福州市中心新盤入市，均價8萬，物有所值嗎？

近日，福州五區普通住宅3個項目取證，預售面積4.98萬㎡，預售套數225套，其中鼓樓區高工地塊項目首次取證，預售均價81722元/㎡。

這價格就很令人矚目了，配合項目取證，隨之而來的是鋪天蓋地的宣傳文案。

既然看到了，肚子君也湊湊熱鬧說幾句。

一、地塊拍賣

2023年底，經過90輪競價，福州宗地2023-40號以23.75億拍出，樓面地價38524元/㎡，溢價率23.31%，成為2023年度福州地塊價格的天花板。

該地塊即福州市鼓樓區高工小區舊改出讓地塊，位于東水路東側、福新路北側，住宅用地70年、商服（商業）用地40年，地塊面積24660平方米（合36.99畝），容積率2.5以下，其中商業不超過3000平方米，建筑限高80米，住宅建筑高度21米以上。

二、項目情況

從地塊上看，地塊不算方正，地塊西南角有舊樓盤遮擋，對項目整體布局有一定影響

從出行上看，無論到地鐵2號線水部站還是到4號線東門站都要步行1000米左右，不過相對于樓盤的高端定位來說，公共交通配套并不需要太多關注。

從交通組織上看，項目位于東水路東側、福新路北側，東水路道路較為窄小，主要通過福新路串聯起至五一路、六一路的干道交通。

從周邊界面來看，項目北側是宜發得貴城，接近20年的房齡，30層左右的高度一定程度影響視野。項目東側是成片的舊屋區，觀感不佳。往南福新路沿線城市界面略顯破舊，雙子星也是一棟上了年紀的高樓。

從商業氛圍來看，項目西北方向不遠有M17廣場，不過規模有限，人氣一般。

從休閑來看，周邊缺乏大型公園。不過高端樓盤內部自成園林體系，影響降低不少。

從容積率來看，2.5的容積率不高，不過對于高端樓盤來說，感覺就有些擁擠了。

雖然說了這么多，不過總的來說地塊的位置在鼓樓區都屬于中上，作為鼓樓區稀有的初具規模的純商地塊，地塊拍賣價格也是鼓樓區配套資源價值和市場的稀缺性的體現。

三、肚子君觀點

對于高工地塊，肚子君還是有接觸一些信息。

現有的高工地塊，分為一、二兩期實施征遷。

一期時，僅有原高工小區列入改造范圍。

如果地塊僅有東水路出口，交通組織不佳，而且地塊較小，勢必影響項目布局和品質。

緊接著二期上馬了，打通了福新路出口，擴展了地塊空間，明顯提升了地塊價值。

2023年11月，福州取消土拍限價令，理論上只要市場接受，樓盤價格可以有不小的想象空間。

那么作為福州2023年度地王項目，樓盤最終會定價多少，這在當時也引起不少猜測。

項目均價8萬的定位，在拿地后就有所耳聞。

當時肚子君好奇的是如何按照這樣的定價賦予足夠的價值。

彼時，項目開發商手握市中心的高工和汽車南站地塊，不久后也將相隔約600米的晉安地塊轉化為共同開發。幾番操作下來，一定程度上在這一開發周期的項目定價上有了更多空間。

另外2024年下半年房地產市場暖風頻吹，對未來的預期也有了一定的提升。

回到項目文案，除了宣傳地塊位置，樓盤戶型，文案更多在文化氛圍、名木古樹、非遺技藝、精工藝、高品質材質上下功夫，意圖賦予更多的奢華定位。

總之就是告訴大家這是奢侈品，小眾的，均價8萬物超所值。

至于這個價格值不值？地塊的位置和配套肚子君在上文中分析了，盡管沒有十全十美，但是鼓樓區的地段和配套價值在那。至于樓盤本身的附加品質，只有高端人群自己去品味了。

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