簽了認購書但沒能買房，誰來承擔責任？|公司法研

關(guān)鍵詞：

在房地產(chǎn)交易市場中，為了盡早確定雙方交易意向、提前鎖定房產(chǎn)及客戶、保障交易推進，開發(fā)商與買房人往往會簽訂認購書并約定定金條款。然而，當簽了認購書，卻最終因為磋商無法達成一致意見而沒能訂立最終的買房合同時，買房人是否能主張雙倍定金返還呢？

經(jīng)典案例

2022年9月22日，甲與A公司簽署認購確認單一份，約定甲認購房屋一棟，載明房屋面積及價款，并約定甲交付定金10萬元整，甲需于約定的時間到售樓處與A公司簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后，定金自動轉(zhuǎn)為房價。若A公司拒絕簽訂商品房買賣合同的，雙倍返還已收取的定金；甲拒絕簽訂合同的，無權(quán)要求A公司返還已收取的定金。

簽訂認購書時，A公司員工告知甲該房屋學(xué)區(qū)對口B小學(xué)，但10月21日，甲得知入住于該小區(qū)的兒童將被統(tǒng)籌安排在C小學(xué)，遂認為A公司存在欺詐，故拒絕訂立購房合同，并要求A公司雙倍返還定金。A公司則認為，B小學(xué)確實對該小區(qū)房屋提供配套教育資源，不存在欺詐，只是目前小區(qū)大產(chǎn)證未出，小產(chǎn)證無法辦理，但又有部分購房者實際入住，為了解決入住人員上學(xué)問題，當?shù)亟逃植艑@部分人員暫時安排在C小學(xué)入讀。甲單方反悔不簽訂購房合同屬于違約，主張沒收定金不返還。雙方協(xié)商未果，甲訴至法院。

法院認為，本案認購書僅約定了買賣標的、面積和價款等，尚不能據(jù)此實際履行房屋買賣合同，雙方后續(xù)因?qū)W區(qū)房劃分和入學(xué)條件問題磋商不成，不能簽訂正式的商品房買賣合同均不構(gòu)成違約，故判決A公司返還定金，既不能沒收定金也不需雙倍返還。

風險提示

雙方簽訂的認購合同構(gòu)成預(yù)約合同，但確實都已經(jīng)盡到了誠信磋商的義務(wù)，仍未能就合同主要內(nèi)容達成一致意見的，責任不應(yīng)歸咎于任何一方，既不能主張沒收定金也不能主張雙倍返還。但是若雙方其實已經(jīng)就合同主要內(nèi)容達成一致，其中一方存在惡意非誠信磋商行為導(dǎo)致本約無法訂立的，則需要承擔違約責任。

公司治理建議

買房人應(yīng)如何簽訂認購書，以避免無法訂立買賣合同導(dǎo)致的損失呢？我們建議：

1、合理控制協(xié)議約定詳略程度，避免過于詳細被認定為正式合同

在簽訂認購書時，應(yīng)仔細核對協(xié)議內(nèi)容，明確其作為預(yù)約合同的法律定位，避免在條款中過度細化房屋交付時間、質(zhì)量標準、違約責任等本約合同核心要素。認購書的功能在于固定交易意向、明確基本交易條件，而非直接約定完整的權(quán)利義務(wù)。若條款過于詳細具體，可能被司法認定為構(gòu)成正式買賣合同。因此，需合理控制條款詳略程度，確保認購書僅承載“約定未來訂立本約”的預(yù)約屬性，為后續(xù)磋商預(yù)留合法空間。

2、約定定金條款，明確違約情形

在定金條款設(shè)計中，應(yīng)清晰約定定金的性質(zhì)、數(shù)額及罰則適用情形。首先，明確定金為“立約定金”，即專門擔保雙方誠信履行磋商義務(wù)、促成正式合同訂立；其次，結(jié)合交易標的合理設(shè)定定金數(shù)額，避免超過法律規(guī)定的主合同標的額20%上限；最重要的是，詳細列舉構(gòu)成違約的具體情形，例如一方無正當理由拒絕按認購書約定的基本條件進行磋商、擅自推翻已達成一致的核心條款、惡意拖延磋商期限等。

3、保留磋商證據(jù)，記錄銷售承諾

交易過程中，需完整記錄與買房人就合同條款磋商的全過程。一方面，對銷售環(huán)節(jié)中向買房人作出的重要承諾（如學(xué)區(qū)配套、交房標準等），應(yīng)通過書面補充協(xié)議、認購書附件或經(jīng)雙方確認的溝通記錄固定下來，避免口頭承諾無據(jù)可依；另一方面，對磋商過程中雙方提出的修改意見、爭議焦點及協(xié)商結(jié)果，可通過會議紀要、郵件往來、聊天記錄等形式保存，特別是對方無正當理由拒絕合理條款、堅持提出認購書外苛刻條件等關(guān)鍵節(jié)點的證據(jù)。更多關(guān)于買房的問題，可參考我們之前發(fā)布的《》（點擊文章名即可查看）。【合同法研100】

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作者介紹

李 慧

股權(quán)高級合伙人

北京盈科（上海）律師事務(wù)所

盈科管理委員會 委員

盈科業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會副主任

上市公司商學(xué)院《法律風險》主講導(dǎo)師

工信部中小企業(yè)志愿服務(wù)專家律師

上海律協(xié)海事海商專業(yè)委員會 委員

中級并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨立董事資格、上市公司董事會秘書資格、證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：公司設(shè)立與投資、公司勞動人事合規(guī)體系建設(shè)、股權(quán)激勵、股權(quán)架構(gòu)設(shè)計、并購與重組、破產(chǎn)清算、商事訴訟等法律事務(wù)。

李慧律師，專注于企業(yè)法律顧問服務(wù)，長期致力于公司法與合規(guī)研究，熟悉公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部運營和HR管理事務(wù)。

擔任多家教育培訓(xùn)業(yè)、口腔醫(yī)療業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)、傳媒業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、軟件與信息技術(shù)業(yè)、珠寶首飾業(yè)……等行業(yè)企業(yè)常年法律顧問。

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