365專家說｜柏文喜：萬科巨變與房地產行業的時代轉折

作為曾經的“最市場化房企”，萬科的命運變遷不僅是企業個體自救的縮影，更預示著整個行業將進入一個由國資主導、風險化解與結構調整并行的新時代。

柏文喜/文

2025年2月5日，農歷新年復工首日，中國房地產行業標桿企業萬科集團發布了一份震動市場的公告：10余名來自深圳國資系統的高管全面入駐集團核心崗位，董事會主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團董事長辛杰接棒。這一變動標志著萬科從“職業經理人主導”徹底轉向“國資深度管理”模式，也折射出中國房地產行業在債務危機與市場轉型壓力下的歷史性轉折。作為曾經的“最市場化房企”，萬科的命運變遷不僅是企業個體自救的縮影，更預示著整個行業將進入一個由國資主導、風險化解與結構調整并行的新時代。

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萬科危機的深層邏輯

行業轉型與市場失靈共振

這一次，萬科發生了巨變：從管理層調整到權力重構一一展開。

實際上，萬科的“國資化”進程始于2017年深鐵集團成為第一大股東，但彼時深鐵承諾“不干預經營”。2025年的變動則標志著這一承諾的終結：

人事層面：新任董事會主席辛杰及執行副總裁李鋒、華翠、李剛等均來自深鐵集團或深圳國資體系，總部及區域核心崗位的十余名新高管亦全數由國資背景人員擔任，如戰略投資運營管理部總經理趙正陽、財務資金管理部總經理肖靜華等。

治理結構：部分職務設置“雙管理班子”（如財務、法務部門），既保留原有職業經理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機制。

此次調整的直接導火索是萬科2024年預虧450億元的財務危機，以及高達9828億元的負債（其中1115億元為短期債務）。新管理層提出“一攬子方案”，核心包括：

資產盤活：清理非核心資產，如將紅樹灣項目49%權益以12.92億元轉讓給深鐵集團；

債務優化：依托深圳國資5萬億元資產規模的信用背書，通過注資、資產劃撥降低負債率；

業務聚焦：回歸住宅開發主業，收縮多元化業務（如物流、長租公寓等）。

萬科危機并非孤立事件，而是行業長期矛盾的集中爆發：

一是需求端萎縮：人口紅利消退、城鎮化率趨緩，住宅銷售規模自2021年見頂后持續下滑，導房企現金流承壓；

二是土地財政依賴：高地價與限價政策擠壓開發利潤，2024年萬科項目毛利率降至歷史低點，結算利潤同比驟降470%；

三是債務循環斷裂：房企依賴“高杠桿、高周轉”模式，但融資渠道收緊（如“三道紅線”）與銷售回款放緩形成“剪刀差”，最終引發流動性危機。

當市場機制無法化解系統性風險時，政府主導的救助成為必然選擇：作為行業龍頭，萬科若違約可能引發供應鏈、金融機構及購房者的連鎖反應，威脅經濟穩定；期間，深圳市國資委明確表示，將統籌超5萬億元資產支持萬科，通過直接注資、資產劃撥增強深鐵集團的流動性。

此外，這也是政策導向轉變的結果，從“房住不炒”到“保交房 穩民生”，政府角色從監管者轉向風險化解者，國資主導成為房企“軟著陸”的關鍵路徑。

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行業重構：從市場化到“新型混合所有制”

這次，萬科管理層的調整具有重要的示范意義。原因是，萬科的國資化并非簡單回歸計劃經濟，而是探索“市場化運營+國資信用”的混合模式：

從治理機制來看，保留了部分職業經理人（如郁亮轉任執行副總裁），同時由國資把控戰略方向，實現風險管控與專業運營的平衡；在資源整合方面，深鐵集團向萬科注入土地資源（如深圳灣超級總部地塊）、引入國有銀行融資支持等，形成了“國資輸血+房企盤活”的閉環。

這一事件也預示房地產行業未來的發展趨勢，一是國資主導化，地方國企、城投平臺通過入股、托管等方式介入民營房企，以防止系統性風險擴散；二是業務聚焦化，房企收縮多元化業務，聚焦核心城市優質住宅項目，如萬科明確“回歸住宅主業”；三是融資分化，國資背景的企業更易獲得低成本融資，而中小房企可能加速出清。

當然，萬科能否依托國資力量實現重生將取決于三點：一是債務重組能否在2025年關鍵節點避免違約；二是主營業務能否在行業觸底后恢復造血能力；三是新治理模式能否兼容效率與穩定。對整個行業而言，萬科案例標志著“高杠桿、高增長”時代的終結，以及一個以風險化解、結構優化和國資主導為特征的新周期的開啟。

未來，房地產企業需在政策框架內重新定位，國企承擔“穩定器”職能，民企轉向細分市場（如代建、租賃），行業價值鏈從開發銷售轉向運營服務。這一過程必然伴隨陣痛，但唯有通過深度調整，才能為中國經濟的高質量發展騰挪出新空間。

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爭議與反思：市場化邊界的再定義

“萬科事件”也將引發再次的爭議與反思，值得我們思考：

一是效率與安全的權衡。

國資接管雖能短期維穩，但可能削弱企業創新活力。萬科過去以“職業經理人制度”和多元化戰略著稱，而國資主導后，決策流程可能趨于保守，如何平衡風險防控與市場競爭力將是長期挑戰。

二是道德風險隱憂。

對頭部房企的救助可能引發“大而不倒”預期，鼓勵激進擴張行為，需通過制度設計（如嚴格考核國資管理績效）避免資源錯配。

三是行業生態的重塑。

房地產行業將從完全競爭轉向“有限市場化”，國企、混合所有制企業與民營房企分層共存。政策需在保障民生（如保交房）與維護市場公平之間找到新平衡點。

（作者系中國企業資本聯盟副理事長）