重建三類。其中，超甲級樓宇聚焦于提質，即引入龍頭企業，提升業態集聚度和產出強度；甲級和乙級樓宇側重于改造，包括提升運營服務質量和推動功能融合復合；丙級樓宇則適用于重建策略。

這種分級分類策略的本質，是精準匹配資源與需求：超甲級提質，錨定全球競爭力；甲/乙級改造，激活存量價值；丙級重建，化解低效供給。其創新性在于將樓宇更新從硬件翻新，升維至經濟功能重構、產權機制突破、區域協同發展的系統工程。

到2027年，40個商務單元的成片更新，或將重塑上海樓宇經濟的底層邏輯——從“單一容器”轉向“生態細胞”。其核心在于，打破傳統商辦空間的剛性邊界，以彈性功能適配多元需求。

上海樓宇更新絕非簡單的物理空間翻新，而是以系統性思維將建筑、產業、人群、自然與城市功能重新編織為有機生命體。它超越傳統“修樓”范疇，通過空間功能融合、綠色技術滲透、社群網絡激活、數字基因注入、治理機制創新五大維度，實現生態重構的質變。

比如，漕河涇實施方案提出“樓宇提質煥新、公共空間提質、服務設施植入、運營賦能提升”四大策略，將單體更新融入區域生態系統升級。

上海樓宇更新的溫度，更體現在對人的體驗的極致關注。在公示方案中，虹橋規劃“后街體驗環”，連接黃金城道的國際社區氛圍與“不夜仙霞”的夜間經濟；漕河涇構建“慢行系統”，重點提升宜山路等道路步行體驗；真如布局“五大類生活配套”——所有設計都服務于提升人的舒適感與便捷度。

可以看出，這些更新項目都遵循著共通的更新邏輯：因地制宜進行功能定位。

上海虹橋經濟開發區

產業與人才的雙重磁場

近日召開的中央城市工作會議，將“城市更新”寫入總體要求，強調結構優化與功能轉換，上海的實踐恰是對這一戰略的生動詮釋。

上海樓宇更新正從單純的空間改造，升維至產業生態與人才生態的系統性重構。通過空間功能復合化、產業定位差異化、服務網絡立體化，形成“產業磁極”與“人才磁場”的雙向強化，徹底重塑城市經濟地理格局。

主題式產業集群正在垂直空間孕育。比如，虹橋經開區聚焦“國際商貿+在線新經濟”，依托39棟更新樓宇打造內外貿雙循環窗口，吸引畢馬威等跨國總部落地，形成86家“小巨人”企業集群；漕河涇6.4平方公里區域內聚集15家獨角獸企業、30家專精特新“小巨人”，通過“一帶一核三軸四片”布局串聯創新資源，構建長三角創新循環節點。

人才磁力場在功能復合中形成。所有更新方案都指向打破空間壁壘，讓工作、生活、休閑在片區內形成閉環。比如，大柏樹單元著力打造“低成本、高品質的臨校空間”，將毗鄰同濟、復旦等高校的地理優勢轉化為青年人才孵化基地。這種職住平衡模式，回應了中央會議“讓居住、工作、休閑區域布局更合理”的要求。

上海樓宇更新的本質，是以空間革命驅動生產關系的變革，即通過“產業—人才—空間”的深度咬合，將單棟樓宇轉化為“創新細胞”，將商務單元升級為“產城生命體”。

上海正以樓宇為筆，重新繪制全球創新版圖上的坐標。這種“產—人—城”三維重構，不僅提供了城市更新重構經濟地理的“上海范式”，還為全球超大城市的可持續發展提供了新樣本。當30歲的辦公樓在改造中重獲新生，它們承載的不只是企業的辦公桌，更是一座城市向未來發力的雄心。

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